7月29日，省政協(xié)圍繞“促進我省住房租賃市場健康發(fā)展”議題召開月度協(xié)商座談會。8名省政協(xié)委員、專家學(xué)者、企業(yè)和住戶代表就促進住房租賃市場健康發(fā)展提出建議，省政府有關(guān)部門負責同志與大家進行互動交流。

　　(視頻：各界導(dǎo)報 康鵬 馬卓)

　　會議發(fā)言匯編

　　西安住房租賃市場現(xiàn)狀及改善路徑

　　趙惠英

　　專家學(xué)者代表

　　西安財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授

　　2020年中央經(jīng)濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議先后提出“解決好大城市住房突出問題”“解決好青年人的住房問題”。青年是經(jīng)濟增長的人力資本保障，青年人口及人才的流入對城市建設(shè)至關(guān)重要。這就要求必須把居住問題放在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的視角下，綜合考量城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)特征、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)變化等因素，進行統(tǒng)籌謀劃，解決好青年人、新市民等群體的居住問題。

　　一、問題的提出

　　目前，西安市青年人、新市民等群體不少是通過租房來解決居住問題，但在租賃過程中存在以下問題：

　　一是租賃住房穩(wěn)定性不強。住房租賃市場不規(guī)范，房屋租賃權(quán)利缺乏有效保障。房東和租戶存在較大的權(quán)力失衡，常常使得承租人處于劣勢，如遷移受損、租金隨意上漲、中介克扣、臨時清退等現(xiàn)象。

　　二是租賃住房舒適度不高。就現(xiàn)實情況來看，青年群體租住的房屋往往地理位置比較偏僻，以城中村或者城鄉(xiāng)結(jié)合部居多，距離市區(qū)較遠，導(dǎo)致交通費用較高、通勤時間延長。而且，出租房屋的室內(nèi)裝修、配套設(shè)施、維修養(yǎng)護等普遍較為簡單。

　　三是租金與居民收入不匹配。2020年，西安市住房租賃價格上升明顯，在全國副省級城市及省會城市租金排名中，房屋單位面積平均租價穩(wěn)居前十名。2021年1-5月，單位面積住房租賃價格也是穩(wěn)步上漲。5月租金更是達到31.0元/月/㎡，環(huán)比上漲0.88%，同比上漲6.64%。在全國城市租金排名中，高于重慶、長沙、鄭州、無錫等城市。住房租賃價格與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及居民收入水平存在一定程度的偏差。

　　二、解決問題的路徑

　　西安正在建設(shè)國家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發(fā)展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問題。在住房租賃市場發(fā)育尚不充分、供需矛盾一時難以化解的背景下，政府應(yīng)采取差異化策略，為青年群體、新市民提供有效租賃住房供給。

　　(一)重點發(fā)展分散式長租公寓

　　集中式長租公寓建設(shè)在土地獲取、運營資金等方面需要一定周期，即使是改造寫字樓等非住宅類房屋，對企業(yè)的改造能力和前期投入要求也比較高。但據(jù)調(diào)查，西安市老舊小區(qū)空置率大約在30%左右、新建小區(qū)空置率在40%左右，意味著閑置住房資源豐富。這些房屋結(jié)構(gòu)類型多樣，周邊生活休閑設(shè)施和公共交通設(shè)施通常較好，與青年群體工作地較為分散的現(xiàn)狀相契合，更能滿足年輕人“職住平衡”的訴求。因而目前應(yīng)側(cè)重發(fā)展分散式長租公寓，挖掘城市內(nèi)部不同板塊之間住房供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)，盤活存量住房資源，提供租賃關(guān)系穩(wěn)定、條件良好的優(yōu)質(zhì)房源。

　　(二)培育專業(yè)住房租賃機構(gòu)

　　與零散的個人出租相比，租賃機構(gòu)可節(jié)約交易成本、增強資源使用效率、提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。所以，培養(yǎng)新型專業(yè)住房租賃機構(gòu)，扶持一批骨干長租企業(yè)就尤為重要。政府需要通過政策優(yōu)惠推動其快速發(fā)展：一是財政補貼。利用作為試點城市獲取的中央財政資金進行補貼，保證租賃企業(yè)正常運行;二是稅收減免。除落實6月18日國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于對住房租賃企業(yè)的稅收政策之外，地方政府還需要拓展思路;三是加強監(jiān)管。加強對租賃機構(gòu)在資質(zhì)、從業(yè)人員、房源獲取、租金水平等方面的監(jiān)管。

