7月，全國土地市場(chǎng)出現(xiàn)小幅降溫，西安的土地成交量也出現(xiàn)銳減，而因月初西咸新區(qū)大批量土地供應(yīng)的出現(xiàn)，使得7月土地供應(yīng)量有了一定程度的上漲，但主城區(qū)土地供應(yīng)依舊非常稀少。

　　7月住宅用地供應(yīng)環(huán)比縮水近兩成

　　近日，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月住宅用地供應(yīng)環(huán)比縮水近兩成，土地市場(chǎng)整體成交量環(huán)比減少逾兩成，單月土地成交均價(jià)和月度出讓金總額相應(yīng)環(huán)比下滑，全國土地市場(chǎng)出現(xiàn)小幅降溫。

　　根據(jù)中指院公布的7月全國300城市土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，全國土地市場(chǎng)延續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整態(tài)勢(shì)。300城市整體供應(yīng)環(huán)比下滑，成交方面環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌。分城市來看，一線城市供應(yīng)量環(huán)比增加，成交量較上月微增，出讓金縮水逾四成;二線城市供應(yīng)量環(huán)比微增，成交方面環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，三四線城市供應(yīng)量減少近一成，樓面均價(jià)環(huán)比走高，出讓金總額同比下滑近三成。

　　中指院相關(guān)分析人士指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷深入，房企拿地回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。今年1-7月，全國土地成交金額前10位城市累計(jì)成交9229億元，同比增長(zhǎng)14.8%。而中西部重點(diǎn)城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價(jià)與規(guī)劃建筑面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現(xiàn)在規(guī)劃建筑面積榜單中。

　　中共中央政治局于7月30日召開會(huì)議，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。首次出現(xiàn)的強(qiáng)力定調(diào)，讓許多房企斷了下半年樓市調(diào)控可能松綁的念想。對(duì)于土地市場(chǎng)降溫，美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋認(rèn)為，從中央高層及各地方政府近期的表態(tài)來看，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍是從嚴(yán)的狀態(tài)，降低了資本對(duì)樓市的預(yù)期，下半年樓市需求進(jìn)一步走低，房企為了提業(yè)績(jī)、抓回款，不排除會(huì)出現(xiàn)以價(jià)換量、打折促銷、首付分期的現(xiàn)象。

　　西咸土地?cái)喙?個(gè)月后出現(xiàn)大批供應(yīng)

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份西安主城區(qū)土地供應(yīng)也非常少，主要為西咸新區(qū)土地供應(yīng)。根據(jù)創(chuàng)典全程7月月報(bào)的部分內(nèi)容計(jì)算，月初西咸新區(qū)自然資源局發(fā)布了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，涉及33宗土地出讓信息，共計(jì)出讓土地1452752.99平方米，約2181.31畝。記者查詢發(fā)現(xiàn)，此次土地出讓涉及到西咸新區(qū)五大新城以及能源金貿(mào)區(qū)。其中，秦漢新城最多，8宗共計(jì)約622.47畝土地出讓，灃東新城6宗共計(jì)568.59畝土地出讓，秦漢、灃東共計(jì)占到本批次土地出讓量的54.6%。其中住宅和商服用地共25宗，是西咸新區(qū)土地?cái)喙┘s3個(gè)月后的大批量供應(yīng)。據(jù)官網(wǎng)信息顯示，這批土地除部分地塊有特殊要求外，大部分供應(yīng)地塊掛牌期限為7月26日至8月8日。除此以外，僅有灞河新區(qū)供應(yīng)的80.5畝商住用地(已被中海競(jìng)得)，曲江大明宮板塊出讓27.7畝住宅用地以及高新區(qū)出讓的35畝居住用地。

　　在土地成交方面，除高新三宗住宅和灞河新區(qū)的80畝商住用地，7月份還有港務(wù)區(qū)4宗商住用地總計(jì)約415畝成交，均為西安濱港實(shí)業(yè)發(fā)展公司競(jìng)得，且均用于港務(wù)區(qū)拆遷居民安置，不會(huì)對(duì)外銷售，其余成交均為小面積商服用地?？傮w來看，7月份商住和住宅土地成交面積很少，主城區(qū)的地塊僅有浐灞成交的三府灣城改項(xiàng)目用地，合計(jì)約13.09畝。

