“用好新條例，管好咱的家!”系列活動昨日又有新動作，針對小區(qū)業(yè)委會成立之后，業(yè)委會如何履職，小區(qū)物業(yè)服務如何評比，公共收益怎么收取、如何使用等熱點問題，邀請優(yōu)秀業(yè)委會和公益律師對已成立業(yè)委會小區(qū)進行培訓、觀摩。

回顧

華商報2年時間對接小區(qū)52家

其中13家成立業(yè)委會

　　2017年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》正式施行，對比新舊《條例》可以看出，新《條例》為小區(qū)成立業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會提供了更有力的法律支持。

　　為了破解業(yè)委會成立難題，從2016年12月27日起，華商報連續(xù)召開公益律師座談會、籌備業(yè)委會經(jīng)驗交流會、律師·小區(qū)對接會等3場會議，破解業(yè)委會成立難題。最終為西安具有代表性的36個小區(qū)一對一對接公益律師，并持續(xù)關注進展。

　　今年3月，華商報再次邀請專業(yè)律師、已成立業(yè)委會的小區(qū)業(yè)委會主任等，就《西安市物業(yè)管理條例》中業(yè)委會成立等問題對業(yè)主進行宣講，寶雞、銅川、渭南等小區(qū)業(yè)主也前來學習、培訓。

　　截至目前，華商報對接小區(qū)52家，其中已經(jīng)備案成立的業(yè)委會有13家，其中西安市11家，西咸新區(qū)秦漢新城渭電小區(qū)業(yè)委會、銅川山水雅庭小區(qū)業(yè)委會都是參加今年3月培訓會之后成立的。

>>交流分享

業(yè)委會成立后如何履職？聽聽他們怎么說

　　7月12日下午2時30分，針對小區(qū)業(yè)委會成立之后如何履職，小區(qū)業(yè)委會成立之后能干些什么，不能干什么，華商報特邀西安高新區(qū)優(yōu)秀業(yè)委會綠地世紀城業(yè)委會主任黃勝利和公益律師——陜西豐瑞律師事務所范娟娟律師，分別從實際操作和法律服務方面對13家業(yè)委會主任進行了交流、分享。昨日參加培訓會的，除了這13個小區(qū)業(yè)委會主任之外，行業(yè)有關部門負責人、公益律師和熱心業(yè)主也到場旁聽。

　　公共收益來源?電梯及小區(qū)出入口道閘廣告費等

　　針對小區(qū)業(yè)主比較關心的公共收益來源問題，范娟娟介紹，根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》，公共收益來源一般有幾類：地上/地下車位使用費;電梯及小區(qū)出入口道閘廣告費;通訊公司的基站場地占用費;通訊運營商乃至垃圾回收人員的進場費;小區(qū)內(nèi)住改商商業(yè)用電電費差價;小區(qū)內(nèi)部擺攤費;公共配套用房的租賃費;違約金/賠償金等;以訴訟方式追討的物業(yè)公共部分的侵占費用。

　　她介紹，公共收益屬于全體業(yè)主所有，應與大修基金相互補充用作小區(qū)的改造、更新和維修工作，當然，屬物業(yè)服務費范疇內(nèi)的日常維修及養(yǎng)護除外，但目前在界定哪些維修屬于物業(yè)服務費上還存在很大爭議。

公共收益如何管理？業(yè)委會接管與物業(yè)簽訂有分成協(xié)議

　　針對小區(qū)公共收益部分如何公開、透明地使用問題，黃勝利說，業(yè)委會成立前，是由物業(yè)公司來直接管理小區(qū)公共收益，并根據(jù)條例進行公示，往往存在很多不規(guī)范之處：1)公共收益經(jīng)營單價普遍偏低，造成部分公共收益流失，在業(yè)委會接管后，各項廣告和場地收入單價明顯上漲;公共收益使用范圍模糊，物業(yè)公司將其與物業(yè)服務費共同使用，部分作為房屋開發(fā)商質保期外的維修、部分用作屬于物業(yè)服務費范圍內(nèi)的維修、甚至作為企業(yè)利潤進行留存;公共收益賬目管理不規(guī)范，勞務和材料的采購不合理。

　　他介紹，該小區(qū)業(yè)委會成立后，接管了小區(qū)公共收益的管理，經(jīng)協(xié)商與物業(yè)公司簽訂的“二八分成”協(xié)議，用以承擔因公共收益經(jīng)營活動造成的物業(yè)管理成本增加和小區(qū)其他屬于公共收益使用范疇內(nèi)的事項。

公共收益如何使用？專用指定賬目聘第三方審計定期審計

　　對小區(qū)公共收益使用問題，黃勝利介紹了他們小區(qū)的經(jīng)驗，目前，小區(qū)公共收益來源主要有：電梯平面廣告和視頻廣告、東門擺攤場地租金、快遞自提柜場地租金、園區(qū)地面車輛場地使用費、南門停車場場地租金和存款利息等。