　　(三)為租房者提供政策支持

　　青年群體具有財富累積和現(xiàn)期支付能力較弱但收入預(yù)期較好的特點，可通過健全社會信息網(wǎng)絡(luò)與個人征信系統(tǒng)，為這些群體提供租房貸款及多種形式的補貼。此外，也可擴大公積金的保障范圍，落實公積金的房租支付。同時，繼續(xù)依照陜政辦發(fā)〔2016〕112號文件，給予承租人稅收優(yōu)惠。

　　促進住房租賃市場健康發(fā)展的建議

　　李衛(wèi)民

　　住房租賃企業(yè)代表

　　陜西寶梧桐樹住房租賃公司總經(jīng)理

　　目前，西安從事住房租賃專營業(yè)務(wù)和開展租賃住房居間代理的經(jīng)紀機構(gòu)總數(shù)約為900余家，掌握房源超過25萬間。按其經(jīng)營類型，主要有三類：傳統(tǒng)中介型、合伙人制、新租賃企業(yè)(關(guān)注品質(zhì)與服務(wù)的)。西安的住房租賃機構(gòu)在經(jīng)營上，以行業(yè)俗稱的“北派(北京)模式”目前仍占據(jù)約30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差額，進行利潤分配。收入差額包括：房屋出租差價、中介費、服務(wù)費、管理費、維修費，以及部分惡意造成租客違約后扣留的房屋押金等。這種業(yè)務(wù)模式的優(yōu)點是：利益驅(qū)動力強，團隊發(fā)展迅速，市場規(guī)模擴張快。缺點是：缺少房屋租賃的配套服務(wù)，收益主要靠房差與一些不規(guī)范操作。

　　一、住房租賃市場目前存在的主要問題

　　住房租賃屬于“河寬水淺”的民生行業(yè)，由于市場容量大、產(chǎn)業(yè)鏈條長而復(fù)雜，加上從業(yè)門檻低、從業(yè)人員素質(zhì)偏低，市場容易出現(xiàn)不規(guī)范行為。

　　主要有：利用互聯(lián)網(wǎng)騙取客戶服務(wù)費、哄抬出租價格、利用虛假房源信息“釣魚”獲客、非法騙取租金及押金等。部分機構(gòu)或個人，投機取巧者通過“長租短付”“高收低出”“租金貸”等手段快速發(fā)展規(guī)模，實現(xiàn)炒作套利和快速離場，影響住房租賃當事人合法權(quán)益，也給社會安定帶來負面影響。

　　二、發(fā)展住房租賃市場的一些建議

　　(一)把個人從事房屋出租經(jīng)營納入有效監(jiān)管范圍

　　建議設(shè)立行業(yè)準入制度，從源頭規(guī)范市場秩序。對于非一手房東(業(yè)主)自有房源的出租經(jīng)營，若超過5套必須成立運營機構(gòu)，或通過機構(gòu)化、正規(guī)化的公司經(jīng)營形式進行;出租房源需在住房租賃交易服務(wù)平臺備案，將租客的租金及押金進入政府監(jiān)管系統(tǒng)，按照租客實際已入住時間逐次釋放。同時，公安對不按規(guī)定登記承租人信息等違法行為，依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》等法律法規(guī)，以及地方對房屋租賃管理的相關(guān)規(guī)定，對違法行為人進行懲處，以推動房東(業(yè)主)全面落實出租房屋登記管理責任。

