□記者王惠玲
住得舒適是人民群眾日益增長的美好生活需求之一。隨著城鎮(zhèn)化速度加快,人們對住宅環(huán)境要求也越來越高。“住宅小區(qū)平均五年就要檢查維修一次,可維修金從哪來、怎么用,這些都是問題。”省政協委員陳曉莉在調研中發(fā)現,目前我省住宅專項維修基金在籌集、管理、使用中還存在一些亟待解決的問題。
2017年全省專項維修資金結余35億元,使用僅0.9億元,使用率不足3%。陳曉莉指出,從制度上創(chuàng)新,才能更好地讓住宅專項維修資金用在刀刃上,讓群眾居住條件有可靠的保障。
陳曉莉建議,修訂《陜西省住宅專項維修資金管理實施細則》《西安市住宅專項維修資金管理與使用辦法》等相關規(guī)定,明確維修資金的使用范圍,科學、規(guī)范、簡化維修資金使用程序。針對房屋漏水、電梯維修等危急情況,建議出臺《西安市房屋專項維修資金緊急使用預案》,應對突發(fā)緊急狀況,確保維修資金的使用快捷便利。
據有關方面調查,在比較突出的物業(yè)糾紛矛盾中,近70%源于開發(fā)建設遺留問題,這也是老舊小區(qū)管理難度大的深層次原因。陳曉莉對此表示:“我省老舊小區(qū)住宅樓大部分建于上世紀八九十年代,沒有繳納維修資金,住戶集資維修困難重重。”她建議,出臺《西安市老舊住宅小區(qū)公共應急房屋維修資金使用辦法》,盡快研究制定盤活老舊小區(qū)住宅專項維修資金的辦法,以財政資金為主,系統改善老舊小區(qū)市政基礎設施及公共服務配套設施。鼓勵民間資本進入老舊小區(qū)維修資金扶持與運營計劃,引導居民補繳物業(yè)專項維修資金,發(fā)揮自我造血功能。
小區(qū)公共收益應雙方協商分配
□記者吳軍禮
“2000年9月,《陜西省物業(yè)管理條例》就已頒布。多年來,物業(yè)管理中出現的新情況、新問題,需要進一步完善《條例》,以適應當前發(fā)展需要。”8月10日,在省政協召開的“提高城市社區(qū)物業(yè)服務管理水平”月度協商會上,省物業(yè)管理協會會長劉如強在發(fā)言中建議。
劉如強說,《條例》規(guī)定存在著諸多問題,概括起來包括未明確各級政府對物業(yè)管理的監(jiān)管職責、業(yè)主委員會相關制度有待完善、物業(yè)服務企業(yè)權責不明確、住宅維修資金使用門檻較高、物業(yè)服務企業(yè)利用公共部位和公共設施收取廣告費等經營活動有待規(guī)范。
就目前多數業(yè)主反映的小區(qū)公共部位、公共設施收益去向不明問題,劉如強表示:“小區(qū)公共部位、公共設施等都是全體業(yè)主的,物業(yè)公司要利用這些進行經營活動,就要征得業(yè)主同意。在業(yè)主同意基礎上,雙方應建立平等對話機制,然后以簽訂合同等方式就經營收益分成進行協商。”
在當日協商會上,不少委員建議在公共收益分成上,物業(yè)與業(yè)主應該按照三比七的比例進行。
劉如強則認為,政府部門應明確利用小區(qū)公共部位、公共設施進行經營活動需經業(yè)主大會同意,并應制定公共部位、公共設施廣告費、停車費的收取管理辦法或指導意見,為業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)收益分成提供政策依據。但至于究竟怎么分成,則不應由政府制訂硬性標準。
“怎么分成是一種民事關系,政府出臺意見供兩邊參考,但不宜過度參與。到底是三七分、二八分、四六分還是用別的分法,得看物業(yè)公司付出情況以及與業(yè)主代表的協商結果。”劉如強說。
用“第三方”破解矛盾糾紛
□記者張晶
8月10日,在省政協“提高城市社區(qū)物業(yè)服務管理水平”月度協商會上,針對我省“物業(yè)管理究竟難在哪?”這個問題,作為長期關注城市物業(yè)問題的資深媒體記者——馬虎振直言,《西安市物業(yè)管理條例》第三版條例實施10年,從未處罰過一個物業(yè)公司。
