華商報(bào)訊(記者 佘欣 )外地人在西安買房，交了10萬元定金。“我已有兩套房子屬于限購，不能再買房，定金為啥不能退?”郭先生說。

購房者：

交錢次日發(fā)現(xiàn)無法抵押

定金要不回

　　3月31日，湖北的郭先生和妻子一起去西安市城南一樓盤售樓部看了一套疊墅。“當(dāng)天晚上8點(diǎn)多，售樓顧問給我打電話讓我去售樓部，說有活動(dòng)價(jià)，當(dāng)晚付定金可打九五折，刷卡還能再打九八折，再折上九九折，房子能便宜20多萬元。”郭先生便趕過去付款。

　　“我們是湖北戶口，限購之前在西安已有兩套房子。現(xiàn)在這套房子應(yīng)該是買不了的，但售樓人員說，可以買到我孩子名下，讓孩子把戶口落到西安。”郭先生說，首付要付100萬，他資金還差幾十萬元，銷售建議他抵押一套房子，用抵押來的錢買房。

　　付款記錄顯示，3月31日晚10時(shí)10分，郭先生刷卡10萬元，“付定金后就簽了認(rèn)購協(xié)議書和銷售確認(rèn)單，但工作人員說我們不能拿走，只讓我拍了照。”郭先生說，4月1日一大早他去銀行咨詢，銀行告知他不能抵押房子再買房，他便聯(lián)系銷售顧問，但對方拒絕退款。

　　“明知我們屬于限購情形，還賣房給我們，應(yīng)該算是違規(guī)出售吧?既然是違規(guī)銷售，為啥不能退款?”郭先生說，對此他感到不理解，4月3日他將此事投訴給西安市住建局，住建局調(diào)解處理后，開發(fā)商提出換置高層的方案，但要等到6月開盤后，若屆時(shí)搖號未中，10萬元還是不退。“這樣的解決方案我無法接受，我現(xiàn)在只希望能廢除合同，退回定金。”郭先生說。

置業(yè)顧問：

退款事宜4月9日才能有處理結(jié)果

　　昨日上午，華商報(bào)記者陪同郭先生一家來到涉事售樓部。在郭先生提供的認(rèn)購協(xié)議書和銷售確認(rèn)單上看到，郭先生認(rèn)購的是該樓盤項(xiàng)目8-3501號房屋，建筑面積183.08平方米，每平方米銷售單價(jià)為19394.57元，房屋總價(jià)為355萬余元。

　　記者以看房者的身份來到售樓部，工作人員說，高層目前已經(jīng)沒有，只有疊墅。記者詢問外地戶口并且在西安已經(jīng)有兩套房子，還能否再在西安購房?工作人員說，有三種方法，第一種方法是賣掉一套房子;第二種方法是夫妻離婚，將房子買到?jīng)]房子一方的名下;第三種方法是可以找人辦假離婚手續(xù)，“也能通過房管部門審批，但就是要花點(diǎn)兒錢。”

　　“外地戶口只能在西安買一套，如果有兩套房子，肯定買不了，本地戶口以家庭形式在西安可以買兩套。”該工作人員說。最后，他向記者推薦了兩套優(yōu)惠力度較大的房子，其中一套就是郭先生已經(jīng)交定金無法退款的那套。

　　隨后，郭先生當(dāng)記者面聯(lián)系了他的高姓置業(yè)顧問，該顧問說，退款事宜已經(jīng)反饋給公司，“要等公司明天(4月9日)開會后，才能有處理結(jié)果。”

房管部門：

只能調(diào)解可通過司法途徑解決

　　昨日下午，記者陪同郭先生的妻子來到西安市住建局產(chǎn)權(quán)市場處，工作人員說，限購和退定金是兩回事，“郭先生的情況正在調(diào)解處理中，定金屬于民事糾紛，房管部門只能調(diào)解，沒有相關(guān)規(guī)定說開發(fā)商不能給限購的人賣房子，所以也不能要求開發(fā)商必須退款。如果調(diào)解不了，只能通過司法途徑解決。”

　　關(guān)于限購的政策要求，該工作人員說，在《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》中提到，暫停向已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。

律師提醒：

簽訂合同前務(wù)必弄清“定金”還是“訂金”

　　陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師表示，現(xiàn)階段受限購政策影響，致使很多合同的履行受到障礙最終滋生矛盾，建議購房者購房時(shí)了解清楚政策，避免后續(xù)麻煩。

　　此外，趙良善還特別提醒，消費(fèi)者在付款之前一定要確認(rèn)好是“定金”還是“訂金”。定金和訂金最大的區(qū)別在于：訂金是預(yù)訂所付的錢，是當(dāng)事人的一種支付手段，只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)，其效力取決于雙方當(dāng)事人的約定，雙方當(dāng)事人如果沒有約定，并不會發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，雙方可協(xié)商返還。

　　定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，具有一定的法律效應(yīng)，任意一方違約，均可依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”之規(guī)定，守約方可要求違約方承擔(dān)其違約行為而產(chǎn)生的法律后果。

　　定金和訂金雖一字之差，但是所產(chǎn)生的法律后果卻完全不同，因此，在簽訂合同時(shí)要仔細(xì)審查。

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這種情況下 定金也可以退

　　那么定金是不是一旦交了就無法要回呢?事實(shí)上，在某些特殊情況下，定金也是可以退的。

　　趙良善表示，如確實(shí)是因政府政策的調(diào)整，導(dǎo)致購房者與開發(fā)商不能繼續(xù)履行合同或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬于合同當(dāng)事人意志之外的客觀情況發(fā)生重大變化的情形，根據(jù)合同法司法解釋(二)第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”之規(guī)定，購房者有權(quán)要求開發(fā)商返還定金或者訂金，若開發(fā)商拒不返還，購房者有權(quán)向人民法院提起解除合同的訴訟，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。