“信用讓消費更放心”——這是中國消費者協(xié)會公布的2019年消費維權(quán)年的主題。然而，西安消費者白先生、謝先生、吳先生等卻遭遇了商家不守信用后的無奈與無助。“去年六七月份，開發(fā)商已經(jīng)開始給購房者交房了?？墒牵瑓s不給我們交房，我們也和其他購房者一樣，與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，把錢交給了開發(fā)商。真不明白，這究竟是為啥?”在西安浐灞歐羅巴小鎮(zhèn)購買房子已經(jīng)三年多的謝先生一臉無奈地對華商報記者說。

　　2015年底買的工程抵款房

　　樓蓋好了卻收不了房

　　對于“工程抵款房”，不少人或許有所耳聞。這是一種開發(fā)商將房屋作為工程款抵押給合作商，再由合作商自己持有或找下家出售的房子，往往比市場價便宜。但天上掉餡餅并不一定都是好事。西安的白先生、謝先生、吳先生等人，就因為購買工程抵款房而遭遇收房難。

　　據(jù)他們反映，經(jīng)人介紹，2015年12月份在西安浐灞歐羅巴小鎮(zhèn)購買了工程抵款房，當(dāng)時在售樓部簽了協(xié)議而且收據(jù)齊全，銷售人員口頭說很快就能交房，可一直拖到去年六七月份，小區(qū)開始交房入住了，他們還是沒拿到鑰匙。從其中一份工程抵款認(rèn)購協(xié)議書上，華商報記者看到，協(xié)議注明付款方式為一次性付款，買受人向出賣人西安京頤置業(yè)有限公司支付總房款46萬余元，購買房屋建筑面積暫定為96.98㎡，優(yōu)惠后成交單價4791.37元/㎡。華商報記者注意到，有趣的是，協(xié)議還約定，“因所購房屋為工程抵款，乙方(買受人)同意在該房屋交付使用前不得以任何理由提出退房或換房。”其余幾份協(xié)議除了房屋面積、成交價格不同外，在內(nèi)容條款和約定上幾乎都一樣。

　　3月6日上午，華商報記者來到位于西安浐灞歐亞六路的歐羅巴小區(qū)，注意到該小區(qū)除了門前道路正在施工圍擋，小區(qū)內(nèi)多棟高層住宅已經(jīng)交付。白先生、謝先生等人購買的工程抵款房位于小區(qū)9號樓，一共涉及6套房產(chǎn)。“我們的買房協(xié)議是在售樓部簽的，交款收據(jù)也是齊全的。”謝先生表示，去年其他業(yè)主陸續(xù)辦了收房，開發(fā)商卻通知他房子暫時不能交付，他就和一同買房的朋友去售樓部問情況，開發(fā)商答復(fù)說和債權(quán)人存在經(jīng)濟(jì)糾紛所以要回收房子，“我們當(dāng)初買房也是在售樓部辦的手續(xù)，白紙黑字怎么現(xiàn)在就不認(rèn)了?”

　　隨后華商報記者與謝先生等人來到歐羅巴小鎮(zhèn)咨詢中心，這里的工作人員表示，工程抵款房的交房情況和小區(qū)其他業(yè)主不太一樣，具體原因他不是很了解，可能是和施工方存在沒有解決的問題，“具體得等經(jīng)辦人和領(lǐng)導(dǎo)回來了才能說清楚。”

　　華商報記者注意到，從工程抵款認(rèn)購協(xié)議書和收款收據(jù)上看到，甲方蓋的公章是西安京頤置業(yè)有限公司銷售合同專用章，收款方蓋的公章是西安京頤置業(yè)有限公司的財務(wù)專用章。至少從銷售環(huán)節(jié)和流程上來看，白先生、謝先生等幾人是直接與西安京頤置業(yè)有限公司簽訂的合同，并沒有涉及第三方。

　　交房問題或與工程結(jié)算糾紛有關(guān)

　　浐灞城改辦表示將督促協(xié)商解決

　　據(jù)了解，歐羅巴小鎮(zhèn)項目是袁雒村城改項目配套開發(fā)小區(qū)，于2013年4月取得西安市城改辦改造方案批復(fù)，開發(fā)主體為西安京頤置業(yè)有限公司。后來，開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可手續(xù)的情況下，通過團(tuán)購等方式將項目開發(fā)建設(shè)的部分房屋對外出售。去年夏天，這個項目因延期交房和要求按揭業(yè)主補(bǔ)房款而引發(fā)糾紛，后經(jīng)浐灞生態(tài)區(qū)管委會協(xié)調(diào)推動以后，項目配套開發(fā)的商品房進(jìn)行工程收尾，并陸續(xù)向購房者交付。

