小寨十字的軍人服務(wù)社大樓前一陣子拆遷了，讓小寨商圈引發(fā)市民關(guān)注。記者日前在采訪中發(fā)現(xiàn)，作為傳統(tǒng)的黃金商圈，小寨商圈商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)分化。業(yè)內(nèi)人士表示，該商圈形成了賽格國際購物中心一家獨大的局面，這種“虹吸效應(yīng)”，導致周邊不少商業(yè)業(yè)態(tài)遭遇經(jīng)營慘淡的尷尬。

小寨賽格一枝獨秀

難掩周邊商業(yè)“困局”

　　記者近日在西安小寨十字西南角看到，原來的軍人服務(wù)社正在施工，一些市民駐足觀看。站在小寨天橋上向四面望去，人來人往，接踵摩肩，整個小寨商圈看上去商業(yè)氣氛濃郁。

　　靠近小寨地鐵出口，不斷有年輕人走向小寨賽格，走進一看，一樓攤位前人來人往，不少人在選購飾品、試穿服裝、體驗美妝、做指甲等。順著過道往前，電梯里幾乎坐滿人。室內(nèi)的水流瀑布前拍照需要排隊，上升的電梯見證著這家商場的人氣。在幾家服裝店，記者剛走過去就有工作人員介紹衣服，也有顧客在試穿;在高層的餐飲區(qū)域人也很多，大部分餐飲店都生意火爆，有一家火鍋店還有人坐在外面排隊。

　　隨著抖音短視頻流行，小寨火爆一時，賽格門口的廣場逐漸成為西安的潮流地標和朋友圈打卡簽到地方。一位陜南80后王女士最近到西安旅游，到西安以后第一站就是去小寨賽格商場逛街購物，在門口拍了一張照片發(fā)朋友圈，說是被抖音吸引到西安小寨打卡。

　　然而，賽格的火爆并沒能帶動周邊相關(guān)商業(yè)全面繁榮。記者在小寨賽格附近的小寨金莎國際購物廣場、小寨銀泰、小寨百匯商場等商場看到，這里的顧客明顯偏少。有的商鋪甚至寫著“轉(zhuǎn)讓”，部分不沿街的商鋪有的關(guān)著門，讓人很難跟小寨“寸土寸金”、“人山人海”的商業(yè)氣氛聯(lián)系起來。

部分商業(yè)有店鋪關(guān)門

昔日“搶鋪”繁華已消失

　　小寨百匯商場曾經(jīng)是大學生購物的“天堂”，前些年生意火爆一鋪難求，可是如今不少樓層卻淪落到“關(guān)門”的地步了。

　　9月初正是大學生全面入學的時候，也是大學生消費的旺季。近期，記者在百匯商場看到，一樓的門店在營業(yè)，但是人比較少，一樓不時有年輕顧客購買生活用品，一樓靠里的店鋪有幾家關(guān)著門。當記者上二樓之后發(fā)現(xiàn)，大部分門店都關(guān)著門，不少商鋪的門上寫著“轉(zhuǎn)讓”字樣。記者與一位店主聊天，他說這里就他一個人在經(jīng)營，沒請員工。“生意和四五年前相比，簡直是冰火兩重天。最近還是學生開學旺季，過一陣子就不好說了!”

　　據(jù)了解，八九年前，小寨百匯一樓的一間十幾平米的商鋪月租金要一萬多元，二樓的商鋪也需要八九千元。“當年的百匯寸土寸金，只要有誰家轉(zhuǎn)讓鋪面，大家爭著搶著要，現(xiàn)在卻快要沒人要了!”一位熟悉該處情況的人士介紹。如今，一樓三四千元就可以租到，前些年在這掙了大錢的幾乎都撤了出去，目前主要是小老板、個體戶在經(jīng)營。

　　在小寨金莎國際購物廣場，記者看到，一樓是幾家服裝店，有年輕人在選購衣服，但顧客明顯不多。走上二樓、三樓客人稀少，直梯和扶梯也沒看到顧客上下，健身房內(nèi)有一些人在咨詢和鍛煉。頂樓的自助小火鍋和一家中餐館顧客相對比較多。

　　在百盛商場，一樓主要是金飾品和化妝品，不少人在咨詢和選購。上樓以后服裝店有顧客在試穿，不時有顧客上下樓，但是，與賽格相比客流差距很大。

　　在小寨西路與朱雀路十字的銀泰城，飲品區(qū)域有一些人在喝東西，部分服裝店有人購物，一家孕嬰店顧客較多，有幾人在排隊付款。但情況類似，一些區(qū)域的顧客還是偏少。

