業(yè)內(nèi)觀察

　　1.二手房不好賣與新房增加有關(guān)

　　2.疫情影響了許多人的置業(yè)計(jì)劃

　　3.西安房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)

　　4.新房市場(chǎng)有可能面臨降溫狀況

　　一不留神，2020年已過(guò)去四分之一。往年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三銀四”，在疫情的影響下也失去了活力。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，西安二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌五個(gè)月。華商報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，近期西安二手房掛牌銷售的房源正在大量出現(xiàn)，來(lái)自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前西安有7.5萬(wàn)套二手房掛牌銷售，然而，受各種原因疊加影響，依然不好賣。

　　房?jī)r(jià)連降5個(gè)月后，西安有二手房“降價(jià)百萬(wàn)”

　　“140萬(wàn)，地鐵口，撿漏必選”西安雁塔南路附近一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴華商報(bào)記者，這套房子從年前掛牌至今，因?yàn)橥^(qū)房源比較多，所以選擇降價(jià)出售。

　　該工作人員表示，這套降價(jià)20多萬(wàn)元的三居室，房產(chǎn)證已滿兩年，交易稅費(fèi)較少。“主要是業(yè)主想換房，所以急著出售變現(xiàn)。”據(jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然對(duì)外報(bào)價(jià)比較高，若成交意向強(qiáng)烈，一般業(yè)主都愿意接受議價(jià)。”

　　“金三銀四”是房地產(chǎn)銷售旺季，今年，被疫情按下暫停鍵后，樓市陷入低谷。為了促成交易，“降價(jià)急售”“再次降價(jià)”、甚至“降價(jià)三次還能談”等字樣出現(xiàn)在一些掛牌房源中。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2月份西安二手房出現(xiàn)零漲幅。當(dāng)月疫情對(duì)樓市沖擊明顯，市場(chǎng)交易近乎停滯。在此之前，西安二手房售價(jià)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下降。

　　“西安二手房?jī)r(jià)格下降，與前期漲幅較大有關(guān)。”美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋表示，由于2018年新房銷售火爆，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格暴漲，與新房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。去年開(kāi)始，隨著新房供應(yīng)量回升，限價(jià)壓力加大，需求逐漸回流到新房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降。

　　與一年前相比，西安降價(jià)房源數(shù)量大幅增加。據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，日均降價(jià)房源349套。2020年3月，連續(xù)多天降價(jià)房源超過(guò)500套，甚至超過(guò)1000套。

　　華商報(bào)記者注意到，“大降價(jià)”并不一定“真便宜”，總價(jià)高的降價(jià)幅度大。降價(jià)50萬(wàn)以上的，基本都是大平層，其中又以曲江比較集中。例如，在中介網(wǎng)站掛牌的一套五居室，降價(jià)100萬(wàn)元，總房?jī)r(jià)仍接近800萬(wàn)元。“這類房子交易量本身偏小，近兩年的價(jià)格波動(dòng)中水分也比較大。”沈瑋說(shuō)。

　　二手房不好賣，有的中介已關(guān)門

　　對(duì)房產(chǎn)中介而言，過(guò)去一年市場(chǎng)的巨大變化，讓他們的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也發(fā)生改變。

　　瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生告訴華商報(bào)記者，去年以來(lái)，新房業(yè)務(wù)在二手房中介所占比重大幅提高，一方面是開(kāi)發(fā)商雇傭中介拓客，另一方面是掛牌房源增加后，二手房滯銷增多。

　　張昊在西安高新區(qū)一家中介門店工作，因?yàn)槎址坎缓觅u，他很大一部分精力投入到新房上，“二手房交易流程比較繁瑣，代賣新房開(kāi)發(fā)商給的傭金不錯(cuò)，而且成交率要好一些。”張昊說(shuō)，復(fù)工這半個(gè)月，他已帶了7組客戶去看二手房，但效果不好，還沒(méi)有成交一單。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，受疫情與小區(qū)封閉影響，今年一季度重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市，二手房成交量同比減少44.6%。3月份市場(chǎng)交易開(kāi)始修復(fù)，成交量?jī)H相當(dāng)于去年3月的63%。

　　近期，許多房產(chǎn)中介陸續(xù)復(fù)工，但是有的房產(chǎn)中介卻在疫情中倒下。

　　據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，今年2月1日-3月25日，全國(guó)共有1335家二手房企業(yè)注銷，有23.6%的企業(yè)成立不過(guò)一年左右的時(shí)間。

