記者 杜靜波 攝

　　7月29日下午，省政協(xié)月度協(xié)商“促進(jìn)我省住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”座談會(huì)召開(kāi)。

　　住房租賃企業(yè)代表，陜西寶梧桐樹(shù)住房租賃公司總經(jīng)理李衛(wèi)民介紹：

　　目前，西安從事住房租賃專營(yíng)業(yè)務(wù)和開(kāi)展租賃住房居間代理的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總數(shù)約為900余家，掌握房源超過(guò)25萬(wàn)間。按其經(jīng)營(yíng)類型，主要有三類：傳統(tǒng)中介型、合伙人制、新租賃企業(yè)(關(guān)注品質(zhì)與服務(wù)的)。西安的住房租賃機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)上，以行業(yè)俗稱的“北派(北京)模式”目前仍占據(jù)約30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差額，進(jìn)行利潤(rùn)分配。收入差額包括：房屋出租差價(jià)、中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)，以及部分惡意造成租客違約后扣留的房屋押金等。這種業(yè)務(wù)模式的優(yōu)點(diǎn)是：利益驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張快。缺點(diǎn)是：缺少房屋租賃的配套服務(wù)，收益主要靠房差與一些不規(guī)范操作。

　　一、住房租賃市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題

　　住房租賃屬于“河寬水淺”的民生行業(yè)，由于市場(chǎng)容量大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)而復(fù)雜，加上從業(yè)門(mén)檻低、從業(yè)人員素質(zhì)偏低，市場(chǎng)容易出現(xiàn)不規(guī)范行為。

　　主要有：利用互聯(lián)網(wǎng)騙取客戶服務(wù)費(fèi)、哄抬出租價(jià)格、利用虛假房源信息“釣魚(yú)”獲客、非法騙取租金及押金等。部分機(jī)構(gòu)或個(gè)人，投機(jī)取巧者通過(guò)“長(zhǎng)租短付”“高收低出”“租金貸”等手段快速發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)炒作套利和快速離場(chǎng)，影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，也給社會(huì)安定帶來(lái)負(fù)面影響。

　　二、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一些建議

　　(一)把個(gè)人從事房屋出租經(jīng)營(yíng)納入有效監(jiān)管范圍

　　建議設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入制度，從源頭規(guī)范市場(chǎng)秩序。對(duì)于非一手房東(業(yè)主)自有房源的出租經(jīng)營(yíng)，若超過(guò)5套必須成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，或通過(guò)機(jī)構(gòu)化、正規(guī)化的公司經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行;出租房源需在住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)備案，將租客的租金及押金進(jìn)入政府監(jiān)管系統(tǒng)，按照租客實(shí)際已入住時(shí)間逐次釋放。同時(shí)，公安對(duì)不按規(guī)定登記承租人信息等違法行為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》等法律法規(guī)，以及地方對(duì)房屋租賃管理的相關(guān)規(guī)定，對(duì)違法行為人進(jìn)行懲處，以推動(dòng)房東(業(yè)主)全面落實(shí)出租房屋登記管理責(zé)任。

　　(二)規(guī)范行業(yè)信息發(fā)布

　　一是網(wǎng)信、網(wǎng)監(jiān)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)，從源頭上對(duì)租房信息的發(fā)布進(jìn)行有效監(jiān)管和整治。二是住房租賃企業(yè)在平臺(tái)上進(jìn)行房源信息發(fā)布時(shí)，需標(biāo)注所備案的對(duì)應(yīng)房源編號(hào)，建議把房屋出租也納入政府“網(wǎng)格化”“平安社區(qū)”的監(jiān)管治理體系。三是由住建部門(mén)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，在社區(qū)、樓盤(pán)里張貼、發(fā)布合規(guī)的租賃企業(yè)名單，并公布投訴舉報(bào)電話與電子郵箱。四是建立住房租賃企業(yè)誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)和從業(yè)人員數(shù)據(jù)庫(kù)，并納入全市的誠(chéng)信系統(tǒng)，誠(chéng)信記錄作為企業(yè)和從業(yè)人員考核評(píng)估的重要依據(jù)，推動(dòng)行業(yè)自律與規(guī)范從業(yè)人員行為。

　　(三)加強(qiáng)稅收和金融支持

　　稅收支持方面：推動(dòng)“三免三減半稅收政策”，對(duì)初創(chuàng)租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，自正常營(yíng)業(yè)并取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所屬納稅年度起，經(jīng)住建部門(mén)確認(rèn)按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的，第1年至第3年免征企業(yè)所得稅，第4年至第6年減半征收企業(yè)所得稅;推動(dòng)“稅收返還獎(jiǎng)勵(lì)政策”，對(duì)上一納稅年度經(jīng)營(yíng)突出、口碑良好的企業(yè)(評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可參照市住建局《西安市住房租賃企業(yè)信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》)，在次年度進(jìn)行部分乃至全額的稅金返還、抵扣，以鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)范管理、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

　　金融支持方面：加大銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸資金，向長(zhǎng)期穩(wěn)定規(guī)范運(yùn)營(yíng)的住房租賃中小微企業(yè)傾斜，將銀行業(yè)績(jī)考核同支持住房租賃行業(yè)發(fā)展掛鉤，激勵(lì)銀行業(yè)支持本行業(yè)發(fā)展。

　　希望銀行開(kāi)發(fā)“底租貸”產(chǎn)品，即：房屋租賃企業(yè)通過(guò)對(duì)業(yè)主一次性長(zhǎng)付半年、一年甚至更長(zhǎng)期的底租，獲取低價(jià)房源，再以租客月付，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金價(jià)格。對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行年度或季度的動(dòng)態(tài)授信，并在住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶中以分期貸款的形式進(jìn)入，?？顚Ｓ?，定向用于對(duì)房東(業(yè)主)支付底租租金。