　　小區(qū)公共支出主要有：業(yè)主大會授權的電梯視頻監(jiān)控安裝、地庫雨棚除銹及換新、單元樓無障礙通道欄桿換新、門頭玻璃修復、單元樓門頭粉刷改造、小區(qū)游樂場改造、律師和審計服務費及辦公開支。

　　他介紹，為規(guī)范業(yè)委會的正常運作，該小區(qū)建立了業(yè)委會日常管理制度，并切實運行起來。聘請律師，使業(yè)委會運行遵守法律法規(guī)。在財務管理方面，建立業(yè)委會專用指定賬目，聘請專業(yè)的第三方審計進行定期審計工作。在執(zhí)行業(yè)主大會預算時做到事前公示，事中記錄，事后存檔。

　　同時，根據(jù)相關公共收益分成協(xié)議，三年來，在該小區(qū)業(yè)委會的監(jiān)督下，小區(qū)物業(yè)公司使用公共收益分成，為小區(qū)添置的垃圾粉碎機用以處理樓道大件垃圾的清運、對小區(qū)部分單元樓大廳漏水進行改造，還處理了一些小額的緊急維修項目。

小區(qū)物業(yè)誰來選聘？更換物業(yè)的決策權在業(yè)主大會

　　針對小區(qū)業(yè)主關心的物業(yè)選聘問題，范娟娟介紹，有關小區(qū)業(yè)主共有和共管的重大事項是由業(yè)主大會表決的，在物業(yè)條例業(yè)主大會的職權里有明確規(guī)定，所以更換物業(yè)公司的決策權是在業(yè)主大會。

　　范娟娟表示，業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，無權直接決定物業(yè)公司的去留。如需選聘物業(yè)，需首選召開業(yè)主大會討論，如業(yè)主大會相關議題通過，并授權業(yè)委會辦理相關選聘事宜，業(yè)委會方可進行物業(yè)公司選聘工作。

　　對一些小區(qū)業(yè)委會剛成立就更換物業(yè)的做法，黃勝利并不贊同，每個小區(qū)都有一套十分復雜的供水、供電、地下管網(wǎng)等公共設施設備，換來的物業(yè)公司未必能在短時間內(nèi)了解情況。同時，更換物業(yè)不是最終目的，約束物業(yè)提高服務質量才是根本問題，如：物業(yè)服務內(nèi)容細則、行業(yè)標準、垃圾清運相關標準、保潔人數(shù)及標準、保安人數(shù)及標準、界定公共維修范圍等。

如何評價物業(yè)滿意度？應征求至少20%以上業(yè)主的意見

　　對一些小區(qū)業(yè)委會要求物業(yè)有投訴就走人的做法，黃勝利坦言，近年來物價不斷上漲，物價及人工成本已翻好幾倍，物業(yè)費標準仍維持十年前的標準，確實也是造成物業(yè)服務質量下降的原因，從企業(yè)運營角度將，當然是盡可能地降低投入來提高收益。

　　而物業(yè)服務質量的好壞經(jīng)常是大家討論的熱點問題，但物業(yè)服務質量的標準是什么?目前確實沒有十分確切的官方說法，業(yè)委會對物業(yè)公司的服務質量監(jiān)督往往是發(fā)現(xiàn)問題后，提出監(jiān)督意見。

　　他認為，如確實需要選聘物業(yè)，應該開展廣泛調查，征集更多業(yè)主的意見，該征集范圍應該涵蓋至少20%以上業(yè)主。

　　業(yè)委會成員違法咋處理?有業(yè)委會主任被判刑的案例

　　范娟娟介紹，小區(qū)業(yè)委會對超出業(yè)委會的職權范圍，或未經(jīng)業(yè)主大會表決私自決定小區(qū)重大事項，對于決議違法或超出權限的業(yè)主可以起訴要求撤銷該決議，也可以向主管街道辦投訴，由街道辦撤銷。

　　在培訓會上，范娟娟分享了其他省市業(yè)委會職務侵占被判刑的案例，比如攀枝花市東區(qū)某小區(qū)業(yè)委會三名成員(其他成員基本掛名，很少參加工作)自認為管理小區(qū)辛苦，有人提出大家拿點辛苦費，遂從公共收益中以話費、交通補貼等形式私分31100多元，每人獲利一萬多。后被業(yè)主舉報，以職務侵占罪定罪，兩人獲刑9個月，一人獲刑4個月。

　　再比如，重慶市江北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會主任，利用職務便利，收受物業(yè)管理公司好處費近194萬多元，并以虛列經(jīng)營成本的方式，每月從公共區(qū)域廣告經(jīng)營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”合計 28.8萬元。被判處有期徒刑八年。