　　在西安地鐵4號(hào)線金滹沱站附近，華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，十多家二手房中介扎堆。不過(guò)，有些門店已改換門庭。某連鎖品牌的房產(chǎn)中介，門頭還沒(méi)拆，但內(nèi)部改成了服裝店。另一家不動(dòng)產(chǎn)門店，大門緊鎖貼出了“上下層出租”的通知。周邊一商家稱，“其實(shí)這里的位置還不錯(cuò)，但成本開(kāi)銷比較大。”

　　由于交易量小，成交萎縮，導(dǎo)致西安二手房掛牌量居高不下。華商報(bào)記者綜合諸葛找房、貝殼、房天下等幾家二手房平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，近一個(gè)月以來(lái)，西安二手房掛牌房源數(shù)量超過(guò)7.5萬(wàn)套。

　　復(fù)工后新房亦遇冷，購(gòu)房需求仍然不足

　　購(gòu)買二手房的消費(fèi)者以剛需為主，所以業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為二手房市場(chǎng)的變化更能真實(shí)體現(xiàn)出一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的變化。近兩年，西安二手房市場(chǎng)的變化，更直觀反映出西安樓市冷暖。

　　從2017年二季度開(kāi)始到2018年，西安新房市場(chǎng)“一房難求”，二手房坐地起價(jià)屢見(jiàn)不鮮。去年下半年開(kāi)始，樓市回落調(diào)整，二手房銷售亦率先轉(zhuǎn)冷。

　　在美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)看來(lái)，二手房不好賣與新房增加有一定關(guān)系，根源上則是需求不足制約房產(chǎn)銷售，“尤其是在今年疫情對(duì)市場(chǎng)形成沖擊以后。”

　　2月底至3月31日，西安住宅意向登記平臺(tái)共上線28個(gè)樓盤接受登記(含灃東、同一樓盤不同批次重復(fù)統(tǒng)計(jì))，有5個(gè)項(xiàng)目需要“搖號(hào)”。其余23個(gè)樓盤，都已經(jīng)轉(zhuǎn)入平銷。在轉(zhuǎn)入平銷的項(xiàng)目中，有8個(gè)樓盤，通過(guò)核驗(yàn)的家庭數(shù)量為0。新房市場(chǎng)也面臨遇冷狀況。

　　夏強(qiáng)認(rèn)為，2017-2018年，西安人口顯著增量，較大比例來(lái)自對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng);去年新落戶人口和購(gòu)買力有所放緩之后，今年伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)，外來(lái)人口逐漸回流，但新增購(gòu)房需求仍然不足;同時(shí)因疫情影響現(xiàn)金流，許多人的置業(yè)和投資計(jì)劃也受到壓制。

　　針對(duì)西安二手房遇冷的情況，沈瑋表示，由于二手房定價(jià)隨意性強(qiáng)，很多購(gòu)買者都抱著撿漏心態(tài)去挑。從去年開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，但與新房相比價(jià)格沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)，有的還存在老、破、小等品質(zhì)不佳情況。因此，新房市場(chǎng)購(gòu)買力銳減之后，買二手房的就更少了。

　　二手房“回吐”虛高漲幅，能成交的都是降價(jià)房源

　　近兩年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新房與二手房“倒掛”的情況。

　　所謂新房與二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，即某個(gè)地段的二手房?jī)r(jià)格高于在售新房?jī)r(jià)格水平，這是2017-2018年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象。不同于北京、上海等一線城市已進(jìn)入存量房時(shí)代，新房仍在大規(guī)模開(kāi)發(fā)中的西安，這似乎有些違背市場(chǎng)規(guī)律。

　　“倒掛”最瘋狂時(shí)，因價(jià)格看漲而導(dǎo)致的“房東毀約”屢見(jiàn)不鮮，市場(chǎng)秩序受到極大挑戰(zhàn)。隨后二手房掛牌量?jī)r(jià)的一升一降，體現(xiàn)出買賣雙方預(yù)期和話語(yǔ)權(quán)的轉(zhuǎn)換。