　　“小寨商圈很火，賽格可以用一枝獨秀來形容，具體到每個商場情況不一樣，可以說火爆和冷清并存。”西安商業(yè)評論人士王建紅對記者分析，小寨商圈交通發(fā)達，地鐵與數(shù)十條公交線路為商圈商業(yè)價值加持。商業(yè)項目出現(xiàn)聚集現(xiàn)象，但因競爭激烈出現(xiàn)分化，百匯商場繁華消失就是例子之一。

遭遇成長的煩惱

小寨商圈“客源”被分流

　　消費群體的迭代與消費觀念的升級推動著傳統(tǒng)零售市場變革，具體到每個商場也出現(xiàn)了分化。

　　西安上班族李鑫近日請朋友在小寨附近賽格樓上吃飯，一家火鍋店很多人排隊，等了將近一個小時才有空桌，“生意太火爆”，這給他和朋友都留下了深刻印象。

　　一位餐飲人士介紹，目前小寨商圈賽格火爆主要原因是地理位置優(yōu)越，再加上這些年其口碑不錯，名氣逐漸增大，吸引了更多人的光顧。不僅是百貨零售業(yè)，其休閑餐飲也表現(xiàn)突出，眾多年輕客群聚會聚餐，往往會選擇這里。再加上地鐵和停車方便，讓賽格一枝獨秀、一家獨大，“虹吸效應(yīng)”顯現(xiàn)，賽格過于強大，對周邊商業(yè)均衡發(fā)展形成較大影響。

　　王建紅介紹，梳理小寨商圈形成歷史和發(fā)展過程，最早主要是高校經(jīng)濟，年輕人比較多因此成為時尚商圈。最早的客群就是大學生和年輕人，后來各大高校新校區(qū)外遷，支撐小寨的年輕客群減少，小寨商圈逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槲靼材辖嫉木C合大商圈，但依然代表時尚與潮流。經(jīng)過多年商場分化和轉(zhuǎn)型，不再有物美價廉的優(yōu)勢，保留了時尚優(yōu)勢。需要注意的是，小寨商圈應(yīng)避免同質(zhì)化，保持鮮明的個性特點，比如時尚年輕、物美價廉。

　　西安文旅產(chǎn)業(yè)專家朱林告訴記者，小寨處于西安大南郊商圈的核心區(qū)域，但是，雷同的商業(yè)業(yè)態(tài)比較多。當有的商場獨大時，其它商業(yè)業(yè)態(tài)的顧客可能會下降，出現(xiàn)經(jīng)營狀況下降在情理之中。在大西安的背景之下，隨著周邊新商圈形成，傳統(tǒng)小寨商圈的總客源也會被分流。

　　中信建投證券投資顧問孫佳欣分析，從商場到社區(qū)店、從綜合體到行業(yè)單品店更加細分，目前零售行業(yè)激烈競爭，單店如果創(chuàng)新和吸引力不足的話，賺錢確實越來越困難。尤其是對小寨這樣處于“白菜心子”的地方，商業(yè)定位一旦不準確，難免出現(xiàn)經(jīng)營困局。

小寨已占雁塔區(qū)半壁江山

差異化或是增長新方向

　　據(jù)西安小寨地區(qū)綜合改造管委會辦公室對媒體公布數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，小寨商圈共有限上企業(yè)81個，其中批發(fā)零售企業(yè)42個，住宿和餐飲企業(yè)39個，占雁塔區(qū)限上企業(yè)數(shù)146個的55%。2018年上半年，小寨商圈限上企業(yè)零售額完成76.38億元，占雁塔區(qū)限上零售額的50.03%，增速為1.8%。未來規(guī)劃是推進RBD(游憩商務(wù)區(qū))，打造西北第一品質(zhì)商圈。

　　本地一位商業(yè)觀察人士分析，從該數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，小寨商圈限上企業(yè)零售占雁塔區(qū)限上零售額的比例已經(jīng)超過一半。而限上企業(yè)零售額則是判斷一個區(qū)域商業(yè)零售活躍度最重要的指標之一。根據(jù)西安市商圈建設(shè)方案顯示：以年輕時尚和個性化元素為特色，集潮流購物、時尚消費、休閑娛樂、餐飲美食等功能于一體的現(xiàn)代化時尚主題消費集中地，為西安南部城區(qū)最重要的市級綜合商業(yè)功能區(qū)。