他認為,有關部門對開發(fā)商、物業(yè)公司的管理并不嚴格;小區(qū)太大人太多,業(yè)主們意見很難統一;社區(qū)治理涉及數十部法律、法規(guī),普通業(yè)主和基層工作人員很難全面把握;成立業(yè)委會往往伴隨著業(yè)主的共同維權行動,作為利益對立面,開發(fā)商和物業(yè)公司很難配合。
為破解上世紀80年代修建的大量住宅小區(qū)已過保修期而亟待維保整修,但作為業(yè)主共同治理平臺的業(yè)主大會和業(yè)委會卻呼之難出,以及業(yè)主大會召開難,業(yè)委會產生難、換屆難、履職難這一普遍現象,2017年12月,華商報曾組織業(yè)委會主任、業(yè)主、專家等9人去杭州考察學習。馬虎振說:“大家認為杭州最大的亮點就是既有民間的‘第三方’,又有官方的‘三方辦’。”
馬虎振認為,破解上述這些“難”,杭州的成功經驗值得借鑒。
首先是有民間“第三方”。馬虎振說,這些民間“第三方”機構把召開業(yè)主大會、選舉產生業(yè)委會的整個過程進行了標準化梳理,變成一套可復制、可操作的流程。它是一個完全獨立的機構,和物業(yè)公司和小區(qū)的業(yè)主都沒有關系。“第三方”進行有償服務,根據所有的法律法規(guī)把涉及的東西都標準化,有自己的電子投票系統,有物業(yè)管理方面的專家,對物業(yè)服務的事情非常專業(yè)。
更值得一提的是官方的“三方辦”。馬虎振舉例,2017年8月,杭州市拱墅區(qū)率先成立了住宅小區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理三方協同治理工作領導小組,簡稱區(qū)“三方辦”,10個街道分別成立對應的領導小組和辦公室。“目的就是要把三張皮捏在一起,加強對居委會、業(yè)委會、物業(yè)三方的組織協調。這項工作有個核心,就是黨建工作。
馬虎振介紹,拱墅區(qū)所有社區(qū)都在物業(yè)公司和業(yè)委會中建立了黨支部,充分發(fā)揮黨員的骨干作用。“三方辦”還建立起相應機制,如每月開一次聯席會議,領導小組所有成員單位都要參加;和法院定期開會,了解物業(yè)涉訴案件比較集中的問題以尋找工作重點;成立區(qū)級物業(yè)糾紛調解委員會,哪個小區(qū)有問題就從專門智庫中抽人去幫助調解;成立全區(qū)業(yè)委會主任聯誼會,對業(yè)委會主任進行培訓,提升他們的業(yè)務水平和解決實際問題的能力。
“‘第三方’的核心,就是用更專業(yè)的工作方法,做好物業(yè)服務工作。”馬虎振最后總結道。
“多位一體”共管小區(qū)
□記者李欣怡
8月10日,省政協召開“提高城市社區(qū)物業(yè)服務管理水平”月度協商座談會。記者采訪省政協委員、陜西法智律師事務所主任雷西萍時,她說,在這條改革路上需要努力做的事還有很多。近期,通過走訪調研我省多家小區(qū),發(fā)現業(yè)主委員會在履職過程中還存在積極性不高、專業(yè)性不足等突出問題。
為此,雷西萍建議,第一,要明確業(yè)委會的責任,鼓勵小區(qū)內黨員參加,交叉任職,互相監(jiān)督。在實際工作中,各業(yè)委會應進一步結合本區(qū)實際細化責任清單,切實代表業(yè)主大會行使好權利和義務。第二,簡化程序,建立電子投票表決系統,解決業(yè)主大會決策難問題,簡化業(yè)委會的申請辦理流程,解決業(yè)委會成立難的問題。第三,物業(yè)公司、居委會、業(yè)主、業(yè)委會要各司其職,共建和諧居住環(huán)境。第四,業(yè)委會委員應以補貼、津貼等形式獲取一定報酬,激發(fā)他們的工作積極性。在提倡小區(qū)業(yè)主自治的前提下,還可聘請“執(zhí)行秘書”。業(yè)委會負責決議,由專業(yè)的“執(zhí)行秘書”去處理具體事務性工作。要推行業(yè)主、物業(yè)公司、執(zhí)行秘書、業(yè)委會委員“多位一體”建設,優(yōu)化各方資源,形成合力,共同管理小區(qū)。