　　(二)規(guī)范行業(yè)信息發(fā)布

　　一是網(wǎng)信、網(wǎng)監(jiān)等部門聯(lián)動，從源頭上對租房信息的發(fā)布進行有效監(jiān)管和整治。二是住房租賃企業(yè)在平臺上進行房源信息發(fā)布時，需標注所備案的對應(yīng)房源編號，建議把房屋出租也納入政府“網(wǎng)格化”“平安社區(qū)”的監(jiān)管治理體系。三是由住建部門組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，在社區(qū)、樓盤里張貼、發(fā)布合規(guī)的租賃企業(yè)名單，并公布投訴舉報電話與電子郵箱。四是建立住房租賃企業(yè)誠信數(shù)據(jù)庫和從業(yè)人員數(shù)據(jù)庫，并納入全市的誠信系統(tǒng)，誠信記錄作為企業(yè)和從業(yè)人員考核評估的重要依據(jù)，推動行業(yè)自律與規(guī)范從業(yè)人員行為。

　　(三)加強稅收和金融支持

　　稅收支持方面：推動“三免三減半稅收政策”，對初創(chuàng)租賃企業(yè)的經(jīng)營所得，自正常營業(yè)并取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營所屬納稅年度起，經(jīng)住建部門確認按照評分標準合規(guī)經(jīng)營的，第1年至第3年免征企業(yè)所得稅，第4年至第6年減半征收企業(yè)所得稅;推動“稅收返還獎勵政策”，對上一納稅年度經(jīng)營突出、口碑良好的企業(yè)(評定標準可參照市住建局《西安市住房租賃企業(yè)信用評分標準》)，在次年度進行部分乃至全額的稅金返還、抵扣，以鼓勵企業(yè)規(guī)范管理、誠信經(jīng)營。

　　金融支持方面：加大銀行等金融機構(gòu)信貸資金，向長期穩(wěn)定規(guī)范運營的住房租賃中小微企業(yè)傾斜，將銀行業(yè)績考核同支持住房租賃行業(yè)發(fā)展掛鉤，激勵銀行業(yè)支持本行業(yè)發(fā)展。

　　希望銀行開發(fā)“底租貸”產(chǎn)品，即：房屋租賃企業(yè)通過對業(yè)主一次性長付半年、一年甚至更長期的底租，獲取低價房源，再以租客月付，實現(xiàn)溢價，穩(wěn)定市場租金價格。對租賃企業(yè)進行年度或季度的動態(tài)授信，并在住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶中以分期貸款的形式進入，?？顚Ｓ?，定向用于對房東(業(yè)主)支付底租租金。

　　關(guān)于大力發(fā)展機構(gòu)化、專業(yè)化、金融化租賃機構(gòu)的建議

　　閻明

　　代表西安市政協(xié)

　　西安市政協(xié)委員

　　中信銀行西安電子城支行副行長

　　西安作為陜西省中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，目前在培育和發(fā)展機構(gòu)化、專業(yè)化、金融化住房租賃主體方面，主要面臨以下問題：

　　一、企業(yè)投入大。不動產(chǎn)租賃行業(yè)由于巨大的前期投入，加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較高的資金成本，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金壓力，形成沉淀成本;后期設(shè)備設(shè)施定期維護與保養(yǎng)費用大。

　　二、人員成本高。專業(yè)住房租賃機構(gòu)人員日常工作繁瑣、細碎，通常情況下，1名管家每月服務(wù)約50間房子就已達到飽和，業(yè)務(wù)范圍涵蓋發(fā)布住房帶看、簽約、引客入住、回訪、每日巡視、解決各種問題、客戶日常服務(wù)等等，以及人員培訓(xùn)、五險一金、各種福利等隱性支出，人員成本較高。

　　三、資金回流慢。專業(yè)機構(gòu)資金回流渠道單一，在出租率及租金繳納率為100%的前提下，營收只有依托于收取租客的租金，且租金收取為按季或按月交納。

　　基于以上的問題，一些企業(yè)打著“高租金吸引房東，低租金吸引房客”的招牌吸取大量資金，而后出現(xiàn)資金鏈斷裂、租賃企業(yè)跑路等行業(yè)亂象。故提出以下相關(guān)建議：

　　一、加快推動將公益性租賃住房納入公募REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)范疇。簡單來說就是投資者通過投資活動,將資金匯聚起來,并交給專業(yè)公司管理,用于購買經(jīng)營性房地產(chǎn)項目,同時享有經(jīng)營性房地產(chǎn)項目帶來的租金、收入及升值收益。

