□記者王惠玲

　　住得舒適是人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需求之一。隨著城鎮(zhèn)化速度加快，人們對(duì)住宅環(huán)境要求也越來(lái)越高。“住宅小區(qū)平均五年就要檢查維修一次，可維修金從哪來(lái)、怎么用，這些都是問(wèn)題。”省政協(xié)委員陳曉莉在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前我省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金在籌集、管理、使用中還存在一些亟待解決的問(wèn)題。

　　2017年全省專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余35億元，使用僅0.9億元，使用率不足3%。陳曉莉指出，從制度上創(chuàng)新，才能更好地讓住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用在刀刃上，讓群眾居住條件有可靠的保障。

　　陳曉莉建議，修訂《陜西省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》《西安市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理與使用辦法》等相關(guān)規(guī)定，明確維修資金的使用范圍，科學(xué)、規(guī)范、簡(jiǎn)化維修資金使用程序。針對(duì)房屋漏水、電梯維修等危急情況，建議出臺(tái)《西安市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用預(yù)案》，應(yīng)對(duì)突發(fā)緊急狀況，確保維修資金的使用快捷便利。

　　據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，在比較突出的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，這也是老舊小區(qū)管理難度大的深層次原因。陳曉莉?qū)Υ吮硎荆?ldquo;我省老舊小區(qū)住宅樓大部分建于上世紀(jì)八九十年代，沒(méi)有繳納維修資金，住戶集資維修困難重重。”她建議，出臺(tái)《西安市老舊住宅小區(qū)公共應(yīng)急房屋維修資金使用辦法》，盡快研究制定盤(pán)活老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的辦法，以財(cái)政資金為主，系統(tǒng)改善老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施。鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入老舊小區(qū)維修資金扶持與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，引導(dǎo)居民補(bǔ)繳物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，發(fā)揮自我造血功能。

　　小區(qū)公共收益應(yīng)雙方協(xié)商分配

　　□記者吳軍禮

　　“2000年9月，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》就已頒布。多年來(lái)，物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，需要進(jìn)一步完善《條例》，以適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需要。”8月10日，在省政協(xié)召開(kāi)的“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會(huì)上，省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉如強(qiáng)在發(fā)言中建議。

　　劉如強(qiáng)說(shuō)，《條例》規(guī)定存在著諸多問(wèn)題，概括起來(lái)包括未明確各級(jí)政府對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)制度有待完善、物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不明確、住宅維修資金使用門(mén)檻較高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公共部位和公共設(shè)施收取廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有待規(guī)范。

　　就目前多數(shù)業(yè)主反映的小區(qū)公共部位、公共設(shè)施收益去向不明問(wèn)題，劉如強(qiáng)表示：“小區(qū)公共部位、公共設(shè)施等都是全體業(yè)主的，物業(yè)公司要利用這些進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就要征得業(yè)主同意。在業(yè)主同意基礎(chǔ)上，雙方應(yīng)建立平等對(duì)話機(jī)制，然后以簽訂合同等方式就經(jīng)營(yíng)收益分成進(jìn)行協(xié)商。”

　　在當(dāng)日協(xié)商會(huì)上，不少委員建議在公共收益分成上，物業(yè)與業(yè)主應(yīng)該按照三比七的比例進(jìn)行。

　　劉如強(qiáng)則認(rèn)為，政府部門(mén)應(yīng)明確利用小區(qū)公共部位、公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并應(yīng)制定公共部位、公共設(shè)施廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的收取管理辦法或指導(dǎo)意見(jiàn)，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益分成提供政策依據(jù)。但至于究竟怎么分成，則不應(yīng)由政府制訂硬性標(biāo)準(zhǔn)。

　　“怎么分成是一種民事關(guān)系，政府出臺(tái)意見(jiàn)供兩邊參考，但不宜過(guò)度參與。到底是三七分、二八分、四六分還是用別的分法，得看物業(yè)公司付出情況以及與業(yè)主代表的協(xié)商結(jié)果。”劉如強(qiáng)說(shuō)。

　　用“第三方”破解矛盾糾紛

　　□記者張晶

　　8月10日，在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會(huì)上，針對(duì)我省“物業(yè)管理究竟難在哪?”這個(gè)問(wèn)題，作為長(zhǎng)期關(guān)注城市物業(yè)問(wèn)題的資深媒體記者——馬虎振直言，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三版條例實(shí)施10年，從未處罰過(guò)一個(gè)物業(yè)公司。

