近日，有購(gòu)房者向北京商報(bào)記者反映，他最近計(jì)劃購(gòu)置新房，新房是位于五環(huán)外的限價(jià)商品房，按照當(dāng)前北京的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，他計(jì)劃購(gòu)買的房子屬于“非普通住宅”。因?yàn)樗琴u舊買新，按照相關(guān)規(guī)定按二套房來(lái)算，而當(dāng)前非普通住宅二套房首付為80%，這給他購(gòu)房帶來(lái)了不小的壓力。據(jù)了解，北京現(xiàn)行“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)為2014年制定發(fā)布，距今已有近五年時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士表示，按照北京現(xiàn)行的“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前九成以上項(xiàng)目屬于“非普樓盤”，甚至一些五環(huán)到六環(huán)之間的剛需項(xiàng)目也處于“被豪宅”的尷尬境地，面對(duì)當(dāng)前剛需剛改購(gòu)房者面臨買房難、開發(fā)商限競(jìng)房去化難的雙重困境，在現(xiàn)行“非普標(biāo)準(zhǔn)”與當(dāng)下市場(chǎng)實(shí)際出現(xiàn)偏差的情況下，北京是否到了需要調(diào)整舊有標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候了呢?

　　剛需遭“誤傷”

　　“我要買的房子在西五環(huán)外的石景山北部區(qū)域五里坨板塊。從地理位置上看這里比較偏，周邊也沒(méi)軌道交通和其他比較完善的城市配套，除了山就是山，怎么看都是剛需置業(yè)扎堆的區(qū)域”，雷鳴描述他計(jì)劃置業(yè)的樓盤時(shí)這樣向北京商報(bào)記者吐槽。他說(shuō)，當(dāng)初看上這兒的一大原因就是感覺(jué)這里的房?jī)r(jià)從整個(gè)環(huán)五環(huán)來(lái)看還處于相對(duì)的低點(diǎn)，預(yù)算不算充足的他在買房時(shí)被售樓員告知，該項(xiàng)目為“非普通住宅”，除了需要多繳納稅費(fèi)外，作為賣舊買新的他，還需要按照二套房首付八成來(lái)交首付款。

　　“從位置和配套上看，怎么也想不通這個(gè)房子居然是非普通住宅，況且我買的還是89平方米的小戶型產(chǎn)品。”雷鳴給記者算了筆賬，以他準(zhǔn)備買的房子為例，項(xiàng)目單套總價(jià)在450萬(wàn)元左右，如果按照“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)算，他只需要付六成的首付，首付款為270萬(wàn)元，他只要用賣舊房的房款就可以支付首付款。但按照現(xiàn)行“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，他看好的樓盤被劃為非普通住宅，八成首付達(dá)到了360萬(wàn)元，足足高了90萬(wàn)元。買了新房子，他基本上手里沒(méi)有什么存款了，還要每月還貸款，想想以后的日子，心里真沒(méi)底。

　　實(shí)際上，雷鳴的遭遇并非個(gè)案。當(dāng)前北京樓市上，眾多購(gòu)買商品房的普通購(gòu)房者正面臨限競(jìng)房“被高端”的處境。一方面，限競(jìng)房項(xiàng)目處于5-6環(huán)之間的不在少數(shù)。另一方面，在土地出讓之初大多確定了“7090政策”的條件限制，90平方米中小戶型產(chǎn)品成為當(dāng)下市場(chǎng)主流，而往往這些產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的消費(fèi)客群為剛需人群，他們支付力相對(duì)較弱。

　　“政策的初衷不是低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)嗎?能不能適當(dāng)調(diào)整下現(xiàn)在的非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，減輕下剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)呢?”雷鳴說(shuō)。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)行的“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，在客觀上降低了剛需以及改善型置業(yè)的購(gòu)房者的支付能力，增加了他們的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。例如一套六環(huán)外總價(jià)300多萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在也需要按照首套40%，二套80%支付首付?，F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是否與制定初衷產(chǎn)生某種程度上的背離需要各界來(lái)探討。

　　五年前的標(biāo)準(zhǔn)

　　據(jù)了解，當(dāng)前北京市現(xiàn)行北京“普通住宅”認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)為：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定;3、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。其中，所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)，按照本通知公布的全市住房平均交易單價(jià)或者套總價(jià)，結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定?，F(xiàn)行的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米、總價(jià)281萬(wàn)元。

