隨著大西安一路向西發(fā)展，灃河區(qū)位價值愈加突出，尤其是近年來開發(fā)商大舉進駐灃西新城，加之限價、限購政策等對該區(qū)域的“豁免”，置業(yè)灃西成為今年以來的熱點;而灃西新城不僅是“絲路經(jīng)濟帶重要支點”，也被譽為“金融、科技、能源”產(chǎn)業(yè)的金三角，更是產(chǎn)城一體的品質(zhì)增量區(qū)。

　　房企扎堆布局灃西新城，是盲目跟進還是另有玄機?大西安“一路向西”的“西引力”法則是什么?業(yè)內(nèi)人士分析，品牌房企的進入及開發(fā)，為灃西新城注入了新的活力和更多的區(qū)域配套，首先起決定作用的是住宅用地的大量供應(yīng)，其次是區(qū)域利好政策帶來的人才和產(chǎn)業(yè)的紛紛進入，最后是不限購、不限價，變相促進了購房者對于區(qū)域的關(guān)注度;而灃西新城從一開始就高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃建設(shè)，也勢必促使區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)朝著高質(zhì)量的方向發(fā)展。

　　樓盤多為大平層

　　改善產(chǎn)品占主力

　　目前灃西新城聚合了多家品牌房企及樓盤，例如招商·雍景灣、紫薇·萬科大都會、藍光雍錦灣、中國鐵建·西派時代、紫薇·鉑樾府、金科世界城、灃水云嶺等。

　　記者踩盤了解到，招商·雍景灣，2019年5月首次開盤，產(chǎn)品以低密精裝修高品質(zhì)住宅為主，主力戶型139、159平方米，均價18000元/平方米，自首開以來，去化率并不是很樂觀;而諸如紫薇·萬科大都會，金科世界城、藍光雍錦灣等均價在11000元/平方米左右的樓盤，銷售去化則比較高，屢次開盤去化率均接近100%。

　　從產(chǎn)品的定位來看，灃西新城的上述樓盤多為大平層產(chǎn)品，依托灃河沿岸的自然生態(tài)景觀，走改善路線。

　　中國鐵建·西派時代作為2019年新進入灃西新城的樓盤，上月剛剛舉辦過產(chǎn)品發(fā)布，中國鐵建地產(chǎn)華中區(qū)域營銷負責(zé)人唐學(xué)源在其品牌發(fā)布會上介紹，西派時代將從光照、空氣、引水、靜音、運動等各個維度，洞察時代人居訴求，以高精尖技術(shù)完成7x24小時的健康生活解決方案，打造西安市場中理念領(lǐng)先、設(shè)計領(lǐng)先、文化領(lǐng)先、美學(xué)領(lǐng)先、功能領(lǐng)先的標(biāo)桿項目，開啟大西安新中軸，灃西新城之上的全新人居體驗。

　　據(jù)了解，西派時代也是中國鐵建在西安的TOP系產(chǎn)品，而從其“7.55米寬，約62平超大方廳將起居室+書房+餐廳+西廚連通”的設(shè)計規(guī)劃上不難發(fā)現(xiàn)，中國鐵建·西派時代未來呈現(xiàn)的必將是改善性質(zhì)的大戶型產(chǎn)品。

　　住宅用地大量供應(yīng)

　　項目均價超過萬元/㎡

　　美城股份市場總監(jiān)沈瑋分析，數(shù)據(jù)顯示，灃西新城遠超其他區(qū)域，大量的住宅用地供應(yīng)成為開發(fā)商紛紛進駐的最本質(zhì)原因，哪里有地哪里就是房企進駐的方向和區(qū)域。據(jù)了解，2018年2月，灃西新城30宗土地被搶單，除了24宗土地被底價摘走之外，其余6宗土地引發(fā)各大房企出手，正榮、中海、金地、萬科、雅居樂、旭輝、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)均加入到這次“搶地”大戰(zhàn)中，最終成都興城人居地產(chǎn)投資集團有限公司和紫薇地產(chǎn)等，以接近300%的高溢價率在當(dāng)時拍下心儀地塊，樓面價超4000元/平方米，創(chuàng)下灃西新城有史以來最高地價，追平主城區(qū)地價。

