6月3日晚9時，西安市科技西路某品牌公寓前臺，仍有租客前來辦理入住手續(xù)。

　　截至2019年4月30日，西安市戶籍人口達1004.9萬人。兩年多來，西安市7次升級戶籍政策，115.1萬人成為“新西安人”。這些人中，有相當數(shù)量是剛剛進入社會的青年人。

　　目前布局西安市場的長租公寓有60余家，房屋總量超過20萬套(間)，房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。二環(huán)以內的品牌長租公寓門店，月租在1900元至3000元不等。

　　長租公寓的持續(xù)升溫，映射著年輕人的居住需求，讓西安市部分區(qū)域租房市場由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，也暴露出這一領域的諸多問題。

　　6月3日晚9時，西安市科技西路某長租公寓門店仍然人來人往，西安電子科技大學畢業(yè)生馮旭也在其中。“這家公寓有針對畢業(yè)生的優(yōu)惠，租期一年減免全年房租1200元。”他說著，取出了自己手中的優(yōu)惠券。

　　像馮旭一樣，來這家店辦理入住的，大部分是剛參加工作的年輕人。隨著求職季到來，租房市場也火熱起來。與往年不同的是，今年西安的租房市場，長租公寓成為青年求租群體的“新寵”。

　　六月八日，西安市科技西路某品牌公寓運營官為租客布置生日活動場地。

　　新店開業(yè)月余 入住率達到95%

　　“目前入住的人員70%以上是畢業(yè)生，從身份信息來看，他們絕大多數(shù)是從外地來西安求學、求職，還有落戶的。”

　　馮旭想入住的這家公寓，是龍湖地產運營的以租住業(yè)務為主的品牌公寓冠寓。“朝南的房間已經沒有了。”當晚10時，馮旭辦完租住手續(xù)，“朝北的也不多了，我趕緊租了一間，再晚怕沒了。”

　　這家公寓的門店負責人告訴記者，開業(yè)不過月余，入住率已經達到95%。“我們的5家門店，現(xiàn)在入住率都在90%以上。”

　　記者致電了萬科、華潤、龍湖等地產企業(yè)旗下靠近城區(qū)的品牌公寓，均被告知近期暫無空房。“外界看來五六月才是求職季，但租房市場‘求租季’更早，4月下旬開始，我們的部分門店就已經供不應求了。”該門店負責人告訴記者，“目前入住的人員70%以上是畢業(yè)生，從身份信息來看，他們絕大多數(shù)是從外地來西安求學、求職，還有落戶的。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前布局西安市場的長租公寓有60余家，房屋總量超過20萬套(間)，房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。其中，機構租賃企業(yè)即品牌公寓掌握的房屋數(shù)量接近5萬套(間)。品牌房企旗下如龍湖冠寓、萬科泊寓、華潤萬象城等長租公寓，運營房屋總量近1萬套(間)。西安市二環(huán)以內的各品牌長租公寓門店，月租在1900元至3000元不等。“即便如此，長租公寓市場仍在升溫。”業(yè)內人士指出。

　　長租公寓緣何深受年輕人追捧?

　　統(tǒng)一裝修、雙層靜音玻璃、家具齊全、風格清新，還有書吧、公共廚房、健身房等公共區(qū)域。“拎包入住，免去了許多麻煩。”馮旭坦言，入住長租公寓不用購置家具家電，帶上隨身物品就可以。

　　“最主要的是，這里不用‘押一付三’。房租月付對于像我這樣剛來西安就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的年輕人來說減輕了一筆負擔。”剛剛從貴州落戶西安的畢業(yè)生楊惜說，“這里不允許送外賣上樓，全面禁煙，安全和衛(wèi)生狀況也比在其他地方租房好。”

　　“我最滿意的是，這里住的都是年輕人。大家一起做飯、健身、參加電競游戲，有時候我們還一起為鄰居過生日，公寓的運營官會幫我們布置活動區(qū)域。”5月才入住這家公寓的莊雅瑤說。