　　二、對依法登記備案的住宅租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。協(xié)調(diào)銀行、市場、房地產(chǎn)、公安機關(guān)等多方信息，建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，對于不合規(guī)的經(jīng)營主體給予一定的懲戒措施，實行紅黑名單分類與公示制度，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。國務(wù)院總理李克強在6月18日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策，緩解新市民年輕人等群體住房困難，從10月1日起住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。希望盡快出臺相應(yīng)配套政策，加快落實稅收減免政策，支撐住房租賃市場良性發(fā)展。

　　三、盤活西安市住房市場的部分閑置資產(chǎn)。西安市本土的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都參與過城改項目，為了確保城中村村民的合法權(quán)益一般會將安置房源給出一定的富余量，在完成村民安置后會剩余部分的住房，此房源由于受政策條件的限制無法進行銷售，由于不能提供產(chǎn)權(quán)證明也無法進行租賃，成為閑置未盤活住房。此住房位置大多數(shù)都位于西安的主城區(qū)，如能入市對于緩解目前住房租賃市場，從區(qū)域、到戶型房源結(jié)構(gòu)不均的情況將得到改善，也可以避免社會資源浪費。

　　四、在地鐵線的末端站附近興建保障性住房或低價公寓。地鐵末端站大多處于郊區(qū)，土地和建設(shè)成本較低，在這些區(qū)域發(fā)展保障性租賃住房或低價公寓，可以有效提高房源供給、解決承租人時間和交通成本。另一方面，隨著居住人群的增多，配套商業(yè)將會得到穩(wěn)定發(fā)展，租賃客群的流量可以有效刺激偏遠地區(qū)的經(jīng)濟和消費。

　　綜上所述，機構(gòu)化、專業(yè)化、金融化是落實住房租賃政策的必然趨勢。機構(gòu)化有利于對住房運營機構(gòu)的監(jiān)管，有助于通過整合不同市場參與者的資源，形成利益共同體，構(gòu)建長期穩(wěn)健的住房租賃發(fā)展模式。專業(yè)化的運營能力，有助于西安市人才改進政策，改善住房租賃市場服務(wù)意識差、保障不足的問題。金融化幫助專業(yè)機構(gòu)獲得低成本資金，降低運營成本，提高回報率。相信未來隨著政策環(huán)境、市場環(huán)境、金融環(huán)境的逐步完善，住房租賃行業(yè)將有更為廣闊的發(fā)展空間，滿足更多群眾美好生活的需要。

　　鼓勵高校利用自有土地建設(shè)人才租賃住房的建議

　　方明

　　全國政協(xié)委員

　　省政協(xié)常委

　　西安財經(jīng)大學(xué)校長

　　隨著國家“雙一流”建設(shè)的全面開展和逐步深化，全國各高校都高度重視人才引進、培育和穩(wěn)定工作，許多地區(qū)和高校為提升本地區(qū)和學(xué)校的排名，采取各種政策措施“搶人”“挖人”，使人才競爭形勢愈發(fā)嚴峻。陜西地處西部，經(jīng)濟相對落后，與東部和南方等經(jīng)濟發(fā)達省份相比待遇偏低、辦學(xué)經(jīng)費短缺，人才引進困難，人才流失現(xiàn)象突出。同時，由于國家住房制度由福利性分房政策改為貨幣化、商品化購買住房政策，近十幾年來，陜西高?；旧蠜]有在校內(nèi)新建經(jīng)濟適用房等福利性住房。面對市場高價商品房，引進的人才和青年教師購買住房壓力巨大，進一步加大了陜西高校人才引進的難度，加劇了人才流失狀況，大幅增加了高校為引進人才的安家費，使高校辦學(xué)經(jīng)費更趨緊張，嚴重制約了陜西高校的發(fā)展。

　　“十九大”報告確立了“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，提出了“多主體供給、多渠道保障、購租并舉”的三條重要舉措，為我國住房制度改革指明了方向。2021年政府工作報告中強調(diào)“通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”2020年中央經(jīng)濟工作會議和2021年國家發(fā)改委印發(fā)的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》中，明確了因地制宜、多策并舉，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房的意見。在2020年召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

