11月17日，《西安市住房租賃試點工作實施方案》正式對外發(fā)布。方案明確，西安市將加快推進政策性租賃住房建設(shè)管理與市場化租賃住房運行管理協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成供給主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，使全體城鎮(zhèn)居民“住有所居、居有所宜”。

目標(biāo) 2022年底至少新增高品質(zhì)租賃住房12萬套（間）

　　方案提出，將完善住房租賃機制體制，到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃服務(wù)平臺，形成市場規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃保障體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

　　增加租賃住房市場供應(yīng)。2020年至2022年，新增高品質(zhì)租賃住房不低于12萬套(間)，其中新建、改建租賃住房共計不低于6萬套(間)，盤活存量住房不低于6萬套(間)。

　　培育規(guī)?；?guī)范化市場供應(yīng)主體。到2022年底，培育住房租賃企業(yè)總數(shù)不低于30家，其中房源在1000套(間)或面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化規(guī)模化租賃企業(yè)不少于20家。

　　搭建住房租賃服務(wù)平臺。2020年底前上線運行西安市住房租賃服務(wù)平臺，將現(xiàn)有住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等與租賃住房相關(guān)的經(jīng)營主體納入平臺交易范圍，提供房源透明、交易透明、監(jiān)管透明的新型租賃市場服務(wù)。

　　穩(wěn)定住房租金水平?；诰用穹績r收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標(biāo)，確定租金價格指數(shù)合理區(qū)間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

　　加強住房租賃市場監(jiān)管。確保新成立的住房租賃企業(yè)信息報備率達100%。

　　大力促進住房租賃合同網(wǎng)簽備案。著力實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，推行住房租賃行業(yè)信用體系建設(shè)，建立全市住房租賃市場監(jiān)測分析和預(yù)警體系。至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網(wǎng)簽備案率基本達到100%。

發(fā)展方向 注重建立與職住平衡相適應(yīng)的租賃住房空間戰(zhàn)略

　　方案明確，將形成適當(dāng)發(fā)展城三區(qū)中心城區(qū)，合理規(guī)劃雁塔、長安、未央、灞橋地區(qū)，優(yōu)先扶持高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、港務(wù)、航天地區(qū)，長遠(yuǎn)規(guī)劃西咸新區(qū)、航空、鄠邑、高陵地區(qū)等，注重建立與職住平衡相適應(yīng)的租賃住房空間戰(zhàn)略。

　　在重點發(fā)展區(qū)域，將突出閑置住房經(jīng)提升盤活后進入住房租賃市場。充分認(rèn)識二環(huán)內(nèi)高密集度居住環(huán)境現(xiàn)狀，引入專業(yè)化住房租賃企業(yè)，重點通過對老舊小區(qū)和棚戶區(qū)進行拆遷改造、環(huán)境綜合整治，收儲社會閑置住房，提升住房內(nèi)在品質(zhì)，著力打造宜居的小戶型租賃住房。城區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)密度相對較大的區(qū)域，以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設(shè)為輔。

　　同時，突出城市環(huán)境與居住品質(zhì)和諧發(fā)展;突出提高軌道交通沿線住房利用率;突出住房供應(yīng)的科學(xué)性和前瞻性;突出科學(xué)規(guī)劃具有保留價值的老廠區(qū)廠房，經(jīng)改造更新后發(fā)展租賃住房，發(fā)揮再利用價值。以城市總體規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃為指引，對于具有歷史沉淀價值的廠區(qū)、老廠房，在保留原有印記打造特色街區(qū)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)通過改建方式增加租賃住房供應(yīng)，提高區(qū)域活躍度。

　　積極培育發(fā)展校園周邊住房租賃市場，在解決教育居住問題同時，統(tǒng)籌發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)，促進教住協(xié)同發(fā)展。統(tǒng)籌規(guī)劃商貿(mào)密集區(qū)、步行街區(qū)、特色街區(qū)周邊租賃住房發(fā)展。合理配置醫(yī)療機構(gòu)及科研院所周邊租賃住房供應(yīng)，滿足多元化租住需求。

