近日，多份第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，包括西安在內(nèi)，國內(nèi)多個大城市的租房價格出現(xiàn)下降。其中，西安的出租回報率已降至歷史新低水平。

　　春節(jié)前一般是租房淡季，華商報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，為了在淡季攬客，有個別長租公寓甚至推出了“春節(jié)免租”活動。

　　房租漲不動了?機(jī)構(gòu)報告稱西安等城市房租下降

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)多個大城市的租房價格正以出乎預(yù)料的速度下滑。

　　易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《中國城市租賃價格指數(shù)報告》顯示，2019年12月監(jiān)控的35個城市中，有20個城市租賃價格指數(shù)環(huán)比下跌，重慶、廈門跌幅相對較大，分別下降0.31%、0.28%。西安租賃價格指數(shù)環(huán)比下降0.21%，同比降幅為0.73%。

　　如果單月數(shù)據(jù)可以用淡季因素來解釋，有關(guān)租房價格的年度統(tǒng)計(jì)也已透出更多頹勢。貝殼研究院發(fā)布的《2019-2020年住房租賃報告》稱，2019年租賃市場供需趨于緩和，租客議價空間增加。其監(jiān)測的全國18個重點(diǎn)城市中，僅有合肥、上海、深圳等三個城市租金實(shí)現(xiàn)小幅上升，北京、成都、西安等其余15個城市全年平均租金水平均有所下跌。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心的年報顯示，就不同層級城市來看，依靠龐大人口基數(shù)和持續(xù)的人口流入，去年一線城市中的北京、上海房租仍然保持上漲;深圳和廣州在“穩(wěn)租金”政策指導(dǎo)下，租房價格出現(xiàn)下跌。二三線城市房租下降范圍相對較廣，三亞、鄭州、西安、青島、蘇州、濟(jì)南、杭州等城市房租去年都出現(xiàn)了下降。其中，西安全年租金累計(jì)降幅為3.1%。

　　上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年西安房租前漲后跌：受樓市小陽春及畢業(yè)季高潮期影響，上半年一度攀升至高點(diǎn);隨著畢業(yè)潮過去，住房租金在三四季度整體呈穩(wěn)中下行局面。

　　美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)認(rèn)為，其實(shí)3%左右的降幅可以算是合理范圍，因?yàn)樽夥渴袌鲭S機(jī)性和波動性較強(qiáng)，統(tǒng)計(jì)樣本的選取也會影響租價核算。整體來看，租房市場與供需兩方面關(guān)系密切，人口結(jié)構(gòu)與房源供給都可能帶來房租水平的變化。

　　租房需求減少，部分長租公寓稱“春節(jié)免租金”

　　春節(jié)前一般是租房淡季，許多在外工作的人會選擇在節(jié)前退租，加之采暖期存在，供暖費(fèi)用的分?jǐn)偤屠U納問題也對租房意愿形成抑制。作為近兩年住房租賃市場中的新勢力，長租公寓開始出現(xiàn)租金價格調(diào)整。為了在淡季攬客，一些長租公寓推出“春節(jié)免租”活動。

　　在西安市勞動南路一處由公寓管理公司招租的房源，工作人員向華商報記者介紹，現(xiàn)在簽合同可以減免春節(jié)7天房租，房間月租從700至1200元不同，“最多可以減免大約300元。”

　　這家公寓管理公司還有多處房源推出“春節(jié)免租金”促銷，春節(jié)前簽約客戶支付三個月以上房租，就可以享受這個活動。房租里包含物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi)等，水電費(fèi)則由合租者共同承擔(dān)。

　　除了要求三個月以上起租期，華商報記者還發(fā)現(xiàn)，竟然還有可以租住一個月的公寓。電子正街某青年公寓推出了“春節(jié)7天免費(fèi)住”的活動，并聲稱合同一個月起簽，長短租都可以。

　　在一些房產(chǎn)中介人士眼中，春節(jié)促銷其實(shí)是長租公寓價格戰(zhàn)的縮影，長租公寓將房源整合包裝以后，再以較低價對外租出導(dǎo)致了房租水平下降。“原因很簡單，房子空著，公司還給房東付租金，還不如低價租出去。”

　　不過在獨(dú)立地產(chǎn)評論人李連源看來，長租公寓并沒有占據(jù)西安租房市場主流，其采用的合租模式對房租也很難說是拉低還是推高。他認(rèn)為，過去一年影響西安房租水平的主要原因可能有三點(diǎn)：一是大量租價較低的城改房交付入市;二是買房業(yè)主越來越多，市場上的“房東”不斷增加;三是去年幾起住房租賃中介機(jī)構(gòu)暴雷事件帶來的負(fù)面影響。

　　華商報記者注意到，一些由房東直接出租的房源議價空間增加。長安南路附近一家房產(chǎn)中介的工作人員說，最近房子確實(shí)不太好租，這邊整租的一居室，月租在2000元左右，不少業(yè)主愿意降價、協(xié)商。

　　租金收益率創(chuàng)歷史新低，“以房養(yǎng)房”可能不劃算了

　　有人說，房價代表了城市未來，房租代表了城市今天。對一些買房人來說，今天的變化可能也在“敲打”著明天的預(yù)期：與房租下降同步出現(xiàn)的是出租回報率走低。

　　易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年租金收益率研究報告》顯示，2019年四季度全國50城租金收益率為2.4%，最高的錦州3.9%，最低的廈門僅有1.1%。西安租金收益率為2.2%，排在這50個城市的第28位。與一年前相比，西安租金收益率下降了6%。

　　四大國有銀行公布的一年期定存利率為1.75%，兩年期定存利率為2.25%，對比2.2%的租金收益率，相當(dāng)于現(xiàn)在買房出租，收益能跑贏一年定存，但不及兩年定存。

