記者 杜靜波 攝

　　7月29日下午，省政協(xié)月度協(xié)商“促進(jìn)我省住房租賃市場健康發(fā)展”座談會召開。

　　西安市政協(xié)委員，中信銀行西安電子城支行副行長閻明表示：

　　西安作為陜西省中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，目前在培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化住房租賃主體方面，主要面臨以下問題：

　　一、企業(yè)投入大。不動產(chǎn)租賃行業(yè)由于巨大的前期投入，加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較高的資金成本，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金壓力，形成沉淀成本;后期設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)與保養(yǎng)費(fèi)用大。

　　二、人員成本高。專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)人員日常工作繁瑣、細(xì)碎，通常情況下，1名管家每月服務(wù)約50間房子就已達(dá)到飽和，業(yè)務(wù)范圍涵蓋發(fā)布住房帶看、簽約、引客入住、回訪、每日巡視、解決各種問題、客戶日常服務(wù)等等，以及人員培訓(xùn)、五險一金、各種福利等隱性支出，人員成本較高。

　　三、資金回流慢。專業(yè)機(jī)構(gòu)資金回流渠道單一，在出租率及租金繳納率為100%的前提下，營收只有依托于收取租客的租金，且租金收取為按季或按月交納。

　　基于以上的問題，一些企業(yè)打著“高租金吸引房東，低租金吸引房客”的招牌吸取大量資金，而后出現(xiàn)資金鏈斷裂、租賃企業(yè)跑路等行業(yè)亂象。故提出以下相關(guān)建議：

　　一、加快推動將公益性租賃住房納入公募REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)范疇。簡單來說就是投資者通過投資活動,將資金匯聚起來,并交給專業(yè)公司管理,用于購買經(jīng)營性房地產(chǎn)項目,同時享有經(jīng)營性房地產(chǎn)項目帶來的租金、收入及升值收益。

　　二、對依法登記備案的住宅租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。協(xié)調(diào)銀行、市場、房地產(chǎn)、公安機(jī)關(guān)等多方信息，建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，對于不合規(guī)的經(jīng)營主體給予一定的懲戒措施，實行紅黑名單分類與公示制度，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在6月18日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策，緩解新市民年輕人等群體住房困難，從10月1日起住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。希望盡快出臺相應(yīng)配套政策，加快落實稅收減免政策，支撐住房租賃市場良性發(fā)展。

　　三、盤活西安市住房市場的部分閑置資產(chǎn)。西安市本土的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都參與過城改項目，為了確保城中村村民的合法權(quán)益一般會將安置房源給出一定的富余量，在完成村民安置后會剩余部分的住房，此房源由于受政策條件的限制無法進(jìn)行銷售，由于不能提供產(chǎn)權(quán)證明也無法進(jìn)行租賃，成為閑置未盤活住房。此住房位置大多數(shù)都位于西安的主城區(qū)，如能入市對于緩解目前住房租賃市場，從區(qū)域、到戶型房源結(jié)構(gòu)不均的情況將得到改善，也可以避免社會資源浪費(fèi)。

　　四、在地鐵線的末端站附近興建保障性住房或低價公寓。地鐵末端站大多處于郊區(qū)，土地和建設(shè)成本較低，在這些區(qū)域發(fā)展保障性租賃住房或低價公寓，可以有效提高房源供給、解決承租人時間和交通成本。另一方面，隨著居住人群的增多，配套商業(yè)將會得到穩(wěn)定發(fā)展，租賃客群的流量可以有效刺激偏遠(yuǎn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)。

　　綜上所述，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化是落實住房租賃政策的必然趨勢。機(jī)構(gòu)化有利于對住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，有助于通過整合不同市場參與者的資源，形成利益共同體，構(gòu)建長期穩(wěn)健的住房租賃發(fā)展模式。專業(yè)化的運(yùn)營能力，有助于西安市人才改進(jìn)政策，改善住房租賃市場服務(wù)意識差、保障不足的問題。金融化幫助專業(yè)機(jī)構(gòu)獲得低成本資金，降低運(yùn)營成本，提高回報率。相信未來隨著政策環(huán)境、市場環(huán)境、金融環(huán)境的逐步完善，住房租賃行業(yè)將有更為廣闊的發(fā)展空間，滿足更多群眾美好生活的需要。