重點服務(wù)人群 注重多維度的租賃住房需求

　　將高度重視人才戰(zhàn)略對城市發(fā)展的重要性，以滿足各類人才多層次住房需求為目標(biāo)，注重住房的使用效率和居住品質(zhì)，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，增加公共社交空間，提升社區(qū)空間品質(zhì)，提供專業(yè)化住房租賃服務(wù)，營造環(huán)境適宜的租住環(huán)境。

　　充分考慮產(chǎn)業(yè)工人、醫(yī)療教育科研等領(lǐng)域職工階段性住房需求，以促進職住平衡、產(chǎn)城融合為出發(fā)點，強化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育的居住配套，加強住房租賃戰(zhàn)略實施與政府產(chǎn)業(yè)升級、職工安居保障需求深度融合，注重人居環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平提升，為城市發(fā)展提供相應(yīng)的居住功能支撐。

　　高度關(guān)懷城市基礎(chǔ)服務(wù)人員租住需求，選擇交通、生活便利區(qū)域，統(tǒng)籌建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓，解決城市運轉(zhuǎn)所必須的保潔、保安、餐飲、物業(yè)等服務(wù)性行業(yè)外來務(wù)工人員租房難問題，提高城市凝聚力和親和力。

　　充分認(rèn)識新市民、外來務(wù)工人員對城市經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，樹立“長租即長住，長住即安家”的理念，注重多維度的租賃住房需求，在解決基本居住的同時，提高新市民、外來務(wù)工人員的城市融入度。

關(guān)注1

租賃住房房源怎么解決

將多渠道增加房源滿足多元化住房需求

　　方案明確，我市將多渠道增加租賃房源，以滿足多元化住房需求。

　　●增加租賃住房用地供應(yīng)。推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將租賃住房用地納入用地供應(yīng)計劃，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保租賃住房用地與年度目標(biāo)任務(wù)總量相適應(yīng)。

　　新建租賃住房戶均面積為60平方米左右，最大不超過90平方米。

　　●引導(dǎo)我市企業(yè)、大專院校利用自有居住用地，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)一批符合產(chǎn)業(yè)員工、青年教師等群體居住需求的租賃型住房。鼓勵利用自有居住用地新建租賃住房的戶型面積控制在90平方米以下。

　　●統(tǒng)籌增加政策性租賃住房供應(yīng)。建立完善政策性租賃住房體系，有效增加政策性租賃住房實物供應(yīng)，更好解決我市新市民階段性住房需求。

　　●鼓勵企業(yè)自持運營租賃住房。引導(dǎo)社會企業(yè)引入專業(yè)化住房租賃機構(gòu)開展合作經(jīng)營，將自有閑置住房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房供應(yīng)。

　　●促進閑置房產(chǎn)資源再利用。通過完善配套設(shè)施、調(diào)整戶型、提升品質(zhì)等方式改建閑置商業(yè)用房、工業(yè)廠房等為集約式租賃住房，改建后的租賃住房在經(jīng)營期內(nèi)可享受民用水電價格標(biāo)準(zhǔn)，戶型面積應(yīng)控制在45平方米以下，不得分戶登記、不得分割銷售。

　　●盤活存量閑置住房。鼓勵專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)以收購、長期租用、受托經(jīng)營等方式籌集閑置住房用作租賃房源。鼓勵個人、社會機構(gòu)將產(chǎn)權(quán)明晰、功能完善、質(zhì)量合格的存量住房經(jīng)品質(zhì)提升后投入住房租賃市場。

　　●發(fā)展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目建設(shè)。各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)可通過加強規(guī)劃統(tǒng)籌、完善政策配套，促進土地資源的集約利用、城市功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提升，選擇生產(chǎn)生活便利、租賃需求集中的地鐵上蓋及交通樞紐區(qū)域建設(shè)租賃住房，促進城市區(qū)域平衡、適度集中發(fā)展。鼓勵軌道交通樞紐站點半徑800米內(nèi)的新建商品住房用地配建租賃住房，項目配建比例由各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)結(jié)合本區(qū)域租賃住房需求確定。企業(yè)配建租賃住房自持年限應(yīng)不低于十年，自持期滿后方可對外銷售。

