□ 民盟陜西省委會(huì)

　　城區(qū)存在的老舊小區(qū)無專業(yè)化物業(yè)管理和服務(wù)的問題逐漸凸顯，特別是在疫情面前，表現(xiàn)出無抓手、難應(yīng)對(duì)等問題，給城鎮(zhèn)社區(qū)管理帶來困難，已成為城市管理的新問題。

　　以西部某縣為例，城區(qū)范圍內(nèi)有三個(gè)板塊型社區(qū)，共有居民2萬余戶，居民小區(qū)有200個(gè)左右，無物業(yè)管理小區(qū)就高達(dá)140個(gè)左右，占總量的70%以上。無物業(yè)小區(qū)多是上世紀(jì)70至90年代單位或企業(yè)自建小區(qū)，但由于產(chǎn)權(quán)單位體制改革、產(chǎn)權(quán)企業(yè)倒閉轉(zhuǎn)制、原有單位職工住戶發(fā)生變化等原因，許多單位、企業(yè)自建小區(qū)基本都處于無主管單位管理狀態(tài)，給小區(qū)管理帶來不便。

　　一、基礎(chǔ)設(shè)施落后。由于建造時(shí)間早、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后：一是小區(qū)道路老化，缺少機(jī)動(dòng)車停車位，部分小區(qū)沒有路燈和庭院燈。二是上下水管網(wǎng)老化，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時(shí)有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生。三是小區(qū)沒有專職保安、單元門禁封閉管理，監(jiān)控設(shè)施不完善，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員缺乏有效的管控，存在安全隱患。

　　二、居民流動(dòng)性大。隨著二手房地產(chǎn)和出租房市場(chǎng)活躍，有些老舊小區(qū)由原來的單位職工居住逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥鈦韯?wù)工人員租住等，人員流動(dòng)性大，素質(zhì)參差不齊，參與小區(qū)管理積極性不高，給老舊小區(qū)的管理帶來難度。

　　三、物業(yè)服務(wù)管理介入困難。老舊小區(qū)普遍規(guī)模小，大多都是1—2棟樓，房屋多空置，入住率低，且以老年人和租住戶為主要群體;居民有償購買物業(yè)服務(wù)意愿兩極分化明顯，缺乏與小區(qū)管理相適應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的管理機(jī)制。小區(qū)管理和服務(wù)涉及政府各部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜。目前，社區(qū)承擔(dān)了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，由于資金等因素的制約，并不能有效解決無物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)中的根本問題。

　　為此建議：

　　一、明確職責(zé)，健全機(jī)制。按照“重心下移、屬地管理”的原則，成立無物業(yè)小區(qū)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立由住建、發(fā)改、民政、執(zhí)法、環(huán)保、司法等職能部門組成的工作協(xié)調(diào)機(jī)制。社區(qū)定期收集居民建議，協(xié)調(diào)解決各主體之間物業(yè)管理中的疑難問題，逐步形成“政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)調(diào)、街道組織、社區(qū)落實(shí)”的管理格局。

　　二、分類實(shí)施，逐步推進(jìn)。

　　1.按照30%的入住率即可成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，由住建部門牽頭，指導(dǎo)條件成熟的小區(qū)依法成立業(yè)主委員會(huì)。

　　2.對(duì)不具備成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由街道負(fù)責(zé)，社區(qū)牽線主導(dǎo)，民政政策指導(dǎo)，推選具有一定組織協(xié)調(diào)能力、熱心公益事業(yè)的社區(qū)能人3—7名組成小區(qū)居民自治小組，落實(shí)日常事務(wù)處理，協(xié)調(diào)溝通解決問題。

　　3.對(duì)居住人員復(fù)雜，租住戶較多，難以成立居民自治小組的小區(qū)，可依托街道的非營利性物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，增設(shè)公益性崗位，吸納轄區(qū)黨員、志愿者、就業(yè)困難人員培訓(xùn)上崗，通過向居民低收費(fèi)以及多方籌措資金等方式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　三、因地制宜，強(qiáng)化管理。

　　1.已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，要?jiǎng)?chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，把管理權(quán)交給業(yè)主與物業(yè)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或小區(qū)居民自治小組根據(jù)實(shí)際，自主選擇合適的物業(yè)公司，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.條件較差，難以請(qǐng)到專業(yè)物業(yè)公司的小區(qū)，可以采取“1+N”的自治管理模式(“1”即小區(qū)居民自治小組，通過“民事民議、民事民商”的方式，討論決定本小區(qū)的日常事務(wù);“N”即包括聘請(qǐng)專業(yè)人員、服務(wù)外包、居民互助及引入非營利性物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等多種方式)充分整合小區(qū)資源，引入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式籌措資金，通過院內(nèi)泊車抵償服務(wù)、廣告投放、便民設(shè)施的收入等，彌補(bǔ)資金短缺，確保管理服務(wù)到位。

　　3.將距離近、方便集中管理的老舊小區(qū)，連片成立一定規(guī)模的“大”小區(qū)，交由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。