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  • 西安房企上半年業(yè)績出爐:“銷冠”融創(chuàng)平均每天銷售超6000萬

    2021-07-13 01:00:27  來源:西部網(wǎng)  


    [摘要]最近,西安房企上半年業(yè)績出爐,這份排名,透露出西安地產(chǎn)行業(yè)的新格局:外埠開發(fā)商強勢,本土房企正在回歸前列。...

      每年7月,各行業(yè)紛紛曬出年中成績單。最近,西安房企上半年業(yè)績出爐,這份排名,透露出西安地產(chǎn)行業(yè)的新格局:外埠開發(fā)商強勢,本土房企正在回歸前列。

    西安房企10強門檻下降

    融創(chuàng)蟬聯(lián)“銷冠”

      從這半年的成績單來看,西安10強房企的表現(xiàn)其實略遜于去年。

      據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20》,成交額前10強的企業(yè)有:融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、天地源、萬科、碧桂園、紫薇地產(chǎn)、旭輝集團和奧園集團。數(shù)據(jù)來源以商品房為口徑,統(tǒng)計范圍包含西安主城區(qū)、西咸新區(qū)。

      今年上半年,這10家房企共銷售440.24億元,相比去年同期前10強的470.9億元,出現(xiàn)小幅下降。而且,今年進前10的門檻是26.56億,不及去年的29億。

      銷售額的計算并不復雜:單價×銷量。假設價格沒有下降,只能是今年上半年10強房企成交面積變少了。其實,去年上半年因疫情影響,售樓部關(guān)了一個多月,西安商品房銷售面積下滑。即便如此,今年頭部房企整體業(yè)績?nèi)杂胁患?,多少讓人意外?/p>

      一位地產(chǎn)觀察人士表示,今年上半年,西安樓市部分區(qū)域供應不足,有些房企階段斷貨,有的主推高端產(chǎn)品,還有的集中推新盤脫穎而出,對于各家銷售額的核算產(chǎn)生了影響。

      去年上半年,西安地區(qū)房企銷售排行榜上,曾有3家超過50億元,今年是2家。

      當時排進前10的不少地產(chǎn)巨頭,今年排名被超越,僅“銷冠”融創(chuàng)中國,無人撼動。今年1-6月,融創(chuàng)在西安銷售114.41億元,相當于每天銷售超過6000萬元。

      融創(chuàng)領(lǐng)跑,有賴于“上新”優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計,今年融創(chuàng)已在西安推售6個樓盤,5個是新盤。

      在全國市場,融創(chuàng)也是“高舉高打”的典范。今年上半年,融創(chuàng)在全國銷售額3208億元,排在各房企第4。相比2020年上半年的1947億元,同比增長64.77%。

    三家本土房企躋身前20

    兩家“高科系”排進前10

      近年來,外埠房企在西安攻城略地,大幅蠶食了本土房企的市場份額。

      2017-2019年,本土房企甚至連續(xù)三年缺席銷售10強。直到2020年起,一度“掉隊”的本土房企開始重新入榜。在今年上半年西安房企業(yè)績排行中,天地源、紫薇地產(chǎn)躋身前10。同時,航天實業(yè)出現(xiàn)在銷售20強之列。

      三家均有國資背景,其中天地源、紫薇地產(chǎn)屬于西安高科集團旗下。今年上半年,天地源的銷售額主要由灃東的蘭樾坊、雁塔區(qū)的萬熙天地等項目貢獻。紫薇地產(chǎn)推售了高新三期的紫薇華發(fā)CID中央首府。航天實業(yè)則是年初首個“紅盤”——山水美樹的操盤方。

      若翻閱一年多以來的銷售榜單,出成績的本土房企似曾相識。天地源、紫薇等成為十強???。在各統(tǒng)計口徑里,灃東集團、高科房產(chǎn)、天朗地產(chǎn)等曾晉級20強、30強。