　　●統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)經(jīng)改造后發(fā)展租賃住房。選擇租賃需求旺盛區(qū)域的老舊小區(qū)改造項目，在老舊小區(qū)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境及配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等房屋外部品質(zhì)改造提升的基礎(chǔ)上，與居民協(xié)商一致后，引入專業(yè)化租賃企業(yè)統(tǒng)一收儲，將住房經(jīng)內(nèi)部改造提升后對外經(jīng)租，提升老舊小區(qū)全生命周期品質(zhì)。

　　●推動直管公房租賃模式轉(zhuǎn)型升級。清理、整合現(xiàn)有直管公有住宅房源，將閑置房源經(jīng)整修改造、品質(zhì)提升后用于市場化住房租賃，對直管公有非住宅符合住宅條件的，可以按規(guī)定改建為租賃住房。

　　●引導(dǎo)城中村、棚戶區(qū)安置用房經(jīng)提升改造后增加小戶型、低租金房源供應(yīng)。

　　關(guān)注2

　　西安將組建國有住房租賃公司

　　培育專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)

　　●組建國有住房租賃公司。依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建市、區(qū)兩級國有住房租賃公司，充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，通過有效增加市場主體，引入市場競爭機制，提高租賃住房建設(shè)品質(zhì)、完善配套設(shè)施、提升服務(wù)水平，切實改善居民居住條件，推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　●扶持發(fā)展多種所有制的住房租賃企業(yè)。鼓勵具有一定運營經(jīng)驗和一定規(guī)模運營團隊的民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，開展規(guī)?；?、集約化的住房租賃業(yè)務(wù)，形成各類型住房租賃企業(yè)優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展的良好局面。

　　●發(fā)展住房租賃衍生服務(wù)機構(gòu)。鼓勵從事項目投資研究、裝修設(shè)計、環(huán)保監(jiān)測、家政服務(wù)、金融服務(wù)、物業(yè)管理等經(jīng)營業(yè)務(wù)的機構(gòu)為住房租賃市場提供專業(yè)服務(wù)，促進市場主體更加緊密的合作，不斷完善住房租賃市場生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

關(guān)注3

不斷建立健全住房租賃交易服務(wù)平臺

形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制

　　●建立全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺。充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)技術(shù)，構(gòu)建全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺，通過與西安市社會治理綜合指揮信息平臺對接，實現(xiàn)市、區(qū)、街道、社區(qū)四級網(wǎng)格化監(jiān)管和服務(wù)體系。通過房源信息發(fā)布、房源核驗、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，強化住房租賃交易安全，實現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管。利用住房租賃管理平臺大數(shù)據(jù)指導(dǎo)租金評估、監(jiān)測租賃市場、完善租賃政策。

　　●建立平臺信息審核和住房租賃信息發(fā)布制度。對申請進入平臺發(fā)布租賃信息的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，定期核實更新，對收集的用戶信息嚴(yán)格保密。建立住房租賃信息發(fā)布制度，制定住房租賃信息發(fā)布規(guī)則和審核標(biāo)準(zhǔn)，要求企業(yè)在平臺展示的房屋圖片與實際相符，并明碼標(biāo)價;不得發(fā)布法律、法規(guī)禁止出租的房源信息。

　　●推行租賃合同網(wǎng)簽備案制度。積極推行住房租賃合同網(wǎng)上簽約和備案制度，住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，將住房租賃合同通過西安市住房租賃服務(wù)平臺進行備案登記，保障住房租賃相關(guān)方合法權(quán)益，承租人可以持備案的住房租賃合同按照有關(guān)規(guī)定依法享受基本公共服務(wù)和便利。各類經(jīng)營主體和個人可按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠和財政獎補政策。

　　●建立住房租賃信用管理體系。在全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺中，建立經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，強化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營主體信用信息，通過多部門信息共享，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

　　●提供住房租賃交易資金監(jiān)管服務(wù)。為租賃當(dāng)事人提供住房租賃交易資金監(jiān)管服務(wù)。住房租賃企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管合作銀行開立我市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算?？顚Ｓ?，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當(dāng)事人合法權(quán)益。

關(guān)注4

依法登記備案的住房租賃企業(yè)