　　他認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的管理并不嚴(yán)格;小區(qū)太大人太多，業(yè)主們意見(jiàn)很難統(tǒng)一;社區(qū)治理涉及數(shù)十部法律、法規(guī)，普通業(yè)主和基層工作人員很難全面把握;成立業(yè)委會(huì)往往伴隨著業(yè)主的共同維權(quán)行動(dòng)，作為利益對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司很難配合。

　　為破解上世紀(jì)80年代修建的大量住宅小區(qū)已過(guò)保修期而亟待維保整修，但作為業(yè)主共同治理平臺(tái)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)卻呼之難出，以及業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難、換屆難、履職難這一普遍現(xiàn)象，2017年12月，華商報(bào)曾組織業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主、專(zhuān)家等9人去杭州考察學(xué)習(xí)。馬虎振說(shuō)：“大家認(rèn)為杭州最大的亮點(diǎn)就是既有民間的‘第三方’，又有官方的‘三方辦’。”

　　馬虎振認(rèn)為，破解上述這些“難”，杭州的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

　　首先是有民間“第三方”。馬虎振說(shuō)，這些民間“第三方”機(jī)構(gòu)把召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化梳理，變成一套可復(fù)制、可操作的流程。它是一個(gè)完全獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，和物業(yè)公司和小區(qū)的業(yè)主都沒(méi)有關(guān)系。“第三方”進(jìn)行有償服務(wù)，根據(jù)所有的法律法規(guī)把涉及的東西都標(biāo)準(zhǔn)化，有自己的電子投票系統(tǒng)，有物業(yè)管理方面的專(zhuān)家，對(duì)物業(yè)服務(wù)的事情非常專(zhuān)業(yè)。

　　更值得一提的是官方的“三方辦”。馬虎振舉例，2017年8月，杭州市拱墅區(qū)率先成立了住宅小區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理三方協(xié)同治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)“三方辦”，10個(gè)街道分別成立對(duì)應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室。“目的就是要把三張皮捏在一起，加強(qiáng)對(duì)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方的組織協(xié)調(diào)。這項(xiàng)工作有個(gè)核心，就是黨建工作。

　　馬虎振介紹，拱墅區(qū)所有社區(qū)都在物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)中建立了黨支部，充分發(fā)揮黨員的骨干作用。“三方辦”還建立起相應(yīng)機(jī)制，如每月開(kāi)一次聯(lián)席會(huì)議，領(lǐng)導(dǎo)小組所有成員單位都要參加;和法院定期開(kāi)會(huì)，了解物業(yè)涉訴案件比較集中的問(wèn)題以尋找工作重點(diǎn);成立區(qū)級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，哪個(gè)小區(qū)有問(wèn)題就從專(zhuān)門(mén)智庫(kù)中抽人去幫助調(diào)解;成立全區(qū)業(yè)委會(huì)主任聯(lián)誼會(huì)，對(duì)業(yè)委會(huì)主任進(jìn)行培訓(xùn)，提升他們的業(yè)務(wù)水平和解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

　　“‘第三方’的核心，就是用更專(zhuān)業(yè)的工作方法，做好物業(yè)服務(wù)工作。”馬虎振最后總結(jié)道。

　　“多位一體”共管小區(qū)

　　□記者李欣怡

　　8月10日，省政協(xié)召開(kāi)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會(huì)。記者采訪省政協(xié)委員、陜西法智律師事務(wù)所主任雷西萍時(shí)，她說(shuō)，在這條改革路上需要努力做的事還有很多。近期，通過(guò)走訪調(diào)研我省多家小區(qū)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)在履職過(guò)程中還存在積極性不高、專(zhuān)業(yè)性不足等突出問(wèn)題。

　　為此，雷西萍建議，第一，要明確業(yè)委會(huì)的責(zé)任，鼓勵(lì)小區(qū)內(nèi)黨員參加，交叉任職，互相監(jiān)督。在實(shí)際工作中，各業(yè)委會(huì)應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合本區(qū)實(shí)際細(xì)化責(zé)任清單，切實(shí)代表業(yè)主大會(huì)行使好權(quán)利和義務(wù)。第二，簡(jiǎn)化程序，建立電子投票表決系統(tǒng)，解決業(yè)主大會(huì)決策難問(wèn)題，簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)的申請(qǐng)辦理流程，解決業(yè)委會(huì)成立難的問(wèn)題。第三，物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)要各司其職，共建和諧居住環(huán)境。第四，業(yè)委會(huì)委員應(yīng)以補(bǔ)貼、津貼等形式獲取一定報(bào)酬,激發(fā)他們的工作積極性。在提倡小區(qū)業(yè)主自治的前提下,還可聘請(qǐng)“執(zhí)行秘書(shū)”。業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)決議,由專(zhuān)業(yè)的“執(zhí)行秘書(shū)”去處理具體事務(wù)性工作。要推行業(yè)主、物業(yè)公司、執(zhí)行秘書(shū)、業(yè)委會(huì)委員“多位一體”建設(shè)，優(yōu)化各方資源，形成合力，共同管理小區(qū)。