      調(diào)控政策逐年加碼后,西安樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。對市場份額的再分配中,外埠企業(yè)依舊強勢,但本土房企也開始找到機會,尤以國資力量表現(xiàn)突出。

      在西安美好生活文商旅研究院院長夏強看來,房地產(chǎn)既是資金密集更是資源密集行業(yè),本土國資房企二者兼?zhèn)?。而且國企機制改革,讓他們的運作模式更加適應市場需要。

      房企經(jīng)營調(diào)整或是銷售格局“洗牌”的另一誘因。例如,一些大型房企拿地看上去雖然激進,但其實有集中供地影響。“三道紅線”下,有的房企擴張勢頭已經(jīng)減弱。而項目儲備與銷售業(yè)績互為因果。在西安市場,部分儲備不足的房企下半年或無房可賣。

    曾錯過紅利期

    本土房企的打法變了

      在西安地產(chǎn)界,天地源與紫薇地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、高科新西部曾并稱“高科五虎”;加上天朗、豪盛、海榮、龍安等“民營房企四小龍”,赫赫有名的雅荷、榮華和榮民等,從20世紀90年代起,以他們?yōu)榇淼谋就疗髽I(yè)在西安地產(chǎn)開發(fā)中長期扮演主角。

      當時,西安二環(huán)外的城市建設剛剛起步,二環(huán)內(nèi)的舊城改造也帶來大量市場機會。

      隨后,中海地產(chǎn)率先踏入,萬科、萬達、金地、恒大、龍湖等知名房企相繼來到西安市場,2009年外埠地產(chǎn)商在西安樓市的份額第一次超過50%。

      第二次轉(zhuǎn)折是2015年的樓市低谷,本土房企掀起一輪合作熱潮。天朗與融創(chuàng)共同出資組建平臺公司,并出讓部分在建項目股權(quán),榮華先后與碧桂園、萬科合作,海榮地產(chǎn)則引入云南城投參與旗下項目開發(fā)……

      2016年以后,西安樓市一路走高,掌握更多話語權(quán)的是紛至沓來的外埠地產(chǎn)商。

      直到近一兩年,本土房企在西安市場重新拿回份額。只不過,打法已不同往日。

      早年是本土房企開啟了西安住房商品化。依靠龐大的城改基礎、分散的市場份額,本土企業(yè)順勢而起,特別是機制靈活的民企跑得更快。然而,當外埠房企攜資本而來,又恰逢陜西和西安經(jīng)濟飛速發(fā)展,樓市形態(tài)與房地產(chǎn)價值隨之升級。

      西安歐亞學院人居環(huán)境學院客座教授朱郁表示,在地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)市場化、標準化的今天,本土國資房企從思維到流程運作上完成了轉(zhuǎn)型,原有的行政壁壘亦被打破。比如,摸準市場脈搏積極參與土拍,引入股權(quán)合作,在開發(fā)與營銷中創(chuàng)新,戰(zhàn)略投資上多元化發(fā)展等。

      有業(yè)內(nèi)人士指出,從前做項目開發(fā),是先拿一塊地,賺了錢,再拿一塊地。但在快速變化的市場中,這就落伍了。如果不能很好把握市場節(jié)奏,冒然推出來的項目也難獲成功。

      回歸房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì),“貨源”儲備是影響房企“成績單”的關(guān)鍵。在西安土拍市場上,天地源、紫薇、高科、金泰等本土國資頻頻出手,這將給未來業(yè)績增長留下更多空間。

      再者,當前西安房企銷售排行榜上,10強、20強房企差距并不明顯。以第四至第十名為例,彼此差了不過1-3億元的銷售額,可能多開盤一個項目,名次就能提高不少。

    市場競爭加劇

    本土房企要找準適合自己的路徑

      6月28日,在香港市場上市的建業(yè)地產(chǎn)公告,間接全資附屬公司建業(yè)住宅集團作為買方,與潛在賣方訂立諒解備忘錄,擬收購西安榮華集團有限公司過半數(shù)的股權(quán)及其對應的所有者權(quán)益。潛在投資的條款及條件有待訂約方進一步磋商。