　　看似“瘋狂”的搶地模式，實則暗流涌動。業(yè)內(nèi)人士分析，首先，過去灃西新城土地價格與咸陽相差無幾，大致在150-200萬/畝，如今直接晉級800萬/畝，樓面價約4000元/平方米，幾乎與三環(huán)內(nèi)浐灞的普通地段相仿，可見政府對于存量市場的關(guān)注，灃西自此成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點板塊;大牌房企齊上陣，紛紛看好灃西，說明了房企對于灃西持樂觀態(tài)度，灃西新城房價破萬在那時就已成定局，而如今灃西新城多個在售項目均價超過11000元/平方米也驗證了這一點。

　　西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁表示，從土地供應(yīng)層面已不難看出西安樓市格局——未來高供應(yīng)和資源傾斜的重點區(qū)域中，灃西將成為亮點和特色引領(lǐng)板塊。

　　房地產(chǎn)資深從業(yè)者王濤分析，西安主城區(qū)土地越來越稀缺，土地市場需求必然向城市外圍轉(zhuǎn)移，而2017年開始西咸新區(qū)交由西安代管，西咸新區(qū)便成為投資熱土。在西咸新區(qū)五個新城中，灃東新城、灃西新城相對來說是城市配套、產(chǎn)業(yè)落地速度最快的兩個新城，當(dāng)時在灃東新城地價已高的情況下，灃西新城的地價還比較低，停留在200萬元/畝左右，所以大牌地產(chǎn)企業(yè)涌入拍地。

　　區(qū)域利好是核心競爭力

　　板塊兼具五大優(yōu)勢

　　對于開發(fā)企業(yè)而言，土地是牽引，而除此之外，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的信心更是產(chǎn)品能快速落地的核心要素。

　　中國鐵建地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉斌表示，灃西新城是西咸新區(qū)唯一兼具五大優(yōu)勢的板塊，代表了大西安未來的先進生活方式。首先是宜居，中央公園、灃河景區(qū)環(huán)繞無可比擬;其次是教育，灃西新城目前是大西安優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的板塊，多個名校今年開學(xué);第三是配套的落地，如吾悅廣場、多家三甲醫(yī)院，現(xiàn)有成熟生活配套，是西咸新區(qū)生活配套最完善板塊;第四是硬科技，灃西新城緊鄰大西安總部經(jīng)濟中軸，高科技產(chǎn)業(yè)落地+高素質(zhì)人才導(dǎo)入，構(gòu)筑了板塊快速發(fā)展的基石，未來3-5年將導(dǎo)入高知高智人才18萬人;第五是交通，灃西新城擁有2大高鐵站(秦都+西成)，4條地鐵線的規(guī)劃，加之板塊城市主路均已開通，構(gòu)建了無憂立體強交通網(wǎng)絡(luò)。

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院規(guī)劃四所所長孫昊認為，灃河區(qū)域在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ)方面已經(jīng)有了積累。2009年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出要加快推進西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市。十年間，形成以中央創(chuàng)新區(qū)、西安科學(xué)城和由交大為主導(dǎo)的西安西部科技港等主導(dǎo)科技創(chuàng)新的灃河區(qū)域。

　　朱郁認為，政策紅利的導(dǎo)引，包含招商引資，重點項目建設(shè)、重大工程等，亦涉及改善民生、增強區(qū)域配套功能、優(yōu)化區(qū)域環(huán)境、聚集產(chǎn)業(yè)孵化等，對區(qū)域的均好性發(fā)展及未來空間預(yù)期產(chǎn)生了促進作用。

　　王濤表示，灃西新城自身的城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，決定了未來的發(fā)展?jié)摿?。從城市?guī)劃角度來講，灃西新城是率先打造海綿城市的區(qū)域，城市規(guī)劃理念更為先進，區(qū)域未來宜居性更強。從產(chǎn)業(yè)角度來講，灃西新城主要發(fā)展的是信息技術(shù)、科教、生物制藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，聚集的是高端人才，未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿σ脖容^看好;而灃西新城目前的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)聚集度，以及城市配套完善速度。可以看出，包括地鐵、商業(yè)、教育等配套，灃西都走在了前列，配套與城市發(fā)展同步，在西咸5個新城中也是走在前列的。

　　限購政策“豁免”