　　孫佳欣分析，小寨商圈也面臨很多新問題，包括市場認同感不強，部分行業(yè)零售資源外逃等。后續(xù)一方面要積極完善商圈建設(shè)方案按需調(diào)整業(yè)態(tài)，另一方面需要求同存異，發(fā)揮商圈的人文資源優(yōu)勢和零售資源優(yōu)勢。從地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，適當在租售戰(zhàn)略上調(diào)整。

　　“小寨商圈要想持續(xù)增長，一定要在定位的基礎(chǔ)上做出差異化，在小寨賽格一枝獨秀的背景下，其它具有同樣定位的商業(yè)難免遭遇尷尬，突出差異化、特色化、新銳性或是該商圈持續(xù)增長和擴容的方向之一。”前述商業(yè)人士認為。

康復(fù)路、文藝路商圈輝煌不再

消費升級或是主因

　　記者注意到，今年7月份西安發(fā)布《西安市商圈建設(shè)三年行動方案(2018-2020年)》，提到從2018年起，力爭用3年時間，提升商圈功能完善商圈體系，打造1個國際消費中心、6個城市商業(yè)中心，建設(shè)28個區(qū)域商圈。然而，記者發(fā)現(xiàn)這28個區(qū)域商圈卻沒有曾經(jīng)知名的康復(fù)路和文藝路商圈。

　　文藝路商圈主要銷售布匹、絲綢、窗簾等，過去文藝路熱鬧繁華。日前，記者在文藝路看到，曾經(jīng)火紅的布匹生意已經(jīng)沒有原來的規(guī)模了，在文藝路和友誼路十字的東南角還有一些攤位。一位五十多歲的大媽說，“我在這里做布匹生意已經(jīng)十幾年了，近些年生意蕭條了。不是人們不需要布了，只是現(xiàn)在都購買成品，自己量布做衣服、做床單被罩的人很少了。”

　　記者日前在康復(fù)路看到，曾經(jīng)的“西北第一市”已經(jīng)沒有了曾經(jīng)“人擠人”的熱鬧與火爆。改造后的康復(fù)路已經(jīng)拓寬，允許車輛行駛。兩邊的商鋪在售賣服裝等，這里銷售的服飾叫價很便宜，體恤衫一件20元、襯衫兩件100元、夾克一件80元、襪子十元5雙、運動鞋40元一雙、皮鞋60元一雙……價格低，可是挑選購買的人并不多。

　　一位經(jīng)營服飾的老板對記者說，“我在康復(fù)路做了十幾年生意，市場改造之前生意美的太，可是，2015年開業(yè)生意不行了。除過網(wǎng)絡(luò)購物影響了我的生意外，這里銷售的產(chǎn)品質(zhì)量低端也是重要原因，現(xiàn)在人都有錢，買便宜貨的人越來越少了。這里單純的零售生意越來越難做!”

　　“最近所謂的消費降級并不靠譜，不能因為股市上榨菜、火腿股票上漲就說消費降低。從數(shù)據(jù)看，大家的收入基本上都呈現(xiàn)增長趨勢?，F(xiàn)在誰還餓肚子、誰還買10元的衣服穿，康復(fù)路和文藝路商圈的衰落，正是消費升級的具體體現(xiàn)之一。”孫佳欣分析。

　　“有人賺錢有人退出，有人關(guān)門也有人開業(yè)。多元化的商業(yè)中心格局讓西安步入多級商圈時代。”王建紅分析，每個商圈都有特點和個性。或許，康復(fù)路代表著物美價廉，小寨代表著快時尚，鐘樓代表著高端，每個商圈應(yīng)該保持初期個性特點，根據(jù)消費需求調(diào)整業(yè)態(tài)配置，形成互助互生、共榮共進的業(yè)態(tài)組合。

　　家住胡家廟附近的市民劉波說，前兩年，他還專門排隊去購買某品牌的服裝。如今各大商場售賣的貨品差不多，有的網(wǎng)購也能買到，沒必要排隊去某個商場或店面購物了，周末帶孩子到家附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就行，哪里方便實惠就去哪里。

　　商圈建設(shè)行動方案提出，三年力爭建成以小寨商業(yè)中心等6個城市商業(yè)中心為骨干，三橋商圈等28個區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結(jié)構(gòu)。朱林認為，在大西安背景之下，未來的西安將以28個區(qū)域商圈為主導的新商圈模式，方便、快捷成為消費的重要方向，而商圈多極化將是未來趨勢和方向。記者 黃濤 文/圖