■律師提醒：買房者應(yīng)綜合考察房地產(chǎn)信譽(yù)度

　　□ 記者 吳軍禮 劉舒雁

　　8月14日，西安市中級(jí)人民法院二審審理西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“聞天科技”)與業(yè)主李女士購(gòu)房糾紛一案。李女士希望二審撤銷一審判決。雙方圍繞各自觀點(diǎn)提交了相關(guān)證據(jù)。當(dāng)日庭審結(jié)束時(shí)未作宣判。

　　業(yè)主懷疑開發(fā)商想“不當(dāng)?shù)美?rdquo;

　　2016年4月，李女士與聞天科技簽訂了一份《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》，認(rèn)購(gòu)了紫杉莊園一套面積200平方米的住房，并一次性交付房款120余萬元。今年2月，開發(fā)商以“雙方在簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同時(shí)未取得房屋銷售許可證”為由，將李女士告上了長(zhǎng)安區(qū)法院。法院判決認(rèn)定李女士與開發(fā)商簽訂的合同無效。另外11名購(gòu)房業(yè)主，也被聞天科技以同樣理由訴諸其他區(qū)法院。

　　據(jù)澎湃新聞報(bào)道，開發(fā)商稱起訴業(yè)主并非因房?jī)r(jià)飛漲而謀取暴利，而是因?yàn)?016年房管部門要求其清退違規(guī)出售的房屋。但清退工作因故未能完成。開發(fā)商稱自己被設(shè)計(jì)了圈套——在其資金短缺時(shí)，與其合作的接盤營(yíng)銷方西安嘉興營(yíng)銷策劃有限公司(以下簡(jiǎn)稱“嘉興公司”)股東、員工及朋友以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形式，全款七折購(gòu)買了聞天科技開發(fā)的“紫衫莊園”(現(xiàn)名“龍湖·雙龍?jiān)?rdquo;)10套聯(lián)排別墅住宅。

　　“我的訴求一直是要回房子，我們買房子就是為了改善住房。”李女士對(duì)本報(bào)記者說，“當(dāng)時(shí)購(gòu)買房子時(shí)，好多聯(lián)排別墅在品牌、位置上都比這個(gè)項(xiàng)目好，但這個(gè)項(xiàng)目可以折扣，最后多方權(quán)衡才決定全款購(gòu)買。”李女士認(rèn)為，開發(fā)商賣房很可能是解決資金短缺的權(quán)宜之計(jì)，根本沒有考慮預(yù)售證問題。如今“出爾反爾”，是想趁著房?jī)r(jià)高漲后“不當(dāng)?shù)美?rdquo;。

　　買房要考慮降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

　　澎湃新聞引用公益律師郭乘希的觀點(diǎn)表示，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商沒有預(yù)售證，與業(yè)主所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無效。但購(gòu)房人的身份不影響糾紛處理。對(duì)違法開發(fā)商的處罰，與開發(fā)商和購(gòu)房者的合同關(guān)系也沒有關(guān)聯(lián)性。開發(fā)商在2016年沒有清退房屋，一直利用無效購(gòu)房合同占用購(gòu)房者資金，因此開發(fā)商應(yīng)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)簽訂無效合同的過錯(cuò)賠償責(zé)任。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商先賣房，再以沒有預(yù)售證為由試圖收回房子的案例并不鮮見。

　　2015年，石家莊一市民認(rèn)購(gòu)了一套東岸尚園小區(qū)的商品房。三年過后，開發(fā)商以項(xiàng)目不具備五證為由，請(qǐng)求法院裁決確認(rèn)其與業(yè)主簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議無效。今年8月，相關(guān)街道辦事處認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議雖然不具備法律效力，但仍還有一定的約束力，并表示會(huì)幫業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)。

　　2016年，西安市民葛女士認(rèn)購(gòu)了丈八東路與東儀路附近的感恩時(shí)代廣場(chǎng)一套房子，并與開發(fā)商西安華峰置業(yè)有限公司簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)雙方約好具體網(wǎng)簽時(shí)間。但因?yàn)殚_發(fā)商沒有辦理預(yù)售證，網(wǎng)簽被一拖再拖，最終未能履約，后來開發(fā)商起訴要求解約。今年8月，開發(fā)商華峰置業(yè)書面又向雁塔區(qū)法院提出撤訴申請(qǐng)。8月6日，法院裁定準(zhǔn)許撤回起訴。

　　西安市法律援助中心公職律師邵美利認(rèn)為，這些案例都透露出購(gòu)買無證房的風(fēng)險(xiǎn)。買房一定要買五證齊全的項(xiàng)目，并優(yōu)先考慮現(xiàn)房。購(gòu)買期房則要選具有品牌影響力的大樓盤，以防資金斷裂等隱患。

　　“現(xiàn)房雖然價(jià)格會(huì)高，但問題要少得多。”邵美利建議，“買房前還應(yīng)在網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)基本信息，以及是否涉訴等，綜合考察其信譽(yù)度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。”