　　6月2日，在西安市文藝路某品牌公寓里，租客們正在進行面對面手游活動。

　　租住性價比高 租房市場新生態(tài)

　　集中式和分散式的長租公寓，既滿足了眾多分散個人業(yè)主的出租需求，又滿足了租客的社群化需求。

　　5月底，李家村萬達廣場2棟1單元的一戶業(yè)主胡女士想將自己閑置的一室一廳出租。但談了幾天，中介給出的建議租價卻不能讓她滿意。

　　“我這里就在地鐵4號線出入口，周圍有醫(yī)院、商場，生活非常方便，月租1800元不貴。”胡女士說。但受她委托的中介工作人員小琴(化名)卻不這么認為。“4號線開通以后，萬達的房租確實有上漲，但漲得不高。”小琴解釋說，“周邊新開了西安斯維登公寓、西安青舍都市公寓和西安左鄰右舍家庭公寓幾家長租公寓，同等價位的房租，公寓配置更齊全。同等配置，萬達廣場的租金要比公寓高出100元至200元。”

　　“公寓除了繳納月租以外，需要另付的只有水電費。但個人房源不僅房租繳納方式不靈活，而且除房租外，還要承擔物業(yè)、水電、雙氣和網絡費用。”馮旭說。

　　小琴介紹說：“和我們公司其他區(qū)域的房源房租漲幅相比，李家村萬達廣場這邊確實漲得不高。”她說，“公司決定把一些房源統(tǒng)一裝修，也做酒店式公寓，長短租都可以。我們已經和一些業(yè)主達成了合作協(xié)議。”

　　“長租公寓的出現(xiàn)和火爆，讓西安市部分區(qū)域租房市場由原來的賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，而且更注重用戶的體驗感。”西安斯維登公寓市場部負責人說。從深化“租售并舉”的角度看，未來幾年，租賃市場可能是房地產市場唯一享有政策紅利的領域。

　　另一方面，長租公寓備受追捧，也讓不少企業(yè)紛紛在此領域布局。“這不僅和城市發(fā)展產生的日益龐大的租賃需求有關，而且在國家對住房租賃市場的政策鼓勵下，大量企業(yè)和資本也在進入這一領域。”西安斯維登公寓市場部負責人說，“在西安，長租公寓的經營者不僅有開發(fā)商、房地產運營商，還有從酒店、金融行業(yè)跨界以及職業(yè)二房東升級而來的人。”

　　業(yè)內人士指出，長租公寓多采用智能物業(yè)，使得這種租賃方式呈現(xiàn)集中式和分散式兩種，既滿足了眾多分散個人業(yè)主的出租需求，又滿足了租客的社群化需求。

　　中國指數(shù)研究院一份報告顯示：開發(fā)商和房地產運營商運作的長租公寓，多以集中式出現(xiàn)。這類公寓房屋多為商業(yè)用房、原有酒店或開發(fā)商閑置的房產，經統(tǒng)一裝修改造，為租客提供社區(qū)化服務，公共區(qū)域配備娛樂休閑設施。另一類是分散式運營，多是從個人房東處獲取房源，位置相對靈活。

　　“集中式經營的多為大型房企的品牌公寓，租客入住后，門店會組織集體活動，增強用戶‘黏性’。市場上最火的就是這一類。”西安斯維登公寓市場部負責人說。

　　長租公寓里的溫馨生活(六月八日攝)。

　　裝修問題頻發(fā) 住房環(huán)保成“痛點”

　　長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優(yōu)勢受到市場青睞，但部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著不容忽視的裝修污染問題。

　　西安市南稍門某品牌公寓開業(yè)時間是2018年2月。開業(yè)一周后，西北大學畢業(yè)生閆佳書就入住了，但這里并沒有如他事前想象中那么“省心”。

　　“房間里的踢腳線，動不動就掉。衛(wèi)生間的墻，每次一關門墻皮就往下脫落。”閆佳書說，“這家公寓朝南住戶的窗子都臨街，晚上特別吵，經常凌晨一兩點還能聽見樓下餐館的吵鬧聲。”