建議開展老舊小區(qū)改造提升專項行動
□首席記者李榮
“要將老舊小區(qū)物業(yè)管理當做民心工程、德政工程抓緊抓好。”8月10日,在省政協“提高城市社區(qū)物業(yè)服務管理水平”月度協商座談會上,省政協委員、安康市婦女聯合會主席邱祖鳳在發(fā)言時直奔主題。
今年5月,邱祖鳳隨省政協考察組到廣州、深圳、福州、廈門實地考察物業(yè)服務管理工作。返回安康后,她又在當地進行了調研。
調研發(fā)現,我省大部分老舊小區(qū)建設于上世紀80、90年代,普遍存在基礎設施薄弱,維修養(yǎng)護難度大;物業(yè)費收繳率低,物業(yè)服務水平不高;業(yè)主委員會流于形式,業(yè)主訴求渠道不暢;住宅專項維修資金管理制度不健全,基礎設施難以改善等問題。
“我省應開展為期三年的老舊小區(qū)改造和提升的專項行動,改善人民群眾居住環(huán)境。”邱祖鳳建議,要明確老舊小區(qū)物業(yè)管理的責任,探索建立政府統籌組織,社區(qū)具體實施、居民全程參與的工作機制;政府應安排專項資金或按照“政府獎補+原產權單位出資+水電氣暖訊企業(yè)資金+居民自籌+公益收益補充”等形式籌措改造資金,有計劃地對老舊小區(qū)的硬件設施進行全面改善,重點對小區(qū)道路房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控設備、保安門、綠化配置、停車位劃線等基礎設施進行改造或提升,與大市政和整體布局相適應。
她同時建議,政府要科學合理劃分物業(yè)管理區(qū)域,將未納入物業(yè)管理區(qū)域的房屋一并列入臨近物業(yè)管理小區(qū),便于物業(yè)公司入駐接管,鼓勵物業(yè)公司入駐無人管理的老舊小區(qū),規(guī)范無人管理老舊小區(qū)住宅專項維修基金的管理;要制定統一的服務標準,建立矛盾爭議化解和糾紛處理工作機制,制定和完善物業(yè)應急管理機制,為廣大居民提供更便捷、更有效的服務。
厘清管理責任加強有效監(jiān)管
□記者王惠玲
“當前物業(yè)管理已經成為社會綜合性管理服務和城市管理的重要組成部分,也是社會輿論關注的熱點問題。”在省政協“提高城市社區(qū)物業(yè)服務管理水平”月度協商會上,省住建廳原巡視員張孝成表示,只有厘清責任、加強監(jiān)管,才能更好地提升物業(yè)服務管理水平。
張孝成長期關注媒體曝光的各類物業(yè)問題。“關于生活必不可少的水、電、氣問題尤為突出。”他認為,由于供水、供電、供氣、供暖的價格未落實《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定,導致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)投訴較多,影響到居民居住質量和社會穩(wěn)定。
“目前的物業(yè)管理工作雖屬建設部門牽頭管理,但在實際管理中涉及多個職能部門,憑建設部門一家難以協調各職能部門。”張孝成建議,落實各職能部門管理職責清單,明確區(qū)(縣)人民政府主要負責,特別是街辦、社區(qū)的職責,建立各部門共同參與的有效管理模式;強化街辦、社區(qū)物業(yè)管理職能和人員配置,加強對人員的培訓和指導,發(fā)揮好他們的作用;實施業(yè)主自治和社區(qū)共治,落實中央加強基層組織建設的文件精神,讓社區(qū)“兩委”成員與業(yè)主委員會成員“雙向進入、交叉任職”,可嘗試讓社區(qū)“兩委”成員擔任業(yè)主委員會主任,業(yè)主委員會其他成員由業(yè)主產生,搭建好政府了解社區(qū)民意的渠道,加強有效監(jiān)督提升物業(yè)服務水平。
本版照片由記者張晶攝
編輯: 陳晶
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