　　建議開(kāi)展老舊小區(qū)改造提升專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)

　　□首席記者李榮

　　“要將老舊小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)做民心工程、德政工程抓緊抓好。”8月10日，在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會(huì)上，省政協(xié)委員、安康市婦女聯(lián)合會(huì)主席邱祖鳳在發(fā)言時(shí)直奔主題。

　　今年5月，邱祖鳳隨省政協(xié)考察組到廣州、深圳、福州、廈門(mén)實(shí)地考察物業(yè)服務(wù)管理工作。返回安康后，她又在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了調(diào)研。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我省大部分老舊小區(qū)建設(shè)于上世紀(jì)80、90年代，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護(hù)難度大;物業(yè)費(fèi)收繳率低，物業(yè)服務(wù)水平不高;業(yè)主委員會(huì)流于形式，業(yè)主訴求渠道不暢;住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度不健全，基礎(chǔ)設(shè)施難以改善等問(wèn)題。

　　“我省應(yīng)開(kāi)展為期三年的老舊小區(qū)改造和提升的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，改善人民群眾居住環(huán)境。”邱祖鳳建議，要明確老舊小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任，探索建立政府統(tǒng)籌組織，社區(qū)具體實(shí)施、居民全程參與的工作機(jī)制;政府應(yīng)安排專(zhuān)項(xiàng)資金或按照“政府獎(jiǎng)補(bǔ)+原產(chǎn)權(quán)單位出資+水電氣暖訊企業(yè)資金+居民自籌+公益收益補(bǔ)充”等形式籌措改造資金，有計(jì)劃地對(duì)老舊小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行全面改善，重點(diǎn)對(duì)小區(qū)道路房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控設(shè)備、保安門(mén)、綠化配置、停車(chē)位劃線等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造或提升，與大市政和整體布局相適應(yīng)。

　　她同時(shí)建議，政府要科學(xué)合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，將未納入物業(yè)管理區(qū)域的房屋一并列入臨近物業(yè)管理小區(qū)，便于物業(yè)公司入駐接管，鼓勵(lì)物業(yè)公司入駐無(wú)人管理的老舊小區(qū)，規(guī)范無(wú)人管理老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理;要制定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立矛盾爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，制定和完善物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，為廣大居民提供更便捷、更有效的服務(wù)。

　　厘清管理責(zé)任加強(qiáng)有效監(jiān)管

　　□記者王惠玲

　　“當(dāng)前物業(yè)管理已經(jīng)成為社會(huì)綜合性管理服務(wù)和城市管理的重要組成部分，也是社會(huì)輿論關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。”在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會(huì)上，省住建廳原巡視員張孝成表示，只有厘清責(zé)任、加強(qiáng)監(jiān)管，才能更好地提升物業(yè)服務(wù)管理水平。

　　張孝成長(zhǎng)期關(guān)注媒體曝光的各類(lèi)物業(yè)問(wèn)題。“關(guān)于生活必不可少的水、電、氣問(wèn)題尤為突出。”他認(rèn)為，由于供水、供電、供氣、供暖的價(jià)格未落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)投訴較多，影響到居民居住質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定。

　　“目前的物業(yè)管理工作雖屬建設(shè)部門(mén)牽頭管理，但在實(shí)際管理中涉及多個(gè)職能部門(mén)，憑建設(shè)部門(mén)一家難以協(xié)調(diào)各職能部門(mén)。”張孝成建議，落實(shí)各職能部門(mén)管理職責(zé)清單，明確區(qū)(縣)人民政府主要負(fù)責(zé)，特別是街辦、社區(qū)的職責(zé)，建立各部門(mén)共同參與的有效管理模式;強(qiáng)化街辦、社區(qū)物業(yè)管理職能和人員配置，加強(qiáng)對(duì)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，發(fā)揮好他們的作用;實(shí)施業(yè)主自治和社區(qū)共治，落實(shí)中央加強(qiáng)基層組織建設(shè)的文件精神，讓社區(qū)“兩委”成員與業(yè)主委員會(huì)成員“雙向進(jìn)入、交叉任職”，可嘗試讓社區(qū)“兩委”成員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任，業(yè)主委員會(huì)其他成員由業(yè)主產(chǎn)生，搭建好政府了解社區(qū)民意的渠道，加強(qiáng)有效監(jiān)督提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　本版照片由記者張晶攝