　　記者在閆佳書居住的樓層發(fā)現(xiàn)，樓道兩側墻面有很多“補丁”，最大的一塊面積約0.5平方米。“這是因為墻皮大片脫落，他們才找人涂的漆。”閆佳書說。這讓他覺得害怕。“我入住的時候也問過經營者，這里的房間是否會因為剛裝修，存在甲醛超標問題。他們給我看了幾張質檢證書，還說公寓的經營人員也住在這里。但是看到他們不停地補漆，而且房屋通風條件也很差，讓人很擔心。”

　　針對這一問題，記者隨機走訪了幾家品牌公寓后發(fā)現(xiàn)，無論是企業(yè)集中統(tǒng)一裝修的，還是由房東按照統(tǒng)一要求裝修交給企業(yè)運營的，都在一定程度上存在裝修問題。租戶反映最為突出的是“房子味道太大。”

　　“基本上味兒散得差不多就可以租了，不管是集中式還是分散式，企業(yè)要考慮成本。房子每空置一天，就要損失一天的利潤。”知情人士說，“頻繁補漆會產生有害物質，而且面積比較大，這種情況應該給消費者一定補償。”

　　“更麻煩的是，房子雖然東西齊全，但設計不合理。沒有單獨的陽臺，洗衣機就在衣柜旁，晾衣服也在房間里，濕氣太重，不僅墻皮反復脫落，人也受不了。”閆佳書說，“我決定租期一到就不租了。”

　　專家表示，長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優(yōu)勢受到市場青睞，但部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著不容忽視的裝修污染問題。此前國內曾有部分品牌長租公寓被曝出甲醛等空氣污染物超標，有住戶直指裝修污染是對健康造成威脅的“元兇”，針對這種亂象，亟待行業(yè)內部出臺統(tǒng)一規(guī)范。

　　手記

　　一個城市的發(fā)展雄心要有與之匹配的溫度

　　5月21日，西安市人大監(jiān)察和司法委員會組織部分委員會委員和西安市人大代表，對西安市戶籍新政落實情況進行了視察。結果顯示：截至2019年4月30日，西安市戶籍人口達1004.9萬人，流動人口317.9萬人。在791天里，西安市7次升級戶籍政策，有115.1萬人成為“新西安人”，其中學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

　　這些人中，有相當數(shù)量的畢業(yè)生，懷揣著理想來到西安。設施完備、社群集中的長租公寓給了他們奮斗伊始的安全感，卻遠不是他們對這座城市的全部期待。許多像楊惜一樣來西安創(chuàng)業(yè)的青年人，是在經歷了傳統(tǒng)房屋租賃市場的種種亂象后被動選擇了長租公寓，盡管這里也存在這樣那樣的問題，但在“楊惜們”看來，沒有房東隨意違約漲價、家具家電故障有人免費維修、住宿環(huán)境安全衛(wèi)生的長租公寓的確是最好的選擇。

　　西安市場長租公寓的持續(xù)升溫，映射著青年人的居住需求。一個城市發(fā)展的雄心，也必須有與之相匹配的溫度。讓像楊惜、馮旭一樣落戶西安的人們安居又樂業(yè)，空有廣廈千萬間是不夠的。為來到這座城市的青年人營造健康、法治的房屋租賃環(huán)境，讓他們住得安心、放心，住得有尊嚴，是在這座城市居者有其屋的最終目的。

　　青年的明天，就是城市的明天。廣廈千萬間要和青年共成長，城市未來才大有可期。既要讓長租公寓這樣的新事物變成青年人奮斗在西安的一縷溫情，也要讓長租公寓為西安住房租賃市場高質量發(fā)展帶來“鯰魚效應”。這就要求相關部門未雨綢繆，對長租公寓出現(xiàn)的問題進行預判，并及時進行監(jiān)管。