　　提升區(qū)域熱度

　　2018年初開始，在西安主城區(qū)開始限購的情況下，灃西新城不限購的優(yōu)勢凸顯。

　　以臨潼為例，目前匯聚的中海、新城、融創(chuàng)等知名房企，在“6·20”政策之前，是購房者熱點關(guān)注的區(qū)域，正是憑借著不限購的優(yōu)勢，各項目開盤去化一直比較高，同樣的產(chǎn)品、同樣的位置、同樣的價格，被限購之后，開盤頓時“涼涼”。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭分析，灃西新城土地資源豐富，且擁有渭河、灃河兩水交織的得天獨厚的生態(tài)環(huán)境資源，且地價相對較低，不受限購、限價等，因此快速吸引了萬科、招商、綠城、藍光等諸多品牌房企前來拿地開發(fā)。由于限購，被局限的購房者自然而然將轉(zhuǎn)移到不限購區(qū)。目前西安不限購的區(qū)域中，灃西新城緊鄰咸陽主城區(qū)，西臨渭河，而渭河以西是咸陽高新區(qū)，是咸陽重要的產(chǎn)業(yè)基地，也是興平市和咸陽西部的門戶，無論從經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、還是城市發(fā)展的角度看，灃西新城都是“西咸一體化”真正實現(xiàn)大融合的重要區(qū)域，也必然成為不限購區(qū)域中置業(yè)熱度最高的區(qū)域。

　　“西安樓市整體市場現(xiàn)在在轉(zhuǎn)涼，而對于外圍區(qū)域，應(yīng)該是轉(zhuǎn)涼得更快的。限購政策在6月20日剛剛升級的時候，確實在一開始的三個月，對非限購區(qū)域是有外溢影響，外溢人群心態(tài)還是比較熱乎，可能會去選擇一些非限購的區(qū)域，先買一套房子再說，但是隨著市場慢慢轉(zhuǎn)涼了之后，購房者也是會去持幣觀望，非限購區(qū)域的影響更大，而且類似灃西新城這種越不限購、越不限價說明了需求沒有那么旺，因此不需要限購，同時也和政府對于土地供應(yīng)的政策和導(dǎo)向有關(guān)。”沈瑋這樣表示。

　　高質(zhì)量發(fā)展將是方向

　　成為西安經(jīng)濟增長新引擎

　　區(qū)域的整體發(fā)展首先是產(chǎn)業(yè)、配套先行，帶動人氣，進而促使區(qū)域整體發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)在這過程中，承擔(dān)了“墾荒”的工作，同時不斷引進各方相關(guān)配套，以滿足業(yè)主的需求，灃西新城的發(fā)展也是如此。而承擔(dān)使命的房地產(chǎn)在灃西新城未來前景如何?將在區(qū)域的逐步發(fā)展中扮演什么樣的角色?

　　劉蘭蘭認為，伴隨著產(chǎn)業(yè)的落地、成熟，灃西有望緊隨高新之后成為西安經(jīng)濟增長新引擎。區(qū)域同時也將迎來城市配套提升，大量人才進駐等諸多城市發(fā)展利好，從而刺激房地產(chǎn)市場高質(zhì)量、快速發(fā)展。

　　“區(qū)域內(nèi)高端人才聚集，灃河、大西安中央公園等生態(tài)環(huán)境，再加上在地產(chǎn)開發(fā)方面西咸新區(qū)對于住宅品質(zhì)各項指標(biāo)的規(guī)定，注定灃西新城未來的地產(chǎn)開發(fā)會以改善盤、高端盤為主，整體品質(zhì)會更高一些。同時，正是由于灃西新城建設(shè)起步晚、先進的規(guī)劃理念、對于地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)的嚴格要求，從一開始就高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃建設(shè)，意味著整個灃西新城的城市規(guī)劃建筑品質(zhì)、整體環(huán)境會更加優(yōu)美。”王濤表示。

　　沈瑋認為，房企與新城的發(fā)展是相輔相成，任何一個新區(qū)發(fā)展皆因房地產(chǎn)而起，這些新區(qū)也借助房地產(chǎn)的力量，完善更多的企業(yè)引進和配套建設(shè)，也希望這些產(chǎn)業(yè)引進、配套建設(shè)會逐漸完善這個區(qū)域，從而再去反哺房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，促進整個灃西新城價值能夠真正兌現(xiàn)。

　　同時，沈瑋建議，目前已經(jīng)進入灃西新城的房地產(chǎn)企業(yè)，一定要去評估成本價，特別是整個大西安市場如果進入到橫盤周期之后，成本對于房地產(chǎn)的影響是最大的。而對于購房者來說，如果是自住，只要生活便利就可以，但如果是在灃西新城投資，就需要有明顯的低價優(yōu)勢，這樣才能夠熬得過周期的發(fā)展。