　　為加快“雙一流”建設(shè)，加大人才引進力度，廣東省出臺了支持高校利用自有土地建設(shè)人才公寓的政策，山東省也發(fā)文支持企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)人才公寓。近年來，為解決住房租賃市場供應(yīng)主體單一、數(shù)量缺口大的矛盾，西安市住建局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《西安市單位自建共有產(chǎn)權(quán)住房實施細則(試行)》，允許在符合城市規(guī)劃的前提下，使用自有劃撥土地建設(shè)保障性住房。然而，在實際操作過程中涉及建設(shè)工程規(guī)劃、報建、用地等問題，政策實施起來難度大，限制很多，進展十分緩慢，高校尚未有成功申報的案例。

　　本世紀初我省各高校為適應(yīng)國家高等教育合并擴招及高等教育發(fā)展的需要，都征地建設(shè)了新校區(qū)，有相應(yīng)的自有存量土地，為引進和留住人才，加快推進“雙一流”建設(shè)，貫徹落實中央和國家住房制度改革政策，各高校利用自有土地建設(shè)人才租賃住房的意愿非常強烈。建議政府進一步出臺相關(guān)配套政策，采取有效措施，積極推進高校人才租賃住房建設(shè)盡快落地實施，既落實“多主體供給、多渠道保障、購租并舉”的政策導(dǎo)向，解決我省住房租賃市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、制度措施不完善等問題，對我省租賃住房市場的發(fā)展起到積極推動作用;又能有效解決高校青年教師住房難題，通過高校自我消化緩解我省特別是西安市租賃房源短缺和住房市場的壓力，平抑市場房價和房租，進一步形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，從而為加快我省高校追趕超越中東部地區(qū)高校的步伐，加快“雙一流”建設(shè)，提升綜合配套保障能力，為引進和留住人才創(chuàng)造條件，有效緩解東西部地區(qū)高等教育發(fā)展區(qū)域不平衡的矛盾。

　　政府應(yīng)盡快建立完善公租房維修基金制度

　　李玲燕

　　專家學(xué)者代表

　　西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院教授

　　陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

　　2019年，依據(jù)財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)的《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》(財資〔2018〕106號)，結(jié)合我省實際情況，省財政廳、住建廳制定了《陜西省公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》(陜財辦資〔2019〕179號，以下簡稱《暫行辦法》)，初步建立了我省公租房資產(chǎn)管理制度。

　　問題：公租房后期維護以及運營管理費無明確來源

　　近年來，省委、省政府積極探索和建立城鎮(zhèn)住房保障制度，大規(guī)模推進保障性住房建設(shè)，累計開工建設(shè)公租房約88萬套，住房保障覆蓋率達到約11%，遠高于全國水平，有效改善了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件，促進解決“新市民”住房困難問題。

　　但省財政廳、住建廳制定的《暫行辦法》僅對公租房資產(chǎn)的配置、使用、處置、財務(wù)管理、資產(chǎn)報告、監(jiān)督管理做了框架性要求，有關(guān)公租房后期維護以及運營管理費用沒有明確制度。在建設(shè)階段，各級政府均能安排專項財政資金支持公租房建設(shè);在管理階段，均未將后期維護及運營管理經(jīng)費納入財政預(yù)算。按照住建部2012年第11號令《公共租賃住房管理辦法》第24條規(guī)定，公租房維修養(yǎng)護費用主要通過租金收入及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施租金收入解決，不足部分由財政預(yù)算安排解決。這一規(guī)定并未明確要求按年度編制公租房維修預(yù)算，也未涉及運營管理經(jīng)費。2020年4月，漢中市城固縣建立了公共租賃住房維修資金歸集制度，其他市縣仍處于探索階段。按照普通商品住宅大修基金歸集比例2%計算，全省公租房維修資金約為26億元，缺口較大。

　　建議：建立健全城鎮(zhèn)公租房維修資金籌集、使用和監(jiān)督管理

　　一是探索公租房維修基金籌集渠道。公租房主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況建立公租房維修資金制度，積極探索維修資金來源，可通過建立資金池、嚴控租售比等方式，暢通公租房維修資金供給渠道，并加強對非住宅資產(chǎn)管理，避免閑置浪費，在發(fā)揮好公共管理和服務(wù)作用的同時，所有收益用于后續(xù)運營管理及維修，確保資金持續(xù)供給，促進公租房運營維護進入良性軌道。