      由于“過半數(shù)股權(quán)及對應的所有者權(quán)益”,市場猜測是否將涉及榮華股權(quán)甚至控制權(quán)變化。

      這起潛在投資訂約方,在陜西、河南兩地房地產(chǎn)界知名度較高。其中,榮華集團1997年成立,是西安最早一批民營房企,目前由世紀榮華投資控股集團有限公司全資控股。建業(yè)地產(chǎn)1992年成立,布局主力在河南,且常年在河南市場占有率排第一,被稱為“河南王”。

      夏強認為,榮華與建業(yè)“聯(lián)姻”能夠各取所需。榮華可借此引入實力股東,在資金和資源整合方面受益;長期重倉河南的建業(yè)也需要走出來,而選擇鄰省陜西戰(zhàn)線不會太長。

      錯過前些年地產(chǎn)擴張的紅利期之后,如今西安本土開發(fā)商正拿回市場份額。但有觀點認為,這種回歸尚不代表本土房企全面崛起。因為,在市場競爭持續(xù)加劇之下,本土開發(fā)商仍然面臨嚴峻挑戰(zhàn),國資還是民企,厚積薄發(fā)還是股權(quán)購并,破局路徑也并非只有一條。

      若放眼陜西全省市場,記者還找到了更多地產(chǎn)商的發(fā)展樣本。

      以中指研究院公布的《2020年1-12月陜西本土房企銷售業(yè)績TOP10》來看,龍記泰信以131億元高居榜首。此外,陜建地產(chǎn)的全年銷售額也超過了60億元。

      雖然2020年陜西本土“銷冠”龍記泰信,并未出現(xiàn)在去年西安區(qū)域房企銷售十強,但在陜西省內(nèi)下沉市場及省外市場,其掌握的資源及項目投資十分可觀。此外,陜建地產(chǎn)同樣是以西安等西北區(qū)域為基礎,涉足天津等京津冀區(qū)域、重慶等西南區(qū)域、菏澤等華東區(qū)域開發(fā)。

    “三道紅線”壓頂

    房地產(chǎn)行業(yè)碰到新命題

      “房住不炒”和“三道紅線”下,房地產(chǎn)市場的生態(tài)正在發(fā)生新的變化。房企規(guī)?;杂斜匾?,但依賴高杠桿實現(xiàn)高速增長的時代早已遠去。

      “在政策和市場變化之后,某種層面上,開發(fā)商再次站到了同一起跑線。”朱郁表示,“三道紅線”相當于穿透式管理,影響將是未來數(shù)年時間,所有房企都需要在新規(guī)約束下找到合適的生存方式。如何應對利潤下降做好精細化管理,大家面對同樣的選擇題。

      實際上,自“三道紅線”和信貸集中政策出臺以來,影響房企命脈的“輸血”通道正在收緊。

      據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計,2021年上半年,全國100家典型房企融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,創(chuàng)下2018年以來最低水平。與此同時,房企融資情況不容樂觀,僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加,規(guī)模減小的房企中約30%企業(yè)同比降幅超過50%。

      目前,不同級別的開發(fā)商,已開始根據(jù)自身資產(chǎn)負債情況來調(diào)整策略。已經(jīng)“踩線”或即將“觸線”的停止擴張,轉(zhuǎn)而以降杠桿為主,強調(diào)降負債抓回款。財務杠桿原本不高,負債仍處在安全范疇的企業(yè),開始謀劃沖一把規(guī)模,借勢擴張。

      與此同時,監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)的融資保持警惕態(tài)度,嚴控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,仍是自上而下不斷強調(diào)的重點。全國政策環(huán)境一盤棋之下,房企在西安的經(jīng)營策略自然難以獨善其身。無論本土企業(yè)還是外埠開發(fā)商,如何成為行業(yè)內(nèi)的千里馬,這道命題并不容易。

      記者 李程

    編輯: 陳戍

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