　　華商報記者在歐羅巴小鎮(zhèn)咨詢中心看到，玻璃門上貼著一張由西安市住房保障和房屋管理執(zhí)法監(jiān)察隊出具的《關(guān)于未取得不得進(jìn)行預(yù)售的通告》，上面寫著：該項目未取得《商品房預(yù)售許可證》，依據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”的規(guī)定，該項目不得對外預(yù)售，不得以認(rèn)購(包括認(rèn)籌、登記、選號等)、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等方式變相預(yù)售。

　　陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師表示，因五證不全售房導(dǎo)致的糾紛屢有發(fā)生。過往出現(xiàn)過補(bǔ)齊項目手續(xù)，維護(hù)交易秩序和保護(hù)交易現(xiàn)狀的案例，解決途徑有協(xié)商和訴訟等手段。

　　西安浐灞生態(tài)區(qū)管委會城改辦一位工作人員上周在接受華商報記者采訪時表示，歐羅巴小鎮(zhèn)工程抵款房的交付問題可能和前期工程結(jié)算糾紛有關(guān)，為了督促問題解決，他們正在聯(lián)系開發(fā)商、施工方和業(yè)主等當(dāng)事方，搭建溝通平臺協(xié)商解決。如果實在協(xié)商不成，也可以選擇走法律途徑。

　　西安市消費維權(quán)聯(lián)合會會長馬世群在接受華商報記者采訪時表示，合同是建立在雙方自愿、公平的基礎(chǔ)上簽訂的，購房者謝先生等人已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了合同，雙方就要嚴(yán)格履行合同。開發(fā)商單方面違背合同，就是典型的嚴(yán)重失信行為。今年中消協(xié)的主題是“信用讓消費更放心”，而這家開發(fā)商就是典型的不誠信企業(yè)的代表，嚴(yán)重侵犯了消費者的權(quán)益。建議政府主管部門“該處罰就處罰、該監(jiān)管就監(jiān)管、該約談就約談，嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，確保消費者合法權(quán)益。”

　　城改“西安模式”需改良提升

　　早年遺留問題待解

　　城改項目在西安房地產(chǎn)市場占比較大，而出現(xiàn)房屋買賣糾紛的往往以城改項目為主。城改項目的“西安模式”曾經(jīng)得到業(yè)界的肯定，也得到外地城市城改相關(guān)部門來西安考察、交流。面對早年遺留問題和未來還要拆遷的將近200個城中村，西安城改之路向何處走?

　　證件不齊售房留下隱患

　　昔日城改欠賬仍未還清

　　工程抵款房在西安并不是新鮮事物，目前在一些房屋中介、建筑施工方等渠道也有出售。華商報記者日前在本地一家二手房交易網(wǎng)站上看到，就有數(shù)條工程抵款房掛牌信息。其中一處西咸某高端樓盤的工程抵款房，對外宣稱“低于市場價50萬，可以全款更名。”

　　在城北經(jīng)開區(qū)一家中介機(jī)構(gòu)，華商報記者找到了一位姓王的中介銷售人員。他十分熱情地告訴記者，他們手上有幾套抵工程款的房源出售，以未央路一套130㎡的工程抵款房來看，總價只要116萬，單價還不到9000元/㎡，而該樓盤的市場單價都在1萬元以上。當(dāng)記者問到如何購買時，他表示，手續(xù)都是直接找開發(fā)商辦理，但需要向建筑工程方支付一定轉(zhuǎn)讓費。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴華商報記者，工程抵款房在市場上其實一直都存在，因為房子本身保值增值，不少債權(quán)人也都愿意以此方式來抵消工程等欠款。只是在市場好時，房子好賣，開發(fā)商采用以房抵債的相對減少，債權(quán)人也多是自己持有或在熟人之間轉(zhuǎn)讓。“三年前樓市低迷，市場上大量出現(xiàn)工程抵款房，一方面房子銷售的確困難;另一方面，開發(fā)商缺錢的狀況也非常嚴(yán)峻。”他說，過去許多城改項目開發(fā)模式不規(guī)范，證件不齊就開始銷售，遺留問題較多。

　　該業(yè)內(nèi)人士表示，這兩年西安房地產(chǎn)市場形勢變化，房產(chǎn)價值上漲，也可能成為一些遺留問題的導(dǎo)火索。據(jù)他掌握的情況，陜西一家開發(fā)企業(yè)為了資金周轉(zhuǎn)，幾年前也曾將一批商品房抵給施工單位，但后來因工程成本和房產(chǎn)價格核算問題，雙方產(chǎn)生了一些糾紛。

　　西安城改的得與失：快速推進(jìn)到集體失速

　　西安曾是全國省會城市中城中村最多的城市之一，也因城改規(guī)劃的快速推進(jìn)而引來全國關(guān)注。客觀來看，大規(guī)模城改對于西安城市化進(jìn)程和住房需求解決貢獻(xiàn)巨大，但在操作中問題滋生，進(jìn)而導(dǎo)致延期交付、產(chǎn)權(quán)糾紛、樓盤爛尾等諸多不良影響也是無法被忽視的。