　　二是嚴控公租房維修資金使用審批。公租房主管部門聯(lián)合財政、審計等相關(guān)部門，建立公租房維修項目申報、審核、預(yù)算編制、細化、調(diào)整、績效評價等全過程使用方案，嚴格把控維修資金使用審批，建立資金使用“三級審核”制度(即經(jīng)辦人員受理、部門領(lǐng)導(dǎo)初審、分管領(lǐng)導(dǎo)終審)，審核通過后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。

　　三是加快建立維修資金監(jiān)督管理機制。規(guī)范維修資金管理方式，公租房主管部門負責管理維修資金，每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。建立多部門聯(lián)合工作機制，明確各部門職責分工與任務(wù)要求，健全信息溝通、政策協(xié)調(diào)和工作協(xié)同機制，實現(xiàn)對維修資金的全過程監(jiān)督管理。

　　發(fā)展穩(wěn)定長期租賃關(guān)系推動我省租購?fù)瑱?quán)落地

　　趙力強

　　代表九三學(xué)社陜西省委員會

　　省政協(xié)常委、副秘書長

　　九三學(xué)社陜西省委會專職副主委

　　《2021新一線城市居住報告》顯示，對待“房租不買”的態(tài)度有趨多趨強的勢頭。調(diào)查顯示，有40.73%的90后可以接受長期租房不買房，而70后接受比例僅26.69%。當前，租購不同權(quán)導(dǎo)致的居住權(quán)益差異、租客權(quán)益難以保障、維權(quán)渠道不夠順暢等現(xiàn)實問題，仍然是制約住房租賃市場發(fā)展的的重要因素。

　　一、我省租購?fù)瑱?quán)落地存在的問題

　　(一)租賃市場秩序亟待規(guī)范

　　租賃行業(yè)快速發(fā)展的同時，一些房產(chǎn)中介公司采取“長收短付”“租金貸”等高風險經(jīng)營模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂，租房者繳納租金后被驅(qū)逐等情況時有發(fā)生;部分企業(yè)大量囤積房源、聯(lián)合哄抬租金，擾亂市場秩序。

　　(二)房源供應(yīng)與市場需求失衡

　　調(diào)研顯示，近年來我省新建商品住宅戶型多數(shù)偏大，而小戶型相對較多的舊小區(qū)、城中村由于改造拆遷正在減少。中高端住宅供應(yīng)多，小戶型住宅和普通住宅供應(yīng)不足，客觀上造成租賃市場內(nèi)房源供應(yīng)與市場需求失衡。

　　(三)租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定

　　以西安為例，作為新一線城市和國家中心城市，吸納大量外地人口，中低價位住房供不應(yīng)求，普通住房租金易上漲。且簽訂合同時多為制式合同，缺乏對租金變更和收回房屋的義務(wù)性規(guī)定和責任性規(guī)定，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。

　　(四)租房購房公共服務(wù)存在較大差異

　　租戶在享受公共資源尤其是子女教育權(quán)利、社會福利等方面，仍與房主存在明顯差異，特別是保障低齡子女就近入學(xué)的問題比較突出。

　　二、推動我省租購?fù)瑱?quán)落地的建議

　　(一)發(fā)展住房租賃市場，加強中介平臺監(jiān)管

　　積極學(xué)習借鑒先行試點城市如廣州等地的實踐經(jīng)驗，根據(jù)區(qū)位、配套、人口、需求來發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場。加快完善市場監(jiān)管體系，強化事中事后監(jiān)管，確保有序可控，防范行業(yè)風險。房產(chǎn)中介作為連接房源與租客的平臺，要加強監(jiān)管，提高行業(yè)準入門檻。充分利用平臺的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、平臺效應(yīng)和鎖定效應(yīng)，發(fā)揮中介平臺擁有房源信息和租客意向信息雙向信息的優(yōu)勢，除提供用戶基礎(chǔ)服務(wù)外，提高平臺的資源整合能力，滿足個性化需求。

