西安作為西北地區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，近幾年商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)處在井噴狀態(tài)。今年上半年以來(lái)，西北地區(qū)新開(kāi)業(yè)的11個(gè)大型項(xiàng)目中，陜西就占到了8成，新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，其中西安占6席。

　　體量居前四位的都在西安開(kāi)張

　　華商報(bào)記者查詢贏商網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年截至目前西北地區(qū)已開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目(商業(yè)面積≥3萬(wàn)㎡)共11個(gè)，總商業(yè)面積超118萬(wàn)㎡。從地區(qū)分布來(lái)看，陜西新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，新增商業(yè)面積98萬(wàn)㎡，西安新開(kāi)6個(gè)，新增商業(yè)面積72萬(wàn)。不難發(fā)現(xiàn)，西安仍然是陜西乃至西北地區(qū)新增大型商業(yè)項(xiàng)目最多的城市。

　　從單個(gè)項(xiàng)目的體量來(lái)看，今年截至目前西北已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目在10萬(wàn)㎡以上的居多，最大的達(dá)到23.5萬(wàn)㎡，體量位居前五位的項(xiàng)目均位于陜西，前四都來(lái)自西安。以至于曾因商業(yè)偏少而被詬病的曲江等新區(qū)，伴隨多個(gè)大型項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，也呈現(xiàn)商業(yè)配套井噴的局面。

　　越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目集中在西安亮相，是否說(shuō)明市場(chǎng)將會(huì)飽和呢?浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，不能一概而論。商業(yè)項(xiàng)目的飽和程度需要結(jié)合所在區(qū)域的客流、消費(fèi)能力和商業(yè)類(lèi)型來(lái)看，像小寨這樣的熱門(mén)商圈，“養(yǎng)活”三四個(gè)項(xiàng)目也不成問(wèn)題，但是在一些新建的城郊地區(qū)，有可能只開(kāi)一家大型商場(chǎng)也會(huì)缺乏人氣。

　　西安商業(yè)去化周期達(dá)66個(gè)月

　　不僅是大項(xiàng)目井噴，近幾年來(lái)，西安商業(yè)物業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模較大。據(jù)美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至4月末，西安商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量達(dá)711.71萬(wàn)㎡，較上月增加了4.25萬(wàn)㎡;庫(kù)存總量小幅上漲。雖然當(dāng)月銷(xiāo)售顯著增加，但新增商業(yè)入市供應(yīng)同步增長(zhǎng)較快，西安市商業(yè)去化周期仍然達(dá)到66個(gè)月，雖然相比去年同期的約91個(gè)月有所下降，但橫向?qū)Ρ?，仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大約6個(gè)月的商品住宅去化周期。

　　西安商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士王建紅告訴記者，商業(yè)物業(yè)存量去化慢可能和三方面原因有關(guān)：西安不少商業(yè)項(xiàng)目為售賣(mài)型，商業(yè)持有方和投資方預(yù)期過(guò)高，與市場(chǎng)存在出入;從需求端來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的低租賃率、下游需求不旺也導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)意愿不強(qiáng);另外，前兩年的去庫(kù)存政策針對(duì)的多是住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響有限，而商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)也要高于普通住宅。

　　也有行業(yè)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的盈利模式已經(jīng)落伍，隨著存量日益累積，持有經(jīng)營(yíng)模式在融資成本加大、**沖擊之下更顯艱難。

　　體驗(yàn)式業(yè)態(tài)并非決勝關(guān)鍵

　　從今年已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目所引進(jìn)的品牌業(yè)態(tài)來(lái)看，各家都越來(lái)越重視體驗(yàn)型業(yè)態(tài)布置。包括兒童體驗(yàn)店、兒童樂(lè)園、兒童藝術(shù)中心、劇場(chǎng)、書(shū)店等不同類(lèi)型的體驗(yàn)品牌紛紛進(jìn)駐商場(chǎng)，營(yíng)造出新的商業(yè)氛圍，試圖抓住消費(fèi)者的體驗(yàn)需求。

　　RET睿翼德機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)源于消費(fèi)者對(duì)于社交、體驗(yàn)和場(chǎng)景化需求的涌現(xiàn)。在信息發(fā)展和生活水平提高以后，消費(fèi)者走出去的機(jī)會(huì)更多、開(kāi)拓了事業(yè)，他們已經(jīng)不再僅僅滿足于單一性的消費(fèi)需求，而像主題性質(zhì)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，在布置上更容易做出新意。

　　不過(guò)，夏強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)恐怕更多是錦上添花的，而不是決勝關(guān)鍵，更不是一個(gè)失敗項(xiàng)目的救命稻草。決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的因素包括：區(qū)域內(nèi)的客流基數(shù)是否充足;項(xiàng)目規(guī)劃是否符合目標(biāo)消費(fèi)群需要;品牌線引進(jìn)是否接地氣，在保證主力店特色的同時(shí)，也有足夠的符合目標(biāo)消費(fèi)能力的品牌;以及地段、招商團(tuán)隊(duì)等，“如果一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中已陷入困境，盲目添加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)可能只會(huì)徒增成本。” 華商報(bào)記者 李程