　　在西安市雁塔區(qū)從事房屋中介工作的小劉說(shuō)，他手上有一套三室戶型，業(yè)主已兩次降價(jià)，合計(jì)降了有20萬(wàn)元。他說(shuō)，這套房子的單價(jià)目前是一萬(wàn)四千多，附近新樓盤報(bào)價(jià)一萬(wàn)三千多，價(jià)格上相差無(wú)幾，“業(yè)主愿意讓價(jià)這么多主要是急等變現(xiàn)，對(duì)于現(xiàn)金有周轉(zhuǎn)需要。”

　　資深二手房人士趙利偉表示，二手房更多呈現(xiàn)了剛性需求，價(jià)格比新房更加敏感，最近一年，“回吐”虛高漲幅的情況也比較多，“經(jīng)過(guò)這一輪降價(jià)后，老城區(qū)二手房、部分次新小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)比新房低了。但在曲江、高新等區(qū)域一些二手樓盤，掛牌價(jià)格仍然要比新房貴。”

　　也有二手房房東表示，跌價(jià)的時(shí)候自己不會(huì)賣房。

　　最近剛把經(jīng)開(kāi)區(qū)一套房從中介撤下的趙先生稱，房子掛牌3個(gè)月，他始終沒(méi)有降價(jià)，“現(xiàn)在新樓盤都奔兩萬(wàn)了，我還是先等等看。”

　　沈瑋認(rèn)為，疫情沖擊和新房?jī)r(jià)格的變量帶來(lái)了市場(chǎng)認(rèn)知的割裂。購(gòu)房者看跌，部分業(yè)主卻等漲，僵持結(jié)果就是成交量大幅下滑，觀望的人越來(lái)越多，能夠成交的基本都是降價(jià)房源。

　　不確定性仍然存在，二手房需要繼續(xù)“擠水分”?

　　目前從全國(guó)來(lái)看，二手房的交易量緩慢回升。

　　貝殼研究院認(rèn)為，隨著全國(guó)疫情防控形勢(shì)穩(wěn)定，3月份二手房交易開(kāi)始快速修復(fù)。不過(guò)，市場(chǎng)反彈并未推高價(jià)格，原因在于目前交易是低位反彈，整體看絕對(duì)水平依然較低，還沒(méi)有達(dá)到能讓價(jià)格明顯上漲的量級(jí)。二季度二手房市場(chǎng)有望繼續(xù)復(fù)蘇，但長(zhǎng)期存在不確定性。

　　那么在市場(chǎng)不確定性存在的前提下，西安二手房是否需要繼續(xù)“擠水分”?

　　“以改善為主的新房市場(chǎng)和以剛需為主的二手房市場(chǎng)分化會(huì)越發(fā)明顯。”沈瑋表示，對(duì)二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，新房?jī)r(jià)格不具備太多參考價(jià)值，尤其有改善房源的業(yè)主不能對(duì)價(jià)格有太高期許。由于搖號(hào)消耗了大量剛需，往后購(gòu)買力會(huì)越發(fā)脆弱，二手房業(yè)主不如趁此合理定價(jià)出貨。

　　也有業(yè)內(nèi)人士看好二手房遠(yuǎn)期走勢(shì)。夏強(qiáng)表示，二手房眼見(jiàn)為實(shí)，入手即住，注定其會(huì)成為新增剛需首選。二手房?jī)r(jià)上漲和時(shí)間關(guān)系是必然，具體體現(xiàn)在自身成熟之處，如：交通升級(jí)、人口增加、商業(yè)成熟和配套完善等。

　　長(zhǎng)期從事二手房行業(yè)的西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤對(duì)華商報(bào)記者表示，二手房購(gòu)買者以剛需為主，擾動(dòng)價(jià)格的因素不如新房那么多。目前來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)期樓市橫盤還會(huì)持續(xù)存在，政策、金融及供需等因素產(chǎn)生的變量，將對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響存在衰退風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨低迷，同時(shí)要應(yīng)對(duì)企業(yè)和居民端杠桿率升高、疫情導(dǎo)致居民收入不穩(wěn)定等收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)。目前，可以看到的是，曾經(jīng)火爆的買方場(chǎng)景，恐怕很難在短時(shí)間內(nèi)大面積重現(xiàn)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年開(kāi)始的價(jià)穩(wěn)、量穩(wěn)、走勢(shì)穩(wěn)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)也會(huì)大概率得到延續(xù)。 華商報(bào)記者 李程

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