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  • 西安二手房糾紛案自2016年起激增 賣方違約超7成

    2019-07-31 08:48:44  來源:華商網(wǎng)-華商報  


    [摘要]近年來,隨著國家城市戰(zhàn)略的重大調(diào)整,優(yōu)秀人才落戶政策逐漸放寬,西安市房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)規(guī)模日益增大,房價也隨之快速上漲。在房屋買賣關(guān)系中,二手房買賣因其牽涉買賣雙方及居間服務(wù)方(房屋買賣中介)等多方利益制衡,同時受到西安市多項購房政策限制,矛盾日益凸顯、糾紛顯著增多。...

      近年來,隨著國家城市戰(zhàn)略的重大調(diào)整,優(yōu)秀人才落戶政策逐漸放寬,西安市房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)規(guī)模日益增大,房價也隨之快速上漲。在房屋買賣關(guān)系中,二手房買賣因其牽涉買賣雙方及居間服務(wù)方(房屋買賣中介)等多方利益制衡,同時受到西安市多項購房政策限制,矛盾日益凸顯、糾紛顯著增多。

      為深入了解分析西安市二手房買賣合同糾紛、二手房居間合同的司法實踐,北京市盈科(西安)律師事務(wù)所徐新逸律師團(tuán)隊在Alpha法律數(shù)據(jù)庫、中國裁判文書網(wǎng)中以“西安市二手房買賣合同、二手房居間合同”為關(guān)鍵詞,共檢索出2013-2019年相關(guān)判決及裁定560份,作為報告的樣本,采用數(shù)據(jù)統(tǒng)計、數(shù)據(jù)分析等分析方法整理、歸納了該類案件相關(guān)情況,并客觀地表明審理法院對該類案件的司法觀點。

      >>整體情況

      ■時間分布情況

      2015年之前,西安市的房價水平相較于其他省會城市長期處于較低水平。自2016年起,受絲綢之路起點城市宣傳效應(yīng)、優(yōu)秀人才落戶政策等影響,房屋交易量及房價均迅速走高,隨之而來的二手房交易糾紛也迅速增長。2017年起呈現(xiàn)井噴式增長趨勢,至2018年增長至188件,2019年繼續(xù)走高,截止2019年上半年共計135件,增長率高達(dá)43.6%。

      ■審理法院分布

      從審理法院分布情況來看,西安市中院因其級別管轄、地域管轄等原因?qū)徖砹吮緲颖局械慕姆种坏陌讣?,共?30件。除此之外,西安市各區(qū)基層人民法院審理的案件數(shù)量排名雁塔區(qū)法院居首,灞橋區(qū)法院較少。

      ■審理程序分布

      從審理程序上來看,2013年至2019年該類案件進(jìn)入一審程序的共計424件,占案件總量的75.7%;因不服一審判決進(jìn)入二審程序的共計136件,上訴率達(dá)32.1%。

      >>相關(guān)數(shù)據(jù)

      ■違約方分布:賣方違約案件占7成多

      在西安市房價大幅度增長、民眾爭搶購買的背景之下,二手房買賣合同糾紛中出現(xiàn)了大量的違約情況,其中賣方違約案件共計165件,占案件總量的74.7%。數(shù)據(jù)顯示,賣方違約情形大量出現(xiàn),主要原因有兩方面:一是西安市房價上漲過快,部分賣家意圖追求更高的經(jīng)濟(jì)利益,將房屋“一房二賣”;二是賣方在房屋交易中不提供合格的交易資料,阻礙了買方辦理相關(guān)法律手續(xù),構(gòu)成事實違約。

      數(shù)據(jù)顯示,買方違約的情形較少,主要原因有:缺乏支撐購買房屋的資金、房屋貸款政策變化、以擬交付房屋存瑕疵為由。

      ■常見訴訟請求:返還定金最多

      在二手房買賣合同糾紛中,常見的違約情況相對固定,因此與之相對應(yīng)的常見訴訟請求也相對固定。經(jīng)統(tǒng)計,要求返還定金最多,為114件。

      ■是否支持居間服務(wù)費:一般由違約方承擔(dān)