>>觀摩者感言

看到優(yōu)秀業(yè)委會的管理 很震撼

　　“看到綠地世紀城業(yè)委會內(nèi)部臺賬，制度規(guī)范、財務規(guī)范以及檔案室等，很震撼!”銅川山水雅庭小區(qū)業(yè)委會主任李青梅昨日到綠地世紀城小區(qū)現(xiàn)場觀摩說。

　　李青梅說，把小區(qū)業(yè)委會所有賬目及施工招標等公示在外，看到該小區(qū)維修項目和新增加設施，以及業(yè)委會與物業(yè)的默契配合，能感受到他們在真真正正地為業(yè)主謀福利，公開、透明，讓權利在陽光下運行，就沒有干不好的業(yè)委會。

>>小區(qū)新變化

　　業(yè)委會成立后部分小區(qū)變化大

　　華豪花園洋房小區(qū)

　　小區(qū)正在施工 解決市政供水

　　華豪花園洋房小區(qū)業(yè)委會主任展小董介紹，該小區(qū)共有房子352套，業(yè)主委員會成立于2019年6月12日，由7個委員組成，設主任1名，副主任2名。業(yè)主委員會從6月13日正式對外辦公，已經(jīng)組織了幾次重要的會議，會議決定了對物業(yè)、開發(fā)商、街道辦等單位和政府的對外辦公的通知書面文件。給開發(fā)商送文件時，同時交涉了辦公室的問題和市政供水解決的問題。

　　近日，該小區(qū)內(nèi)正在施工解決市政供水。

　　盛世長安小區(qū)

　　完成了小區(qū)綠化補栽補種、美化

　　盛世長安小區(qū)業(yè)委會主任周成陽介紹，該小區(qū)4445戶，小區(qū)業(yè)主委員會于2019年1月5日正式成立。業(yè)主委員會共7人，其中主任1名、副主任1名、委員5名。

　　他介紹，業(yè)委會成立后，積極征詢聽取廣大業(yè)主意見和建議，及時與物業(yè)公司溝通、協(xié)商，制定全年工作計劃，已經(jīng)完成了小區(qū)綠化補栽補種、美化;小區(qū)保潔室內(nèi)外大清洗、小區(qū)設施、設備大保養(yǎng);重點部位安全隱患排查處理;定時開放便民通道、增加休閑坐椅;清理小區(qū)消防安全應急通道停車、清理樓棟大廳、樓道電動車、開展消防安全大檢查、建設電動車充電車棚、制定小區(qū)地面車輛停放管理辦法、進行地面車輛治理等工作。

　　浐灞半島A10A15小區(qū)

　　對道路及樓道照明燈進行了改造

　　浐灞半島A10區(qū)A15區(qū)業(yè)委會主任劉文武介紹，浐灞半島A10區(qū)規(guī)劃戶數(shù)2601戶;浐灞半島A15區(qū)規(guī)劃戶數(shù)1950戶。小區(qū)業(yè)主委員會于2018年10月23日正式成立。業(yè)委會由9名委員組成。

　　他介紹，業(yè)委會成立后，接受廣大業(yè)主意見和建議，及時與物業(yè)公司互動溝通，協(xié)調配合。督促物業(yè)進行了貫穿小區(qū)的水系人工湖底淤泥清理，A10小區(qū)清淤5000平方米，A15小區(qū)清淤2000平方米，使業(yè)主頭痛的臭水湖得到改善。綠化養(yǎng)護、修剪，缺失補種，打造生態(tài)家園。業(yè)委會多次和物業(yè)召開協(xié)調會議，按照會議決議在小區(qū)安裝了電動車充電樁，解決了小區(qū)電動車充電的安全問題;對業(yè)主反映最強烈的樓門門禁問題，多次組織物業(yè)到現(xiàn)場勘查問題所在，初步達成物業(yè)先入戶調試登記，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的癥結所在進一步協(xié)商解決;對小區(qū)道路及樓道照明燈進行了改造，目前已由原5瓦照明改造為18瓦照明;樓宇間增設路燈12盞(A15小區(qū)14#樓至18#樓，A10小區(qū)8、9、10#樓)，整體提升小區(qū)公區(qū)照明亮度，增加業(yè)主/使用人居住安全感。

>>最新數(shù)據(jù)

　　西安備案業(yè)委會(物管會)1976個

　　其中業(yè)委會464個

　　據(jù)了解，截至目前，西安市備案業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)1976個，其中業(yè)主委員會464個。

　　西安市住建局相關負責人介紹，從1999年的《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》開始，就對業(yè)主大會有了明確。2017年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》開始實施，進一步明確了政府、部門、企業(yè)、業(yè)主等主體責任，在新《條例》增加了，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立進行了細化，操作性和實用性都更強，為解決物業(yè)管理中存在的問題，提供了強有力的法律保障。 本組稿件由華商報記者 陳思存 采寫