　　當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要來(lái)自第3條的價(jià)格定義。按照規(guī)定，單價(jià)與總價(jià)其中之一符合就算非普通住宅。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前北京新建商品住宅，包括限價(jià)住宅在內(nèi)，多數(shù)樓盤在單價(jià)或總價(jià)上都會(huì)超過(guò)現(xiàn)行的“非普”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)上都有顯著差別。更主要的是，在購(gòu)買階段貸款成數(shù)上會(huì)高出不少。目前北京市購(gòu)買首套普通住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通住房的首付款比例不低于40%;購(gòu)買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，而購(gòu)買第二套房屋非普通自住房的首付款比例則是不低于80%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前實(shí)行的“非普”標(biāo)準(zhǔn)是2014年發(fā)布的，距今已有近五年時(shí)間。北京樓市經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，尤其是經(jīng)歷了2015-2016年房?jī)r(jià)上漲后，樓市整體價(jià)格變化比較大，現(xiàn)有政策已不太符合當(dāng)下實(shí)際情況。有必要對(duì)爭(zhēng)議較大的“非普”標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)做出調(diào)整。

　　同為一線城市的上海相關(guān)政策曾在2016年做出更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

　　易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)介紹，從上海歷史上對(duì)于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整來(lái)看，基本上是非強(qiáng)制性三年一調(diào)整，與房地產(chǎn)周期掛鉤。把部分本來(lái)屬于非普通住宅的項(xiàng)目納入到普通住宅，對(duì)住房管理和稅費(fèi)管理都有利好。

　　就現(xiàn)階段，現(xiàn)行的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)是否具備調(diào)整時(shí)機(jī)和調(diào)整條件等話題，北京商報(bào)記者試圖采訪北京市住建委相關(guān)部門，但截至目前尚未得到對(duì)方的回應(yīng)。

　　尷尬的五環(huán)外限競(jìng)房

　　張大偉分析，政策應(yīng)及時(shí)更新以符合市場(chǎng)規(guī)律。按照現(xiàn)在的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)上90%都是高端樓盤了。尤其是限競(jìng)房也成了“豪宅”，不符合實(shí)際情況。

　　“當(dāng)前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)給我們銷售帶來(lái)不小的壓力，”一位限價(jià)房項(xiàng)目營(yíng)銷人士告訴北京商報(bào)記者，他們客戶很多都是剛需剛改，資金能力有限，導(dǎo)致項(xiàng)目去化速度堪憂。這讓公司拿地前希望實(shí)現(xiàn)的快周轉(zhuǎn)完全背離。而他們公司在北京限競(jìng)房項(xiàng)目還不算多，一些企業(yè)在北京直接操盤加上聯(lián)合操盤、入股的限競(jìng)房項(xiàng)目高達(dá)十多個(gè)，大多都面臨去化的壓力。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前北京限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模在400萬(wàn)平方米左右。還有450萬(wàn)平方米尚未入市。只看2019年春節(jié)前入市的土地，北京合計(jì)將近有95個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，合計(jì)1200萬(wàn)平方米供應(yīng)。開發(fā)商投資將在6000億元左右。而到目前為止，一年的資金成本在600億元左右。

　　從95個(gè)限競(jìng)房土地成本看，溢價(jià)率在20%的有44宗，溢價(jià)率在10%-20%的有17宗，低于10%的有26宗。已入市的50個(gè)項(xiàng)目只有不足10個(gè)項(xiàng)目有可能盈利，其他全部持平或者虧損。從銷售周期看，基本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銷售預(yù)期。而且從各種成本看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期。

　　從市場(chǎng)成交來(lái)看，當(dāng)前限競(jìng)房市場(chǎng)分化明顯，部分限競(jìng)房接近售罄，而部分限競(jìng)房去化不足兩成。而且相比過(guò)去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房大都一次性推出市場(chǎng)，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化艱難。

　　分析人士表示，北京限競(jìng)房銷售對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)已步履維艱，建議針對(duì)限競(jìng)房的特殊屬性，適當(dāng)修改非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，化解限競(jìng)房去化難題。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉此前曾表示，一線城市調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)一般比較慎重，通常調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整一般是被作為房地產(chǎn)調(diào)控的儲(chǔ)備方案，在適當(dāng)時(shí)候才會(huì)調(diào)整。適度放開市場(chǎng)，加強(qiáng)稅收征管，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。北京商報(bào)記者 董家聲