　　(二)加大房源有效供給，更好滿足多元需求

　　持續(xù)加大房源有效供給，加大保障房和普通住宅建設(shè)，抑制高端住宅，保障基本需求，并向新市民群體傾斜。將土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項目申報，戶型以80平方米以下中小戶型為主。大力發(fā)展公租房項目，根據(jù)其建設(shè)主體與標準，在立項時注意與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程相結(jié)合，盡量將公租房項目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。

　　(三)建立合理租金機制，形成穩(wěn)定租賃關(guān)系

　　合理確定租金，推動建立公開透明的租金變動約束機制，如以房屋的租期和位置為標準設(shè)置租金上下浮動百分比，租金變動時參照同時期同地區(qū)市場價格確定，并在合同簽訂時明確規(guī)定房東的變更租金提前通知義務(wù)和租客的退租提前通知義務(wù)。支持長期租賃，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低長期租賃住房稅費負擔，與租戶建立穩(wěn)定長期的租賃合作關(guān)系。

　　(四)以西安為試點城市，逐步推行租購?fù)瑱?quán)

　　前期，重點保護承租人基本權(quán)益，強化治理房租隨意變更、無法入住租賃房屋等亂象。條件成熟后，逐步縮小租購之間權(quán)益差，著重賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，可先以西安為試點，結(jié)合促進落戶的大政策，使承租人子女同等享受就近上學(xué)的權(quán)利。

　　讓“西漂”青年別再經(jīng)歷“半年一搬家”的痛苦

　　李杰

　　租戶代表

　　陜建集團公司職工

　　我是陜西建工第一集團第七公司的職工李杰，現(xiàn)在在西安國際足球中心項目擔任項目工長一職，在西安工作兩年來，已經(jīng)搬過四次房子。

　　我是2019年畢業(yè)的，2月份畢業(yè)實習那會，面臨的第一件事情就是租房。一開始想到的是住在交通方便、房屋質(zhì)量高的地方。第一次租房，沒什么經(jīng)驗，當時就一個小區(qū)一個小區(qū)的跑，找小區(qū)門口的小廣告，打電話聯(lián)系房東。由于剛畢業(yè)收入低且不固定，被高昂的租金嚇退，最終是只能選擇了比較偏僻的回遷房。

　　還記得剛住進去那會兒，一棟樓就亮3、5戶燈，我舍友開玩笑的說“幸虧咱倆是男生，這要放倆小女生，不得魂嚇出來”。但好在房間是個兩室一廳的新房，一月1600，按照西安的標準算挺便宜的，最后就跟房東簽訂了半年合同。慢慢的這邊繁華起來，剛想著什么都方便了，但合同到期，房東找上門來，要想續(xù)簽合同，房租2600，看著熟人的份上，一月2500。無奈之舉，最終選擇還是重新找房。

　　聽朋友說西安“南窯頭”城中村，年輕人的落腳地，房租不貴，交通發(fā)達，感覺還不錯，就過去看房，還記得一進樓道，一股酸臭味撲面而來，就像是剩菜放了幾個月的味道，樓道衛(wèi)生只能用臟亂差來形容，我皺著眉頭看完了房。最終還是被現(xiàn)實打敗，房費便宜，交通發(fā)達，6層，也就是頂層，一月800、商用水電，還可以押一付一，合同1年起租，住不滿一年押金不退。當時想著押一付一壓力小，不用直接付半年房費。但真正住進去之后，我的心拔涼拔涼的，我在頂層住著，冬冷夏熱，當時對這個商用水電沒有概念，一度電2塊錢，一開始第一個月，一直開著空調(diào)，至今我還記得當月交房費水電費的心情，房費800，水電費746。水電費和房費幾乎持平，頓時很是無語……

　　緊接著后面的屋面漏水,空調(diào)換氣管口漏水,衛(wèi)生間水壓不足,反映給房東,也不給解決問題。記憶猶新的是2019年8月-12月,從夏天到冬天,從小風扇到電褥子,空調(diào)遙控器是沒敢挨一下,最終被漏水打敗,我那被子潮濕的都不像樣了。迫不得已搬家，臨走前好話說盡,押金也沒給我退。后來，還是在另一個街道找了個5層入住,住了兩個月。