　　在城改項目開發(fā)中，最直觀的問題就是無證售房。有報道稱，2013年5月底，西安已批復(fù)且正在開發(fā)建設(shè)共計115個城中村項目中，只有33個五證齊全，超過7成沒有預(yù)售證。此后，這一問題受到重視，近年來有所減少。

　　“城改項目從立項到審批，再到拆建和銷售，中間耗時較長，土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)往往滯后于建設(shè)。”獨立地產(chǎn)評論人李連源表示，為了回籠資金，過去城改項目無證售房現(xiàn)象多見，并往往以每平方米低于市場價數(shù)千元對外銷售。3字頭、4字頭的房子也讓很多購房者難擋誘惑。

　　一位不愿具名的張先生在西安多家房企供職多年，對城改項目的操盤流程頗為熟悉。他告訴華商報記者，城改項目需要先取得政府批復(fù)，對土地進(jìn)行確權(quán)、拆遷，最后走土地報批流程，即：先安置，后開發(fā)，這也是西安之前的城改特點之一。資金壓力之下，前些年開發(fā)商往往會冒險操作——違規(guī)售房來籌措資金;同時用開發(fā)權(quán)和土地來抵押貸款，繼續(xù)擴(kuò)張下一個戰(zhàn)場。在樓市行情好的時候，“滾雪球”式開發(fā)可以帶來豐厚利潤;可要是市場形勢轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)就面臨資金鏈等一系列難題，項目也難以繼續(xù)推進(jìn)。一些建起來的小區(qū)，也面臨手續(xù)不全、辦證難、供暖難、無正式水電等問題，“蘿卜快了不洗泥，這是只追求速度的惡果。”

　　從2016年底開始，西安房價開始上漲，按道理，手握土地的城改項目也應(yīng)該成為搶手貨，但實際情況并沒有想象的那么好。在2017年7月召開的西安市棚戶區(qū)改造現(xiàn)場推進(jìn)會上，回遷安置超期項目的數(shù)量有41個，此時正是西安樓市升溫，各路品牌房企蜂擁而至之際，大開發(fā)商除直接拿地還收購城改項目，但即時是在這樣的氛圍下，這次現(xiàn)場會仍通報有9個項目進(jìn)展緩慢，城改遺留問題的影響深度可見一斑。

　　三年清零繞城內(nèi)城中村

　　城改“西安模式”需改良

　　去年年末，西安出臺文件要求，到2020年底以前，完成位于繞城高速以內(nèi)且在城市建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的114個城中村和位于繞城高速以內(nèi)但不在城市建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的64個村莊的清零工作。

　　由于清零工作包含整村拆除、整治提升等兩種改造方式，外界認(rèn)為，這就意味著被拆遷的城中村將會涉及后續(xù)回遷安置和綜合開發(fā)改造。

　　美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)對華商報記者表示，“西安近兩年新出讓的宅地在向遠(yuǎn)郊新區(qū)集中，但不少城中村還占據(jù)著核心地段，有的還處在商圈周圍，從市場需求上城改的潛能很大。”

　　李連源認(rèn)為，三年內(nèi)清零城中村是一個對資金和政策考驗都非常艱巨的任務(wù)。一方面包括土地轉(zhuǎn)型等配套政策需要提速，另一方面近兩年用人、土地和開發(fā)成本持續(xù)提升，城改項目對資金的需求量會更大。他說，對照以往城改積弊，未來應(yīng)當(dāng)在土地轉(zhuǎn)型審批、資金支持、取得被拆人員理解和開發(fā)者選拔上吸取經(jīng)驗和教訓(xùn)。

　　夏強(qiáng)說，在城改推進(jìn)過程中，應(yīng)當(dāng)遵循政府對于拆遷安置、土地管理的統(tǒng)一主導(dǎo)，在法規(guī)建設(shè)上也有需要完善之處，“雖然城改缺乏可參考的成熟經(jīng)驗，但規(guī)范化運作可減少很多麻煩。”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，西安城改項目數(shù)量之多，在全國省會城市罕見。前些年西安逐漸探索出了一條以“政府主導(dǎo)、市場運作、改制先行、改建跟進(jìn)、整村拆除”為改造原則的“西安模式”，使城中村改造呈現(xiàn)出了欣欣向榮的局面。但是，由于拆遷面積大、推進(jìn)速度快，出現(xiàn)了不少問題，這一模式也引起爭議。城改項目本身就是“摸著石頭過河”，如此多的項目難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題和糾紛。但是，各區(qū)域主管部門，尤其是各區(qū)域的城改辦應(yīng)吸取過往的經(jīng)驗和教訓(xùn)，對出現(xiàn)的問題積極協(xié)調(diào)和妥善處理。“發(fā)揮好市場在資源配置中的決定性作用”，改良和提升“西安模式”，同時，發(fā)揮好主管部門的作用，引導(dǎo)、吸引有實力的市場主體積極參與城中村改造，資金保障、深度合作、規(guī)范運作或是方向。 華商報記者 查京京 文/圖