想買(mǎi)一套二手房，這些天通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、中介公司等渠道了解了好多房源信息，心里大致有了些概念和輪廓。整體感覺(jué)，在一環(huán)區(qū)域想找一套價(jià)格每平方米萬(wàn)元左右的二手房，不是什么難事，二環(huán)區(qū)域二手房均價(jià)則徘徊于每平方米在13000元—16000元區(qū)間，而三環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的二手房源，特別是高新和曲江區(qū)域的，價(jià)格則在16000元/m2以上。

　　購(gòu)房者趙先生很是疑惑，他不明白房?jī)r(jià)不是唯地段論么?怎么在傳統(tǒng)的城核心、城中心，如今的二手房?jī)r(jià)格卻與近些年新崛起的三環(huán)區(qū)域形成迭次逆差，且成趨勢(shì)日益明顯?

一環(huán) 品質(zhì)決定價(jià)格

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)的西安一環(huán)城核心區(qū)域，城墻、鐘鼓樓等文物古跡密布，企事業(yè)單位家屬區(qū)、家屬院相鄰成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，僅有的商品住宅樓盤(pán)也是見(jiàn)縫插針，可售的二手住宅呈現(xiàn)出房源稀少、房齡長(zhǎng)、戶型產(chǎn)品陳舊、社區(qū)環(huán)境遜色等特點(diǎn)。在人們追求品質(zhì)、環(huán)境、特色、舒適，甚至品位和附加值的房地產(chǎn)下半場(chǎng)“白銀時(shí)代”，這些房源與新興的科技、綠色、生態(tài)等住宅產(chǎn)品相比價(jià)格便宜，是一種必然現(xiàn)象。

　　傳統(tǒng)核心城區(qū)商品住宅，幾乎都分布在規(guī)模小、體量小，僅有幾棟或一棟樓宇構(gòu)成的小樓盤(pán)。這些樓盤(pán)受限高限形和地域狹小等條件的制約，一般以多層小高層為主，樓宇結(jié)構(gòu)普遍為塔式、點(diǎn)式樓或板點(diǎn)結(jié)合，很少見(jiàn)板式樓，產(chǎn)品不是東曬、西曬甚至不乏房間窗戶全在北向的戶型。這樣的住宅采光、通風(fēng)、視野自然不理想，僅從健康舒適度考慮，購(gòu)房者即使愿意出手，也不會(huì)掏大價(jià)錢(qián)。

　　一套使用十幾年的住宅價(jià)格，怎么能和剛交付的房子相提并論，盡管都是二手房。置業(yè)者王先生說(shuō)：“商品房使用年限為70年，如果將房?jī)r(jià)分?jǐn)傇诿恳荒曛?，使用十幾年的二手房出售至少要打八折。目前，在一環(huán)區(qū)域，我去看了幾處房源，房齡都在10年以上，價(jià)格每平方米在12000元左右，盡管這是現(xiàn)今二手房的谷底價(jià)格，但從品質(zhì)角度去衡量，還是讓人有幾分猶豫。”

二環(huán) 配套成就價(jià)值

　　“娃今年上南二環(huán)附近某中學(xué)了，距離家坐公交有十幾站的距離，不想讓娃來(lái)回奔波太辛苦，想在學(xué)校周邊租一套單元房，全家人搬過(guò)去?？膳芰撕脦准抑薪椋几杏X(jué)出租房源租金有點(diǎn)貴。”何先生說(shuō)，與其每月掏近3000元的房租，還不如湊些首付在該地段買(mǎi)一套二手房，用這些租房的錢(qián)還月供，這樣幾年下來(lái)，也不至于感覺(jué)十幾、二十萬(wàn)元白白付給別人，還能得一套房產(chǎn)，再說(shuō)，這樣的學(xué)區(qū)房，更不用擔(dān)心會(huì)貶值資產(chǎn)縮水。”

　　“二環(huán)區(qū)域名校匯聚、醫(yī)院扎堆，各種商業(yè)街區(qū)商場(chǎng)大樓更是鱗次櫛比，是名副其實(shí)的城市中心區(qū)。”某地產(chǎn)公司趙總認(rèn)為，一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的檔次、價(jià)格取決于該樓盤(pán)產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌，但一個(gè)小區(qū)住宅的價(jià)值和升值空間，卻是由地段和樓盤(pán)所處的城市配套來(lái)決定的。家周?chē)?公里、1公里甚至幾百米就有學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)，業(yè)主日常生活要省心，省去很多時(shí)間和精力。這也正是該區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)健、小區(qū)入住率高、二手房易租易售的原因所在。

　　“二環(huán)區(qū)域內(nèi)，每平方米售價(jià)在13000元左右的二手房很難找，除非是居住氛圍差、人氣低、品質(zhì)遜色的個(gè)別小區(qū)，或一些小產(chǎn)權(quán)房、單位福利房。”了解中，中介公司張經(jīng)理談到，目前，該區(qū)域二手房源房齡普遍都在10年左右，價(jià)格區(qū)間每平方米在14000元——16000元左右。從供需關(guān)系上看，該區(qū)域房源一直緊俏，備受購(gòu)房者青睞。”

三環(huán) 速度營(yíng)造未來(lái)

　　“從三環(huán)自駕車(chē)上高速去臨潼大概半個(gè)小時(shí)，但如果從鐘樓出發(fā)一個(gè)半小時(shí)未必會(huì)到。時(shí)速不低于60公里，同樣的距離節(jié)約時(shí)間至少一個(gè)小時(shí)，這就是三環(huán)的速度和效率。”剛上班兩年的小王說(shuō)：“我們剛需年輕一族的購(gòu)房訴求，是不會(huì)考慮老城區(qū)那種擁擠、吵嚷的環(huán)境，出行便捷體驗(yàn)速度的快感，不落后于人避免時(shí)間的邋遢是我們置業(yè)的首選。所以，好多同學(xué)及同事安新家都選擇三環(huán)區(qū)域。”

　　“三環(huán)區(qū)域的二手房每平方米在16000元左右應(yīng)該是平均價(jià)格了，稍微看上眼、感覺(jué)環(huán)境不錯(cuò)的房源，價(jià)格都會(huì)比這個(gè)高。”置業(yè)者黃先生說(shuō)，父親退休了，想把老家的母親也接來(lái)在西安頤享天年，需要找一個(gè)交通便捷、綠化好、符合老人喜愛(ài)花草的特性、有健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所或周邊公園的小區(qū)，買(mǎi)一套二手房，幾經(jīng)考慮，全家都認(rèn)為三環(huán)區(qū)域最適合。”

　　城里寸土寸金空間小、拆遷成本高、樓宇建設(shè)受條件制約周期長(zhǎng)、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)薄，開(kāi)發(fā)商只好把目光投向城外。在城外拍一塊新地、凈地，易經(jīng)營(yíng)、易建設(shè)、易塑造，有空間去營(yíng)造環(huán)境、有時(shí)間來(lái)精雕細(xì)琢，抓住購(gòu)房者的訴求點(diǎn)匠心獨(dú)具，只為樓盤(pán)產(chǎn)品名利雙收……這就是開(kāi)發(fā)商對(duì)郊外樓盤(pán)建設(shè)趨之若鶩，城外房子為什么比城里價(jià)格高的原因所在。 海江