　　有業(yè)內(nèi)人士回憶，西安房租收益的黃金年份是2010年以前，回報率一度達(dá)8%-11%，隨后就出現(xiàn)下降，2014年跌至3.8%。2015-2016年，開發(fā)商為了去庫存以價換量，出租回報率也回升至4%以上。2017-2018年，伴隨房價上漲，租金回報下降，2019年四季度的2.2%已達(dá)可查詢的歷史新低。

　　出租回報率是指房屋出租后獲得租金與房屋購置價的比值。李連源表示，此前存在不少以房養(yǎng)房的情況，即：不出售舊房再度貸款購置新房，然后出租舊房，用收入和月租來供新房，同時持有兩套房屋，“在出租回報率走低的情況下，以房養(yǎng)房可能已經(jīng)不劃算了。”

　　據(jù)易居方面統(tǒng)計(jì)，2019年四季度，全國50個城市中租金收益率同比下降的有37個。而在這一輪出租回報率回落過程中，房租下滑與房價上漲的影響實(shí)際上同時存在。

　　外界對房租的關(guān)注不再局限于投資回報層面。面對各大城市傳出的房租下降，有地產(chǎn)類新媒體撰文稱，這不是一個行業(yè)問題。房租持續(xù)下降，可能意味著不少剛需已經(jīng)買了房，也與無房人口的流動減少等關(guān)系密切。

　　學(xué)校周邊房租價格堅(jiān)挺，租房市場分化

　　雖然機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示西安房租下降，但這一說法難以獲得租房者認(rèn)同。租住在西灃路附近某小區(qū)的秦女士，因?yàn)樽赓U到期面臨房租漲價。“現(xiàn)在同小區(qū)三居室基本都在3500元，比2018年貴了三百元左右。”秦女士告訴記者，她租房的小區(qū)在中小學(xué)附近，這個樓盤后續(xù)有新房源交付，房價比以前高了不少。

　　華商報記者走訪了西安高新、曲江一些小區(qū)發(fā)現(xiàn)，在租價方面，學(xué)校周邊的陪讀房源明顯要高出一籌，近兩年這類房源的租價也持續(xù)走高。精裝全配的兩室房源，月租金普遍達(dá)到2500-3500元，平均每平方米月租約在35元左右。而根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，作為西安租金最高的區(qū)域，高新區(qū)去年12月的平均租金為33.83元/㎡/月。

　　瑪雅房屋西安草場坡店負(fù)責(zé)人李周生表示，西安名校周圍的出租房一直很熱。近兩年隨著新區(qū)逐漸成熟，溢出效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少曾經(jīng)難以租出去的房也不再是過去無人問津的局面。而在西安浐灞、灃東等區(qū)域，伴隨人口流動的加快，房屋租賃周轉(zhuǎn)也在縮短。

　　曾經(jīng)是租賃熱門的老城區(qū)，卻出現(xiàn)了房源空置期變長、住房租金滯漲的情況。趙先生在朱雀門外有一套20多年樓齡的兩居室，近幾年對外租金一直是1100元。他說，因?yàn)榉孔訒r間比較久而且也沒有配備家具家電，如果漲價的話恐怕就不好租出去了。

　　李連源表示，租房市場正在出現(xiàn)分化。過去不少房東習(xí)慣以空房出租，附加值難以得到體現(xiàn)。隨著住房市場的更新和需求迭代，現(xiàn)在租房者對于居住環(huán)境和房屋配置的要求不斷提高，“民宿和長租公寓的出現(xiàn)也改變了很多房東的租賃習(xí)慣。”

　　租房市場信息不對等，監(jiān)管需要長效機(jī)制

　　租房市場是促進(jìn)梯度住房消費(fèi)、滿足階段性住房需求的重要方式。

　　西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長邵濤表示，租房市場和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、租賃市場建設(shè)水平及人員流動有很大關(guān)系。從長遠(yuǎn)來看，西安租房市場趕上房屋買賣市場并分庭抗禮，只是時間問題。在租房需求持續(xù)增加的前提下，需要鼓勵更多機(jī)構(gòu)參與和疏導(dǎo)，規(guī)范經(jīng)營。

　　長期以來，以顆?；⒆鉃橹鞯淖赓U住房市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，并受到房地產(chǎn)市場周期變化的影響，呈現(xiàn)出非正常狀態(tài)。2019年全國多個城市長租公寓出現(xiàn)資金鏈斷裂、破產(chǎn)甚至跑路的情況，市場出現(xiàn)了一些小問題。

　　李連源說，房屋租賃在房地產(chǎn)行業(yè)中市場化程度最高，也是容易出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)的領(lǐng)域。西安針對租房市場曾實(shí)施過工商、物價及房管聯(lián)合執(zhí)法并取得了不錯的監(jiān)管成效。建立長效的巡查監(jiān)管機(jī)制，在租房市場是十分必要的。

　　國家公共信用信息中心此前發(fā)布的警示報告建議，針對房屋租賃市場亂象，有關(guān)部門需要加強(qiáng)工作，一是進(jìn)一步規(guī)范中介市場，對租房各環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介人員準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)厲打擊中介吃差價、發(fā)布不實(shí)信息等違規(guī)行為;二是進(jìn)一步提高房屋租賃領(lǐng)域失信成本，出臺失信行為認(rèn)定辦法，對嚴(yán)重失信主體列入黑名單管理，實(shí)施聯(lián)合承接;三是進(jìn)一步提升租賃市場的信息透明度，有關(guān)部門可定期發(fā)布房租指導(dǎo)價作為參考。 華商報記者 李程