將被給予稅收優(yōu)惠政策支持

　　●完善住房租賃基本公共服務(wù)政策。結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立非本地戶籍承租人居住證權(quán)利清單，逐漸擴大承租人權(quán)利，逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的社會保障機制。

　　●明確租賃各方的權(quán)利義務(wù)。規(guī)范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，保護租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障承租人居住穩(wěn)定，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人依托住房租賃服務(wù)平臺實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，落實登記備案制度。

　　●加大住房公積金對租賃住房的支持力度。住房公積金繳存職工在西安市行政區(qū)域內(nèi)家庭無房產(chǎn)信息并租住納入住房租賃服務(wù)平臺管理房屋的，按照西安地區(qū)上年人均月平均房租水平的12倍設(shè)定每年提取限額。積極推進住房公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。

　　●落實稅收優(yōu)惠政策。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，嚴(yán)格按照有關(guān)政策規(guī)定，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

關(guān)注5

閑置住房經(jīng)品質(zhì)化提升作為租賃住房

每平方米最高可享300元標(biāo)準(zhǔn)補貼

　　方案規(guī)定，專項獎補資金實行財政預(yù)算編制項目庫管理制度，資金設(shè)立、下達、分配、項目儲備、申報、審核、預(yù)算編制、細(xì)化、調(diào)整、績效評價等通過項目庫管理系統(tǒng)實施，按照地方財政專項獎補資金項目庫管理要求和程序編制預(yù)算。

　　包括新建改建盤活租賃住房、培育專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、支持住房租賃企業(yè)自持經(jīng)營、支持住房租賃企業(yè)多元化融資、充實國有住房租賃企業(yè)資本金、建設(shè)與優(yōu)化租賃平臺、開展租賃政策研究、建設(shè)存量房源信息庫、建設(shè)租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)據(jù)庫等。享受獎補資金的新建(含配建)、改建、品質(zhì)化提升盤活項目應(yīng)符合本方案規(guī)定的戶型面積要求，規(guī)模不少于50套(間)或建筑面積不少于3000平方米。

　　支持新建、改建租賃住房，按新建、改建面積給予獎補。新建項目獎補標(biāo)準(zhǔn)最高不超過1500元/平方米;改建項目獎補標(biāo)準(zhǔn)最高不超過1200元/平方米。

　　支持盤活存量住房用于租賃。閑置住房經(jīng)品質(zhì)化提升作為租賃住房，且項目具有一定規(guī)模、相對集中，按每平方米不超過300元標(biāo)準(zhǔn)給予補貼。

　　推行租賃合同網(wǎng)簽備案。租賃企業(yè)將房源信息錄入我市租賃服務(wù)平臺進行網(wǎng)簽合同備案，并按要求接受我市資金監(jiān)管的給予適當(dāng)網(wǎng)簽備案獎補。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理經(jīng)租個人房源并通過平臺進行網(wǎng)簽合同備案的給予適當(dāng)網(wǎng)簽備案獎補。每套(間)房每一個備案期限內(nèi)只可申請1次租賃合同備案獎補。

　　支持住房租賃企業(yè)自持經(jīng)營。對出租自持房源的住房租賃企業(yè)，房源實際出租并通過西安住房租賃服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，對自持房源出租面積按每平方米每年100元標(biāo)準(zhǔn)進行經(jīng)營獎補。

　　支持企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營，依照我市住房租賃企業(yè)信用信息相關(guān)管理辦法，對年度信用評級A+和A級企業(yè)給予信用獎補。

　　支持住房租賃企業(yè)多元化融資。對住房租賃企業(yè)成功發(fā)行一年以上專項用于住房租賃的企業(yè)債券及資產(chǎn)支持債券，由地方財政給予適當(dāng)獎補。對新建租賃住房項目開發(fā)建設(shè)貸款給予適當(dāng)貸款貼息，由地方財政給予一定資金支持。

　　充實國有住房租賃企業(yè)資本金。對有新建、改建租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的市屬國有住房租賃企業(yè)，采取補充注入資本金方式，充實企業(yè)資本，壯大企業(yè)規(guī)模，補助資金來源為市級財政資金。(趙 輝)