原標(biāo)題：期房銷售制度亟待明確法律性質(zhì)

　　多地出現(xiàn)開發(fā)商下調(diào)期房價(jià)格引發(fā)老業(yè)主維權(quán)事件專家認(rèn)為

　　對(duì)話人

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長 鄒琳華

　　北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授、中國民法學(xué)研究會(huì)副秘書長 孟強(qiáng)

　　期房預(yù)售制度規(guī)則模糊

　　記者:房價(jià),一直是“撥動(dòng)”公眾神經(jīng)的熱門詞。最近一段時(shí)間,全國多個(gè)地方出現(xiàn)新房銷售價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。比如,北京、廣州、杭州、合肥、廈門等地,受到社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　在北京市通州區(qū),2017年10月,某樓盤備案價(jià)為每平方米3.75萬元,但到了2018年6月,樓盤均價(jià)跌到了每平方米2.68萬元。在廣州市,據(jù)某樓盤業(yè)主說,他們購買這個(gè)項(xiàng)目時(shí),售價(jià)在每平方米5.2萬元至6萬元不等,但近期,這個(gè)項(xiàng)目樓房的價(jià)格全線下調(diào),有新業(yè)主是以4萬元每平方米的價(jià)格成交。

　　值得我們注意的是,在上述多個(gè)地方,開發(fā)商下調(diào)期房銷售價(jià)格后,導(dǎo)致了老業(yè)主維權(quán)事件,進(jìn)而引發(fā)多個(gè)樓盤出現(xiàn)退房潮、退款潮。

　　樓建波:對(duì)于這個(gè)問題,法律上的規(guī)定是清楚的,如果是房子質(zhì)量有問題,業(yè)主要退房是可以的,但是就因?yàn)榻祪r(jià)而退房,在法律上是說不過去的。

　　鄒琳華:退房潮主要涉及的是期房,而不是現(xiàn)房。也就是說,退房潮、退款潮與期房預(yù)售制度中的有些規(guī)則不太明確有很大關(guān)系。如果是現(xiàn)房,一手交錢,一手交房,就可能不存在這些問題,因?yàn)殡p方對(duì)交易的理解是一致的,交易完成后,雙方都履行了合同義務(wù)。

　　現(xiàn)在引發(fā)爭議的是期房。按照一般法律規(guī)則,買期房是一種預(yù)定行為,交一部分定金預(yù)定一套房子,這時(shí)候房子實(shí)際上還沒有蓋好。就像交定金預(yù)定一個(gè)商品一樣,商品還沒有生產(chǎn)出來時(shí),其實(shí)是不存在的,我們只是描述有這么一個(gè)商品。按照這個(gè)邏輯,買方交定金預(yù)定期房,在開發(fā)商還沒有交房時(shí),如果不想要了,可以要求開發(fā)商退款。

　　記者:中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,今年9月,100個(gè)城市的二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.11%,市場(chǎng)降溫顯現(xiàn),在一線城市中,除廣州外,二手房掛牌均價(jià)都出現(xiàn)了環(huán)比下滑。

　　鄒琳華:這反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些走向。目前,根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì),一二線城市二手房市場(chǎng)房價(jià)有輕微下行,三四線城市二手房市場(chǎng)房價(jià)在退熱,也就是漲幅下降了。

　　在這種情況下,大家對(duì)購房合同的理解出現(xiàn)了不一致的情況。開發(fā)商認(rèn)為,買了就要履行合同。購房者認(rèn)為,根據(jù)期房預(yù)售制度,房子本身是不存在的,自己提前把全款借給開發(fā)商,開發(fā)商應(yīng)該給一個(gè)價(jià)格優(yōu)惠,不然的話,也不能提前把錢給開發(fā)商。當(dāng)房價(jià)下降的時(shí)候,這個(gè)價(jià)格優(yōu)惠就不存在了,反而買現(xiàn)房比買期房更優(yōu)惠。

　　正是這一點(diǎn)無法得到購房者的認(rèn)同。對(duì)此,如果法律有明確規(guī)定的話,糾紛就不會(huì)產(chǎn)生。也就是說,在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,買期房是可以退的,但需要損失一部分定金。買期房不是一個(gè)買賣交易,而是一個(gè)預(yù)定交易,但目前我們沒有明確這個(gè)行為到底是什么。

　　買賣雙方對(duì)制度理解有分歧

　　記者:我們梳理發(fā)現(xiàn),在過去20年間,我國的房屋銷售價(jià)格總體上在持續(xù)上漲,但在2008年、2011年、2014年,曾經(jīng)短時(shí)間出現(xiàn)了房價(jià)小幅下調(diào)現(xiàn)象。例如,2014年5月,保利地產(chǎn)在南京市的一個(gè)項(xiàng)目推出約60套房源,價(jià)格則比此前直降每平方米3800元;南京市另外一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)則是每套房源下跌10萬元至20萬元。

