12月13日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)。記者從西安市住建局獲悉，為保障購房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場風險，該局擬對商品房預售資金實行全額、全程監(jiān)管，明確購房款必需交存監(jiān)管專戶。

　　西安市住建局發(fā)布的《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》的通知中，為進一步完善西安市商品房預售資金監(jiān)管制度，保障購房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場風險，該局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》《西安市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書(征求意見稿)》，征求意見建議時間12月14日-31日。

　　內(nèi)容有啥?

　　商品房預售資金監(jiān)管等

　　《辦法》規(guī)定，西安市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預售許可的商品房開發(fā)項目，預售資金(指購房人按合同支付給開發(fā)企業(yè)的購房款，包括定金、首付款、購房貸款等各種形式的全部房款)的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　商品房預售資金監(jiān)管遵循政府部門指導監(jiān)督、銀行監(jiān)管，?？顚?、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。

　　誰來監(jiān)督?

　　政府委托專門機構(gòu)負責

　　《辦法》明確，西安市住建局負責全市商品房預售資金監(jiān)管工作的指導監(jiān)督，研發(fā)建設預售資金交存指引平臺，制定《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本;具體組織實施新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的監(jiān)管工作。

　　該局委托國有企業(yè)西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司作為專門的商品房預售資金監(jiān)督機構(gòu)，具體負責上述區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的設立;《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》的變更、撤銷;預售資金交存、使用情況監(jiān)控等日常工作。

　　長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區(qū)，航空基地，周至、藍田縣住建部門具體負責本轄區(qū)內(nèi)的商品房預售資金監(jiān)督管理工作。

　　西安住房公積金管理中心負責對受委托銀行公積金貸款發(fā)放及結(jié)算情況的監(jiān)督管理。

　　承擔商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行負責商品房預售資金支出、使用等活動的監(jiān)管。具體負責監(jiān)管賬戶的開設、撤銷;預售資金的收存及撥付;每日報送預售資金收支情況;及時報告發(fā)現(xiàn)的違規(guī)收取、支出、使用預售資金等行為。

　　如何收存?

　　購房者通過銀行直接交存至監(jiān)管賬戶

　　商品房預售資金由購房人按照商品房認購協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單，通過監(jiān)管銀行營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

　　購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發(fā)放后直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。

　　如何使用?

　　對支付工程建設的預售資金重點監(jiān)管

　　商品房預售資金實行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件。

　　商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶由西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設立，并在監(jiān)管銀行分行指定的支行分別開設唯一的預售資金監(jiān)管賬戶，專項用于歸集購房人支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款。購房者的商品房預售資金應全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

　　商品房預售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預售許可證開始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。

　　退房如何退費?

　　進賬金額未達重點監(jiān)管額度開發(fā)商先行結(jié)算

　　商品房預售資金使用計劃應根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點設定。按照商品房開發(fā)項目建設進度核撥。

　　監(jiān)管銀行受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預售資金申請后，應現(xiàn)場復核開發(fā)項目建設進度，結(jié)合工程施工等實際情況嚴格審核。符合要求的，自申請之日起2個工作日內(nèi)予以撥付。其中，房地產(chǎn)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同需退還已交納預售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到重點監(jiān)管資金額度，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行結(jié)算退款，再由監(jiān)管銀行審核后從監(jiān)管賬戶中退回相應款項至企業(yè)賬戶;若監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過重點監(jiān)管資金額度，由企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中列支。

　　如何管理?

　　開發(fā)商未按規(guī)定收取的將取消網(wǎng)簽資格

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、使用商品房預售資金的，由住建部門嚴肅查處，責令限期整改，暫停網(wǎng)簽銷售及監(jiān)管資金撥付，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案。

　　監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議約定，測算工程造價過低，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，撤銷其監(jiān)管資格;造成監(jiān)管項目不能順利交付的，依照監(jiān)管協(xié)議依法承擔連帶賠償責任。

　　購房貸款發(fā)放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，承擔商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的，撤銷監(jiān)管資格;未開展商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的，三年內(nèi)不得開展。

　　(記者 陳思存)