      二手房買賣合同糾紛中的居間合同糾紛,因第三方居間服務(wù)方的介入而使雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)為三方法律關(guān)系,該類合同的法律關(guān)系復(fù)雜,使得該類案件的訴訟請求也表現(xiàn)出與沒有居間服務(wù)方參與的普通二手房買賣合同糾紛不同,該類糾紛的主要訴訟請求為請求支付居間服務(wù)費(中介費)。經(jīng)統(tǒng)計,本樣本中提出支付中介費請求的案件共339件,其中136件得到支持,未支持的68件,支持率40.1%。未提該項請求案件共135件。從數(shù)據(jù)中反映出,原告只要提出該訴訟請求,被告的確存在違約,中介費用一般由違約方承擔(dān)。

      此外,數(shù)據(jù)顯示,在本樣本的460個案件中,原被告雙方均聘請律師參與訴訟程序的案件共236件,原告或被告一方請律師案件共計98件,原被告雙方均未請律師的案件共計126件。

      常見爭議有哪些?法院會咋判?

      通過樣本案例的梳理,律師團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)其中一些常見的爭議焦點,往往也是公眾關(guān)心的熱點。

      夫妻一方出賣房產(chǎn),另一方以不知情抗辯是否成立?

      作為夫妻共有的房產(chǎn)在一方單獨出售時,應(yīng)取得另一方同意,現(xiàn)實中如果一方出售房產(chǎn),夫妻另一方以不知情進(jìn)行抗辯,法院是否支持?

      買方(原告)何某與賣方吳某(被告)簽訂《西安市存量房買賣合同》,且雙方對該房屋為吳某和其妻李某的共有財產(chǎn)之事實均知情,又雙方在合同中明確約定賣方將產(chǎn)權(quán)共有人李某同意出售房屋的委托書交予居間方及買方查看無誤后,買方何某支付房屋買賣的定金。在房屋交易過程中,因被告吳某并未提交該委托書,致使該房屋買賣合同無法履行,買方何某向法院提起訴訟,請求繼續(xù)履行房屋過戶。庭審中,賣方吳某以其妻李某對出售該房屋不知情為抗辯理由拒絕履行合同。

      法院觀點:對于夫妻一方提出的對另一方賣房行為不知情的抗辯,法院會對房屋買賣合同進(jìn)行形式上和實質(zhì)上的審查,最終為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性和自由性,法院傾向認(rèn)定房屋買賣合同有效,但該合同不能繼續(xù)履行,除非買方有確鑿證據(jù)證明其知情,賣方只能承擔(dān)違約責(zé)任。

      出售房屬于政府限售范圍,簽訂的買賣合同是否有效?

      買方張某、賣方趙某及居間服務(wù)方三方簽訂《存量房屋買賣合同》及《存量房屋買賣居間合同》,三方當(dāng)事人均意思表示真實。在合同履行過程中,賣方趙某以2017年4月18日西安市政府出臺政策禁止轉(zhuǎn)讓、交易未取得房屋權(quán)屬證書的房屋為由拒絕繼續(xù)履行合同,買方張某訴至法院請求賣方繼續(xù)履行。

      法院觀點:政府出臺相關(guān)政策禁止轉(zhuǎn)讓交易的文件,該規(guī)定不屬于合同無效的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定事由,合同合法有效,在具備履行條件的情況下,可以繼續(xù)履行,否則不可履行。

      因賣方違約致目的落空,二次購房成本增大而主張房屋的增值部分,法院是否支持?

      買賣雙方盧某、黃某簽訂《房屋買賣居間合同》,賣方黃某(被告)明確拒絕履行合同,并只愿意退還定金不承擔(dān)違約責(zé)任,買方盧某(原告)訴至法院請求解除合同,并要求被告黃某支付違約金同時賠償房屋上漲的差價損失。原告盧某稱2017年房價上漲迅速,涉案房屋的價格與簽訂合同時的房屋價格已不可同日而語,其如果再購買同樣面積同樣戶型及地段房屋需要多支付幾十萬的房屋差價,希望被告黃某能賠償其差價損失。

      法院觀點:分三種情況。一、房屋差價損失沒有依據(jù),不予支持;二、房屋差價超過違約金,違約金已包含不予支持;三、違約金無法彌補(bǔ)買方損失,損失確定,予以支持。 華商報記者 寧軍

    編輯: 羅亞秀

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