　　西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁分析認(rèn)為，西安主城區(qū)地塊潛在量有限，周邊地市風(fēng)險(xiǎn)不一，臨近主城區(qū)的拿地策略更多要符合政府前提條件，帶產(chǎn)業(yè)摘地，更讓一些企業(yè)的布局產(chǎn)生局限作用。另外，基于行業(yè)的變化、政策的管控要求以及項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)等，諸多項(xiàng)目下半年戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)調(diào)整變動(dòng)較大，拿地更趨謹(jǐn)慎和收縮。

　　沈瑋預(yù)計(jì)，下半年房企資金仍然趨緊，在土地拓展方面會(huì)比較謹(jǐn)慎。想要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，除非擁有絕對(duì)的硬實(shí)力。越在市場(chǎng)調(diào)控收緊期，房企分化越明顯，實(shí)力強(qiáng)的將異軍突起，實(shí)力弱的可能將面臨出局。

　　中海、高新城建斬獲優(yōu)質(zhì)土地

　　在7月份的土地成交中，被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的兩次土拍分別是高新3宗住宅土地以及剛剛落下帷幕的浐灞80畝商住用地，由于地塊位置良好，引得各路房企爭(zhēng)搶。

　　7月10日，高新三宗住宅土地拍賣成交，面積約183畝，成交金額約為12.67億元。其中，兩宗地塊底價(jià)成交，地塊三溢價(jià)成交，溢價(jià)率7.72%，最高樓面價(jià)7297元/㎡。據(jù)了解，此次拍賣吸引了4家房企參與，但最終全部由西安高新城建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司摘得，用于西安國際社區(qū)用地。從容積率上看，要求范圍為1.2-1.5，預(yù)計(jì)后期將開發(fā)高端改善住宅。該區(qū)域目前已經(jīng)聚集了紫薇、天地源、高新城建等房企，且所摘住宅用地容積率均在1.5以下，預(yù)計(jì)后期將成為高新高端、生態(tài)居住集群。

　　除此之外，月底成交的灞河新區(qū)80畝商住用地開拍，也是7月份少有的一宗熱地，值得注意的是，這宗地在年初曾提起拍賣，但因有關(guān)單位提出異議而中止。據(jù)了解，本次拍賣共吸引了15家房企報(bào)名參拍，例如萬科、中海、金地、中糧、保利、招商等全國品牌房企，也有高科房產(chǎn)等本地國企。根據(jù)宗地的土拍公告，宗地內(nèi)需按照住宅建筑面積的5%配建公共租賃住房、配建公辦幼兒園、住宅實(shí)行全裝修成品交房;并且需承擔(dān)出讓用地范圍內(nèi)規(guī)劃的公建配套設(shè)施和移交任務(wù)。經(jīng)過激烈角逐，最終中海地產(chǎn)成功摘得地塊。土地單價(jià)1211萬元/畝，樓面價(jià)7263元/㎡，土地溢價(jià)率達(dá)到80.66%。除9.74億元的土地出讓金，中海地產(chǎn)還將支付122053㎡的義務(wù)教育設(shè)施代建費(fèi)，約為2.44億元。如果加上義務(wù)教育代建費(fèi)的成本，這宗土地的樓面價(jià)將達(dá)到9561元/㎡，土地溢價(jià)率將高達(dá)約131%。

　　另外，高新區(qū)8月1日掛出兩宗土地，總面積為169.8畝，其中一宗居住用地位于軟件新城板塊，另一宗商業(yè)用地位于中央創(chuàng)新區(qū)(CID)板塊，兩宗地都將于8月22日進(jìn)行公開拍賣。上次軟件新城147畝地拍賣引發(fā)20多家房企搶奪，最終由高新地產(chǎn)以30.24億奪得，在區(qū)域內(nèi)樓面價(jià)創(chuàng)新高。預(yù)計(jì)本次軟件新城板塊的居住用地也將引起多家房企關(guān)注。 華商報(bào)記者 黨蘭