華商報訊(記者 佘欣 )外地人在西安買房，交了10萬元定金。“我已有兩套房子屬于限購，不能再買房，定金為啥不能退?”郭先生說。

購房者：

交錢次日發(fā)現無法抵押

定金要不回

　　3月31日，湖北的郭先生和妻子一起去西安市城南一樓盤售樓部看了一套疊墅。“當天晚上8點多，售樓顧問給我打電話讓我去售樓部，說有活動價，當晚付定金可打九五折，刷卡還能再打九八折，再折上九九折，房子能便宜20多萬元。”郭先生便趕過去付款。

　　“我們是湖北戶口，限購之前在西安已有兩套房子?，F在這套房子應該是買不了的，但售樓人員說，可以買到我孩子名下，讓孩子把戶口落到西安。”郭先生說，首付要付100萬，他資金還差幾十萬元，銷售建議他抵押一套房子，用抵押來的錢買房。

　　付款記錄顯示，3月31日晚10時10分，郭先生刷卡10萬元，“付定金后就簽了認購協(xié)議書和銷售確認單，但工作人員說我們不能拿走，只讓我拍了照。”郭先生說，4月1日一大早他去銀行咨詢，銀行告知他不能抵押房子再買房，他便聯(lián)系銷售顧問，但對方拒絕退款。

　　“明知我們屬于限購情形，還賣房給我們，應該算是違規(guī)出售吧?既然是違規(guī)銷售，為啥不能退款?”郭先生說，對此他感到不理解，4月3日他將此事投訴給西安市住建局，住建局調解處理后，開發(fā)商提出換置高層的方案，但要等到6月開盤后，若屆時搖號未中，10萬元還是不退。“這樣的解決方案我無法接受，我現在只希望能廢除合同，退回定金。”郭先生說。

置業(yè)顧問：

退款事宜4月9日才能有處理結果

　　昨日上午，華商報記者陪同郭先生一家來到涉事售樓部。在郭先生提供的認購協(xié)議書和銷售確認單上看到，郭先生認購的是該樓盤項目8-3501號房屋，建筑面積183.08平方米，每平方米銷售單價為19394.57元，房屋總價為355萬余元。

　　記者以看房者的身份來到售樓部，工作人員說，高層目前已經沒有，只有疊墅。記者詢問外地戶口并且在西安已經有兩套房子，還能否再在西安購房?工作人員說，有三種方法，第一種方法是賣掉一套房子;第二種方法是夫妻離婚，將房子買到沒房子一方的名下;第三種方法是可以找人辦假離婚手續(xù)，“也能通過房管部門審批，但就是要花點兒錢。”

　　“外地戶口只能在西安買一套，如果有兩套房子，肯定買不了，本地戶口以家庭形式在西安可以買兩套。”該工作人員說。最后，他向記者推薦了兩套優(yōu)惠力度較大的房子，其中一套就是郭先生已經交定金無法退款的那套。

　　隨后，郭先生當記者面聯(lián)系了他的高姓置業(yè)顧問，該顧問說，退款事宜已經反饋給公司，“要等公司明天(4月9日)開會后，才能有處理結果。”

房管部門：

只能調解可通過司法途徑解決

　　昨日下午，記者陪同郭先生的妻子來到西安市住建局產權市場處，工作人員說，限購和退定金是兩回事，“郭先生的情況正在調解處理中，定金屬于民事糾紛，房管部門只能調解，沒有相關規(guī)定說開發(fā)商不能給限購的人賣房子，所以也不能要求開發(fā)商必須退款。如果調解不了，只能通過司法途徑解決。”

　　關于限購的政策要求，該工作人員說，在《西安市人民政府關于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關問題的通知》中提到，暫停向已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。

律師提醒：

簽訂合同前務必弄清“定金”還是“訂金”

　　陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師表示，現階段受限購政策影響，致使很多合同的履行受到障礙最終滋生矛盾，建議購房者購房時了解清楚政策，避免后續(xù)麻煩。

　　此外，趙良善還特別提醒，消費者在付款之前一定要確認好是“定金”還是“訂金”。定金和訂金最大的區(qū)別在于：訂金是預訂所付的錢，是當事人的一種支付手段，只是單方行為，不具有明顯的擔保性質，其效力取決于雙方當事人的約定，雙方當事人如果沒有約定，并不會發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，雙方可協(xié)商返還。

　　定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式，具有一定的法律效應，任意一方違約，均可依據《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”之規(guī)定，守約方可要求違約方承擔其違約行為而產生的法律后果。

　　定金和訂金雖一字之差，但是所產生的法律后果卻完全不同，因此，在簽訂合同時要仔細審查。

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這種情況下 定金也可以退

　　那么定金是不是一旦交了就無法要回呢?事實上，在某些特殊情況下，定金也是可以退的。

　　趙良善表示，如確實是因政府政策的調整，導致購房者與開發(fā)商不能繼續(xù)履行合同或者不能實現合同目的，屬于合同當事人意志之外的客觀情況發(fā)生重大變化的情形，根據合同法司法解釋(二)第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”之規(guī)定，購房者有權要求開發(fā)商返還定金或者訂金，若開發(fā)商拒不返還，購房者有權向人民法院提起解除合同的訴訟，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。