原標(biāo)題：樓市轉(zhuǎn)軌，現(xiàn)房銷售提速

　　雖未開盤，深圳龍華金茂府樓盤這幾天卻頻上頭條。源于它是深圳首個(gè)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目。

　　歷史總是驚人相似，20多年前，深圳也是最早嘗試“預(yù)售制”的城市之一。而就在20天前，廣東省傳出“研究取消預(yù)售制”的消息。一時(shí)間，期房變現(xiàn)房或改變房?jī)r(jià)走勢(shì)，甚至引發(fā)樓市“變天”的猜測(cè)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。但現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)影響，真的能有這么大嗎?

　　房子現(xiàn)買現(xiàn)賣防欺詐

　　早在2016年5月，深圳規(guī)土委就發(fā)布過《我市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作》的說明：深圳市在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。龍華金茂府便是試點(diǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目。同屬一省的中山市，也在現(xiàn)房銷售上有了新動(dòng)作。根據(jù)中山市國土局近來發(fā)布的宅地出讓公告，均增加了“實(shí)行商品房現(xiàn)售”的要求。

　　這不得不讓人聯(lián)想起20天前傳出的“廣東研究取消商品房預(yù)售”的消息。不過，當(dāng)時(shí)廣東省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言該政策僅處在內(nèi)部征求意見階段，未來是否出臺(tái)還未確定。

　　商品房預(yù)售借鑒于香港，并在1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》中被確定。預(yù)售執(zhí)行的20多年里，讓開發(fā)商更快回流資金、解決了老百姓住房短缺的問題。但現(xiàn)實(shí)操作中，預(yù)售也直接或間接引發(fā)了開發(fā)商門檻低、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等問題。甚至一批預(yù)售的商品房質(zhì)量不佳、爛尾，造成樓市糾紛。

　　“如果期房變現(xiàn)房，老百姓‘現(xiàn)買現(xiàn)賣’，就能避免出現(xiàn)爛尾等問題。”一家知名房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從老百姓購房角度看，現(xiàn)房銷售的確有益于購房人減少上當(dāng)受騙。

　　多地曾短時(shí)嘗試現(xiàn)房銷售

　　“現(xiàn)房銷售”不是今年才有的新鮮事。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅介紹，早在2014年，上海就曾對(duì)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊要求須以全裝修現(xiàn)房銷售;2016年后樓市急劇升溫，高價(jià)地塊頻出，多個(gè)城市也有此要求。

　　去年3月，杭州開始在土地拍賣中增加“溢價(jià)50%就現(xiàn)房銷售”的條款;但到7月，這一規(guī)則便消失了。期間，約20宗地塊受到“現(xiàn)房銷售”影響。

　　“杭州‘現(xiàn)房銷售’是寫入出讓文件的，這主要是一項(xiàng)土地政策。”了解當(dāng)?shù)貥鞘械暮贾葜蟹啃畔⒖萍脊臼紫髽I(yè)咨詢師陳煥春解釋，這項(xiàng)政策本意是通過設(shè)置溢價(jià)率門檻來避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒想到，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)格外火熱，地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制，成為現(xiàn)房銷售。

　　現(xiàn)房銷售需要等到開發(fā)商把房子蓋好并辦理了相關(guān)手續(xù)后才可銷售。對(duì)于習(xí)慣了預(yù)售的樓市，必然或多或少打亂了節(jié)奏。

　　當(dāng)時(shí)，杭州新房庫存已跌破3萬套。業(yè)內(nèi)開始擔(dān)憂未來兩三年內(nèi)，杭州或?qū)⒊霈F(xiàn)“供應(yīng)荒”。陳煥春說，2017年杭州樓市本就出現(xiàn)了供應(yīng)緊張的情況，“現(xiàn)房銷售”相當(dāng)于影響了商品房的供應(yīng)速度，也加劇了供需矛盾。這似乎成為杭州“土拍新政”只實(shí)施4個(gè)月便戛然而止的關(guān)鍵。

　　預(yù)售到現(xiàn)售須循序漸進(jìn)

　　區(qū)別于杭州等地所實(shí)施的土地競(jìng)價(jià)越紅線才現(xiàn)房銷售的政策，中山并未有溢價(jià)率要求，而是直接點(diǎn)明“現(xiàn)房銷售”。

　　“這與杭州防止土地價(jià)格上漲過快的本意不同，有可能是相關(guān)部門有意引導(dǎo)到‘現(xiàn)房銷售’模式。”中國指數(shù)研究院浙江分院副總經(jīng)理高院生說。

　　相比一部分購房人樂見“期房變現(xiàn)房”，開發(fā)商卻因此頓覺壓力山大。

　　一般而言，從拿地到預(yù)售需6至9個(gè)月，樂觀看，開發(fā)商一年內(nèi)資金可回流;但如果竣工驗(yàn)收后再銷售，則將延后兩年左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，延長(zhǎng)的這些時(shí)間會(huì)帶來財(cái)務(wù)成本翻倍增加，這一成本最終恐怕仍由購房者承擔(dān)。

　　“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地出讓時(shí)要求現(xiàn)房銷售，可以避免土地市場(chǎng)的過度競(jìng)爭(zhēng)，從源頭上降低拿地成本，間接影響房子的銷售價(jià)格。”郭毅說，期房與現(xiàn)房的制度轉(zhuǎn)軌不僅要循序漸進(jìn)，同時(shí)還應(yīng)考慮市場(chǎng)供需情況，以及不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段差異。