原標(biāo)題：量穩(wěn)價跌 樓市拐點來了嗎

　　“金九銀十”不再，11月的樓市依舊在低位徘徊。盡管11月土地供應(yīng)、住宅成交稍有抬頭上漲之勢，但最新公布的70城房價變動數(shù)據(jù)顯示，成交價漲幅不高，尤其是多個城市二手房成交價均持續(xù)下跌。不過，與此同時，房地產(chǎn)投資增速依然保持穩(wěn)定，開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽疵黠@減退，而在調(diào)控政策日益收緊、資金監(jiān)管力度加碼之際，未來樓市發(fā)展或許將面臨拐點。

　　17城二手房價回落

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀11月70城房價變動情況時指出，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，二手住宅持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅銷售價格上漲0.8%，漲幅比去年同月回落2.1個百分點;1-11月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落12.1個百分點。

　　北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在70城中，11月二手住宅銷售價格下降的城市有17個，比10月多出4個，其中廈門降幅最大。其中，4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。北京下降了0.6%。

　　同時，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅共計網(wǎng)簽超過1.1萬套，與10月北京二手房住宅網(wǎng)簽8879套相比增加2324套，環(huán)比上漲26.2%，同比增長32.1%。11月北京二手房成交量雖小幅回升，但成交均價仍繼續(xù)下降?？傮w來說，二手房市場正處于交易量平穩(wěn)、價格穩(wěn)步回落的軌道。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，10-11月統(tǒng)計局公布的70大城市房價最大的特點是，二手房價格出現(xiàn)了明顯變化。“從二手房價格看，全國房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，已經(jīng)連續(xù)兩月出現(xiàn)超過10個熱點城市二手房價格下調(diào)的情況，這也是最近四年來首次。”

　　“實際上，相對于新房，二手房價會更客觀反映出市場走勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴北京商報記者，當(dāng)前很多業(yè)主急于拋售，因此會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響，類似預(yù)售證的備案價審批等，所以價格相對來說會比較堅挺。

　　張大偉也透露，當(dāng)下市場二手房價格更具代表性，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。

　　投資熱情不減

　　對比房價降溫態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻依舊維持了一貫的熱度，暫未出現(xiàn)明顯降溫。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資超過11萬億元，同比增長9.7%，增速與1-10月持平。其中住宅投資78027億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%。

　　嚴(yán)躍進指出，上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)了兩個特征。第一是開發(fā)投資數(shù)據(jù)和預(yù)期一致，從兩位數(shù)開始回落到個位數(shù)的水平。第二是受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上還是表現(xiàn)相對活躍的態(tài)勢。

　　“11月開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)略好于預(yù)期，實際上近期財政部發(fā)布的土地出讓金等數(shù)據(jù)也表明，雖然各地土地流拍和房企降價，但是土地出讓金收入反而有較大的增幅。”據(jù)嚴(yán)躍進分析，到了11月很多房企的融資計劃都被通過，這些都利好開發(fā)投資數(shù)據(jù)保持相對堅挺的態(tài)勢。

　　北京商報記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置正平穩(wěn)回落，地價漲幅放緩。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約2.5億平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月回落1個百分點;土地成交價款超過1.3萬億元，同比增長20.2%，增速回落0.4個百分點。

　　根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款推算，今年1-11月，全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地平均地面單價為5428元/平方米，比上年同期增加267元，上漲5.2%。從各月地價漲幅的走勢來看，2018年地價漲幅整體呈持續(xù)回落態(tài)勢，7月以來地價漲幅均在10%以內(nèi)。

　　調(diào)控政策仍難松綁

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波此前在接受媒體采訪時指出，在經(jīng)濟政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量價來看，全國樓市整體進入下行通道，住房向理性居住需求回歸。

　　據(jù)了解，包括北京、廣州、南京等地在內(nèi)，臨近年底，多個一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應(yīng)小高潮。

　　張大偉指出，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高，因此預(yù)計2019年一二線土地市場成交依然將維持在高位。不過，由于房企資金壓力較大，且最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房企對總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價率有所降低，流拍狀況時有發(fā)生。

　　北京商報記者發(fā)現(xiàn)，11月商品房新開發(fā)面積也出現(xiàn)意外回升。數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國商品房新開工面積超過18億平方米，增長16.8%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積超過13億平方米，同比增長19.3%。

　　國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)表評論分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)各項指標(biāo)增速均有所放緩的背景下，房地產(chǎn)新開工面積卻出現(xiàn)意外回升，其背后原因耐人尋味，從房屋類型看，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓新開工面積均出現(xiàn)較大幅度上漲，不排除是企業(yè)為規(guī)避土地閑置政策而采取的臨時性措施。未來商品房新開工面積走勢仍待觀察。

　　另外，1-11月，全國商品房平均銷售價格為8715元/平方米，同比上漲10.6%，漲幅提高0.5個百分點。從商品房均價漲幅來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然難以松綁。

　　上述評論還指出，與2017年相比，2018年全國商品房平均價格漲幅明顯提高，房地產(chǎn)調(diào)控仍是任重而道遠，在宏觀經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變、房地產(chǎn)市場期待政策放松的背景下，調(diào)控仍需保持定力，堅持“房住不炒”和“因城施策”的政策總基調(diào)，不可輕易改弦易幟。