4月份的西安房地產(chǎn)市場，尤其是土拍市場，將樓面地價一次次拉上新高度，新地王一再更迭。地價抬高房價是必然，而面對居高不下的地價，下一個購房機會在哪里?

　　區(qū)域

　　購房需求外溢

　　新城發(fā)展需要時間

　　西安主城區(qū)地塊趨零，房企、購房需求一再外溢，從西咸新區(qū)五大新城到高鐵新城、西安軟件新城等，周邊新城成為購房者關(guān)注新陣地。

　　西咸新區(qū)五大新城：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城和涇河新城，灃東新城區(qū)域發(fā)展最為完善，也是目前房企開發(fā)樓盤聚集最多的新區(qū);秦漢新城環(huán)境是名片;灃西新城、空港新城和涇河新城還需時間來換發(fā)展空間。

　　高鐵新城區(qū)域：目前做得最好的是景觀，渭河生態(tài)景觀帶、文景山公園、西安國際高爾夫俱樂部均已對外開放。同時比較出色的是教育配套，經(jīng)開一幼、經(jīng)開一小、經(jīng)開一中、西安高級中學博愛校區(qū)等均已開學。醫(yī)療配套方面，已經(jīng)在建西安紅會國際醫(yī)院和西安國際兒童醫(yī)院，這兩所醫(yī)院作為西安紅會醫(yī)院和西安兒童醫(yī)院北遷的重要部署，預計未來2-3年即能投入使用。商業(yè)配套、公共交通是區(qū)域短板，目前，區(qū)域內(nèi)暫無較大型商業(yè)配套和獨立規(guī)劃。地鐵規(guī)劃來看，已開通的地鐵十三號線(機場——北客站)在區(qū)域內(nèi)也僅“尚稷路站”和“北客站”兩個站點，并未大面積覆蓋整個高鐵新城區(qū)域;而地鐵二號線的北延伸段規(guī)劃有“正陽大道”和“草灘北”兩個站點位于新城東側(cè)。

　　西安軟件新城：是近期熱點區(qū)域，土拍熱度高。目前，區(qū)域發(fā)展也是如火如荼，以阿里、華為、環(huán)普等國內(nèi)外知名的新興產(chǎn)業(yè)著名，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。購房者關(guān)注的交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套非常齊全，未來三年內(nèi)會陸續(xù)建成。高新第十八小學、高新第十九小學、高新第四初級中學、軟件新城小學都在建設(shè)階段，這些公立性質(zhì)學校將成為片區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源。蘇寧廣場計劃明年開業(yè)，總體量35萬方，相當于1.5個萬達廣場。陜西省圖書館新館已經(jīng)進入內(nèi)裝階段。高新兒童醫(yī)院正在建設(shè)中，預計2022年建成投入使用。

　　價格

　　多房企搶灘新城

　　高房價已成必然

　　從新“地王”的區(qū)域布局來看，新城成為火熱的聚集點，灞河新區(qū)、軟件新城、能源金貿(mào)區(qū)等均處于城市三環(huán)附近的新興區(qū)域，而從品牌開發(fā)商的入駐情況來看，這些新區(qū)域已成為未來西安樓市產(chǎn)品的主力供應地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前樓市供貨比較集中的新區(qū)域為經(jīng)開區(qū)的高鐵新城和高新區(qū)的軟件新城，這兩大新城基于各開發(fā)區(qū)的政策及產(chǎn)業(yè)布局，在今年前4個月的供貨中，火力很旺。

　　高鐵新城目前進駐的開發(fā)企業(yè)有經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、碧桂園、合能、綠城、中南等，而正在銷售期的則是白樺林溪、碧桂園文景府、合悅?cè)A府、綠城桂語蘭庭等。從整體項目情況來看，這個區(qū)域有景觀、醫(yī)院、學校、交通，未來自然不缺人氣，只是著眼當下，需要購買的“勇氣”和“決心”。尤其是均價1.2萬元/平方米的洋房產(chǎn)品，在西安其他區(qū)域已不多見。

　　反觀高新區(qū)的軟件新城，截至目前集合了中鐵建、天地源、高新、高科、招商、蘇寧、隆基泰和等一眾品牌房企，且地價是一波高過一波，但目前在售的僅蘇寧雲(yún)著一盤，均價在17800元/平方米左右。其余項目均尚未開售。預計近期下一個面市的將是招商·臻觀府。今年內(nèi)陸續(xù)將會推出的則有高新·天谷雅舍、天地源新項目。從整體情況來看，陸續(xù)推出的項目售價將會超過2.5萬+，而憑借區(qū)域內(nèi)華為、阿里巴巴等入駐企業(yè)，這些樓盤面對的客群也將以“高知”人群為主，爭搶比較“兇猛”。當然，這樣的爭搶，對于購房者來說或許將是好現(xiàn)象，多盤推出的話，選擇余地也比較大，更利于理性置業(yè)。

　　建議

　　地價推高房價

　　剛需置業(yè)應盡快上車

　　提起土拍最熱區(qū)域，4月份當屬軟件新城，先是4月15日隆基泰和以樓面價13469元/㎡競得軟件新城50余畝住宅用地，創(chuàng)下本年度“新地王”。時隔一周之后，4月23日，緊鄰隆基泰和新拍地塊，高科地產(chǎn)以每畝2726萬元，14603元/平方米的樓面價拍得一塊74畝住宅用地，創(chuàng)下本年度截至目前的“新地王”。

　　“地王”的不斷涌現(xiàn)，可以預見，西安市場整體商品住宅均價將被拉高。

　　西安歐亞學院環(huán)境人居學院客座教授朱郁分析，高地價的熱度代表著區(qū)域及未來開發(fā)、供應產(chǎn)品的潛力，是對后市預期向好的信心體現(xiàn)，也說明市場積極向好。后期，改善客群會激增明顯，房企調(diào)改、優(yōu)化產(chǎn)品，以更好的適配目標增量客群的需求，體現(xiàn)核心產(chǎn)品力，提高自身市場競爭力。

　　西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健建議，土拍價格一路上漲，說明開發(fā)企業(yè)看好西安未來房地產(chǎn)市場發(fā)展。樓面地價不斷上漲，促進房產(chǎn)項目產(chǎn)品升級，未來改善型項目會越來越多，產(chǎn)品品質(zhì)會越來越好，剛需產(chǎn)品比例會逐步下降。因此，主城區(qū)的剛需項目能上車就盡快上車。購買改善型產(chǎn)品的購房者，應優(yōu)先選擇具有先天優(yōu)勢資源、未來發(fā)展前景良好、周邊配套設(shè)施齊全、綜合品質(zhì)優(yōu)越的項目。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭認為，由于西安主城區(qū)土地稀缺，高鐵新城、軟件新城等新區(qū)成為目前城市開發(fā)新熱點和房企角逐的主要戰(zhàn)場，地價快速被推高，地價勢必倒逼房價上漲，可以預見未來購房者的置業(yè)壓力愈加沉重。建議剛需置業(yè)者盡早選擇適合自身需求、綜合功能性價比較高的樓盤入手，如目前的港務區(qū)、草灘等片區(qū)的樓盤。 華商報記者 杜蒙 狄芳