　　2017年,在浙江省金華市,因?yàn)殚_發(fā)商下調(diào)房價(jià),老業(yè)主集體到售樓處抗議,并打砸售樓處觸犯刑法,結(jié)果,法院以業(yè)主犯故意毀壞財(cái)物罪,判處其緩刑。

　　據(jù)此,我們可以看到,在房價(jià)下調(diào)過程中,老業(yè)主集體要求退房事件一再上演,值得我們從遵守契約、維護(hù)交易秩序的角度深入思考。

　　樓建波:實(shí)際上,我個(gè)人感覺,對(duì)于自住房來講,業(yè)主不用太在意這個(gè)。根據(jù)一些數(shù)據(jù)來看,比如100年之內(nèi),房價(jià)是有漲有跌,即便是買房子以后漲了,對(duì)于自住房使用來說,沒什么太大的關(guān)系。好多是從眾心理,最后可能就是調(diào)解,房地產(chǎn)商從物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)給予讓步了。

　　鄒琳華:從根源上,還是期房預(yù)售規(guī)則本身不明確,導(dǎo)致雙方的理解出現(xiàn)分歧。目前來看,我們還沒有出現(xiàn)持續(xù)的大規(guī)模房價(jià)下跌導(dǎo)致的退房事件。所以,這方面需要一個(gè)明確的規(guī)定,以解決開發(fā)商和業(yè)主之間的分歧,不能把板子打在任何一方身上,更不能把責(zé)任單獨(dú)推到購房者身上,在這背后,是一個(gè)制度問題。

　　孟強(qiáng):合同法第八條規(guī)定:“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。”因此,除非開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中明確承諾同一小區(qū)未來房源房價(jià)不降低,否則,購房合同一旦生效,對(duì)開發(fā)商和業(yè)主雙方均具有約束力。

　　如果購房合同并未承諾確保小區(qū)未來房價(jià)不下降,而業(yè)主對(duì)開發(fā)商或物業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行打砸的行為,則可能構(gòu)成治安違法行為,嚴(yán)重的還可能構(gòu)成犯罪行為。例如,治安管理處罰法規(guī)定:“盜竊、詐騙、哄搶、搶奪、敲詐勒索或者故意損毀公私財(cái)物的,處五日以上十日以下拘留,可以并處五百元以下罰款;情節(jié)較重的,處十日以上十五日以下拘留,可以并處一千元以下罰款。”

　　同時(shí),刑法第二百七十五條“故意毀壞財(cái)物罪”也規(guī)定:“故意毀壞公私財(cái)物,數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以上七年以下有期徒刑。”因此,故意打砸開發(fā)商或物業(yè)財(cái)產(chǎn)、造成一定后果的,行為人需要承擔(dān)相應(yīng)的違法甚至犯罪后果。

　　期房銷售性質(zhì)須界定清楚

　　記者:從實(shí)踐來看,開發(fā)商遭遇老業(yè)主退房潮時(shí),一般選擇退款或退房,以滿足業(yè)主要求。但從長遠(yuǎn)角度,房地產(chǎn)市場(chǎng)需要遵守契約精神,也需要遵守交易規(guī)則,更需要法律制度上的保障。

　　鄒琳華:還是要改革和完善期房銷售制度,明確銷售行為到底是一個(gè)買賣行為,還是一個(gè)預(yù)定行為。如果不界定清楚的話,雙方會(huì)不斷產(chǎn)生糾紛,損害我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　比如,明確規(guī)定買期房后在一定時(shí)間段內(nèi)可以毀約,但需要扣除不超過10%的定金;也可以由司法部門就此類糾紛出臺(tái)司法解釋,作為買賣雙方解決糾紛的依據(jù)。

　　孟強(qiáng):根據(jù)中央文件的精神,房屋主要是居住屬性,不能賦予過多金融屬性,因此,房屋在滿足居住屬性的基礎(chǔ)上,價(jià)格上漲或下跌是市場(chǎng)規(guī)律的作用,并不能歸結(jié)為開發(fā)商的行為。房屋買賣雙方都要遵守現(xiàn)行法律規(guī)定,共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。另外,國家層面也可以由相關(guān)部委聯(lián)合下發(fā)文件,對(duì)此現(xiàn)象作出明確的規(guī)范。

　　樓建波:我個(gè)人不希望屈從于所謂的民意,因?yàn)榉績r(jià)跌了退房,這是悲哀的。合同訂立以后,就對(duì)雙方都有約束力。在發(fā)生訴訟的時(shí)候,法院只要按照法律規(guī)定作出正確判決就可以。最希望看到的是,各級(jí)法院按照現(xiàn)行法律作出符合法律的判決。最高人民法院可以出一個(gè)司法解釋,讓法院按照法律、司法解釋就可能的退房、退款糾紛作出判決。(記者 陳磊)