　　2020年過完年,想著新年新氣象,今年好好干,來年工資翻一番?？缮咸煊趾臀议_了個玩笑,疫情大爆發(fā),我在南窯頭社區(qū)被困了整整3個多月沒出門,房費都是好說歹說欠了又欠。4月復(fù)工了,公司倒閉了,當時還沒來“陜建”這個大家庭,很無助和絕望。后面家里人在北郊找了個工作,因為上班地方離住處太遠,又得搬房子。來到陜建后，現(xiàn)在吃住都在項目上，公司為大家提供了住宿，就和上學(xué)時候一樣，大家吃住都在一起的集體宿舍，這也算是解決了我兩年來的租房辛酸史。

　　以上，總結(jié)起來有以下問題：一是大部分租賃房屋只能一年起租，對于工作不穩(wěn)定的群體生活來說并不合適;二是租賃大環(huán)境較差，房屋質(zhì)量得不到保障，商業(yè)水電費讓租房壓力劇增;三是房東缺乏監(jiān)管，亂漲租金的情況普遍存在。

　　此心安處是吾家。對于“西漂”的我們來說，誰都逃不開的重要環(huán)節(jié)——租房，隨之而來的，黑中介、不良房東、奇葩合租室友、水漲船高的房租……每一個詞的背后，都寫著生活的不易和初來乍到租房的艱辛。希望政府能夠加強監(jiān)管，切實整治好租賃市場，希望西安這座城市能夠越來越好，讓所有“西漂”青年能留下來安心工作，融入城市。

　　讓符合條件的承租農(nóng)民工子女更好享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益

　　謝基波

　　租戶代表

　　陜西奧翔勞務(wù)公司職工

　　我是一個從陜南大山走出來的農(nóng)民工，在西安這座大都市中已經(jīng)奔波了15個年頭，雖然不是本地人，但是這些年見證了這座城市的飛速發(fā)展，也對這座城市有了深深的情感。

　　從2005年開始，我一直在西安城中村租房，慢慢組建了家庭也有了自己的孩子。大城市的生活并不容易，我一個人打工的收入很難支撐一家三口在西安的生活。2014年，在無奈與不舍中，我不得不把老婆孩子送回了老家，留自己一個人在西安打拼，平時工作的時候還好，但每逢過節(jié)或者孩子說“爸爸我想你了”的時候，眼淚就不由自主的落下。

　　這兩年，隨著西安發(fā)展越來越好，我慢慢萌生了在這里扎根的想法。2021年，把老婆孩子接到身邊后，我又開始租房了，但新的問題也隨之而來，孩子上學(xué)問題難以解決?，F(xiàn)在的學(xué)校基本都是有招生范圍的，我們這些沒有本地戶口的上學(xué)就要憑運氣了，小學(xué)一年級還算好，只要符合學(xué)校的招生政策和資料準備齊全，最基本能保證有一個學(xué)位。但是像我們這樣一個家庭有兩個孩子，且一個孩子已經(jīng)三年級的家庭，想要讓孩子穩(wěn)定上學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)到同一所學(xué)校，就只能憑運氣了。

　　從開始給孩子登記學(xué)校一直到學(xué)校錄與不錄的這段時間，我和孩子他媽都非常煎熬，晚上睡覺都在想著孩子上學(xué)的事，會想很多：比如兩個孩子分不到一個學(xué)校接送怎么辦?學(xué)校只錄取一個還有一個上不了咋辦?是繼續(xù)回老家呢，還是找人托托關(guān)系?……這個問題的病根還在戶口上,如果我的戶口在這個學(xué)校的招生范圍內(nèi)，學(xué)校怎么都會保證你的學(xué)位，哪怕是插班生。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)，子女就近享受平等教育是我們這些底層農(nóng)民工一個心病。很多如我這樣的外來務(wù)工人員，在這座城市工作了很多年，也為這座城市默默奉獻了很多年，我們也希望像城里人一樣，忙碌一天，能回到有家人的房子哪怕是租的房子里，與家人一起愉悅的生活，孩子也可以安心上學(xué)，不用和我一起到處奔波、勞碌。

　　(攝影：各界導(dǎo)報記者 杜靜波)