　　長租公寓出現(xiàn)金融問題的癥結，在于資本的投入過于粗放。不少資本打著金融創(chuàng)新的招牌，鉆了監(jiān)管的空子。相比其他省份網貸“爆倉”的品牌長租公寓，目前西安的品牌長租公寓經營較為穩(wěn)定，如龍湖冠寓、萬科泊寓等都在租客群體中有著一定口碑，但是如何避免其他地區(qū)長租公寓發(fā)展走過的彎路，還需要對長租公寓的金融創(chuàng)新進行政策引導和制約。

　　住房環(huán)保問題是社會關注的熱點，相關部門應該盡快出臺規(guī)范，從室內空氣質量、衛(wèi)生環(huán)境等多個維度規(guī)范長租公寓管理。要明確長租公寓平臺有保障空氣質量達標的責任，給租客在法理上確定相應的賠償標準和依據(jù)。住房監(jiān)管部門應聯(lián)合衛(wèi)生健康、環(huán)保、建材裝修等部門積極進行監(jiān)督，并從市場投訴中總結監(jiān)管的重點，以形成較系統(tǒng)的監(jiān)管內容或指導方案。

　　觀察

　　月租變月供 小心“被網貸”

　　“看起來每個月我是在APP上交房租，其實是在幫房企還貸款。”閆佳書說。

　　6月7日退了長租公寓房間的閆佳書，在兩天后，收到了某互聯(lián)網金融公司發(fā)來的滿意度調查信息。撥通了短信提示號碼，閆佳書才知道，自己原來入住的長租公寓運營方，以租金貸的形式為他辦理了租房手續(xù)。

　　閆佳書覺得長租公寓運營方沒有在入住時告知這一點，侵犯了自己的知情權。記者通過走訪后發(fā)現(xiàn)，目前西安市房企旗下的長租公寓幾乎都在采用這種租金支付方式。通過這種方式，長租公寓運營方可以更快地實現(xiàn)資金回籠。

　　在調查過程中，記者發(fā)現(xiàn)，某品牌長租公寓運營方工作人員確定記者采用月付的方式后，在多次溝通中均未主動說明月付分期是按月償還租金貸。“我認為，該公寓運營人員在簽訂合同前存在隱瞞和誤導的嫌疑。是我一再追問后，工作人員撥通主管電話，經過我反復追問才明確回復是租金貸。”閆佳書記得當初在簽訂合同時，該長租公寓運營方提供的合同正文部分，對租金貸的相關事項均未提及。

　　月租變月供，“被網貸”的租客，承擔的風險不僅僅是知情權被侵犯。

　　“這種將簡單的房屋租賃演變?yōu)?lsquo;房屋租賃+消費貸款’的‘創(chuàng)新’模式，可能致使租戶或消費者的合法權益受到嚴重威脅，也可能致使正規(guī)的消費金融服務背負不該有的罵名。”西安市某律師事務所律師王交說。少數(shù)長租公寓中介服務商存在向租客隱瞞或誤導貸款問題，將貸款風險轉嫁給租客，租客個人征信可能受到損害。

　　“公寓方跟租戶簽訂合同時，租戶需要綁定某貸款平臺的APP，用以每月交房租。不少租客是被動接受租金貸的，甚至有些公寓方騙租客說該平臺是公司的，僅用于交房租。”王交說，“租金貸屬于小額信用貸，即使按時還款，還是可能對以后從正規(guī)銀行大額貸款購房、買車或創(chuàng)業(yè)產生影響，且征信都可以查到貸款記錄。”

　　王交認為，長租公寓不應利用金融杠桿，擾亂租賃市場，侵害消費者權益;不應以誤導性遺漏和“先交定金再看合同”等不良營商手法剝奪租客的知情權、選擇權、公平交易權。同時，他建議相關部門要針對長租公寓中介服務行業(yè)的新特點建立該行業(yè)的規(guī)范。(記者 陳卓珂)