“聽說碧桂園5個月就能搞定一輪項目周轉(zhuǎn)。作為央企能這么快就賣出房子嗎?”5月17日，在央企保利地產(chǎn)召開的股東大會上，董事長宋廣菊聽到了很多關(guān)于“高周轉(zhuǎn)”的追問。宋當(dāng)即表示要學(xué)習(xí)“高周轉(zhuǎn)”，至此，連央企地產(chǎn)一哥也要踏上“高周轉(zhuǎn)”之路了。

　　何為高周轉(zhuǎn)?今年4月被稱為“宇宙級房企“的碧桂園泄露出三份文件顯示：碧桂園正全力加速“高周轉(zhuǎn)”，文件要求提高加大三四五線城市項目周轉(zhuǎn)速度、報建速度、供貨速度。4月5日，碧桂園總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》。4月8日，碧桂園集團專門開了"高周轉(zhuǎn)"專題會議。網(wǎng)上也隨之流傳出了《集團"高周轉(zhuǎn)"專題會會議紀(jì)要》。4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知》。

　　對于碧桂園項目負責(zé)人，高周轉(zhuǎn)的獎懲制度是：如(土地)摘牌即開工，獎20萬元，每推遲1天，獎金遞減1萬，20天開工，獎金減為0，第21天開工則罰款1萬，逐天遞減，40天開工，罰款20萬元，如果第41天開工，撤職。而對于設(shè)計人員，高周轉(zhuǎn)要求所有三四五線城市的項目，設(shè)計院接到設(shè)計要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)。

　　碧桂園正用“快消”方式做地產(chǎn)，其內(nèi)部熟知的“家法”是：實施“4568”法：4個月賣樓，5個月回款，6個月現(xiàn)金流為正，8個月再投資。開盤銷售實施“789”法：新入市項目，開盤一周內(nèi)去化不低于70%，買地后，首期開工須銷售80%的存貨，新入市項目，開盤當(dāng)月去化率要達到90%。

　　基于此，碧桂園從一家地方房企躥升為“宇宙第一房企”，其銷售額在2013年跨入千億俱樂部，2017年更是高達5508億元，一舉超過恒大和萬科，成為銷冠。

　　但地產(chǎn)界風(fēng)云際會，行業(yè)周期說變就變。自2017年3月新一輪樓市調(diào)控以來，房企的日子開始變得不太好過。

　　以碧桂園為例：當(dāng)宇宙級規(guī)模遇到歷史性調(diào)控帶來的資金缺口和壓力時，高速周轉(zhuǎn)無疑是唯快不破的法門。據(jù)報道：目前碧桂園的已簽約土地儲備和基本鎖定的潛在儲備加起來足夠再賣6年左右的房子。隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，各地的“限購”“限貸”加碼，原來售樓處的火爆很難維持。這種局面對于那些高負債、高杠桿、激進拿地的開發(fā)商來說，將是一場泡沫過后的煎熬。

　　高周轉(zhuǎn)成了房企的“救命稻草”，巨頭猶困，全行業(yè)已被裹挾進高周轉(zhuǎn)的漩渦中。然而，對于中國地產(chǎn)行業(yè)而言，“蘿卜快了不洗泥”會不會變成泥沙俱下的大敗局?

　　在建筑設(shè)計界就一直有聲音反對碧桂園式的速度優(yōu)先。看到“設(shè)計院接到設(shè)計要求后當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”的要求，有設(shè)計師甚至說出碧桂園不配享有設(shè)計的氣話，這種以速度為第一要求的做法也會在設(shè)計界“人神共憤”，許多專業(yè)建筑設(shè)計機構(gòu)并不買賬。事實上，碧桂園主要使用的也是自有設(shè)計院。面對這樣的設(shè)計要求，往往也只能產(chǎn)生“千城一面”的復(fù)制作品，或者自夸只有一條產(chǎn)品線，那就是“五星級的家”。

　　另外，值得警惕是建筑質(zhì)量。按照高周轉(zhuǎn)的要求：碧桂園土地摘牌到開工時限要求最長40天，從土地摘牌到開盤，要求平均時間是4-5個月——在此期間不獎不罰，極限不得超過7個月。

　　楊國強稱：“我們低成本拿地，快速開發(fā)，配套到位，低價開盤，精裝修交房;我們專注三四線城市，拿凈地，面積要大，付款要分期;拿地的同時，設(shè)計基本完成，三個月內(nèi)必須開工;第四、第五個月可收回資金;后續(xù)開發(fā)，要視市場銷售進度而定。這樣的速度別人做不到，這樣的把控別人做不到，我楊國強能做到。”

　　“行業(yè)最快”正是獨門秘籍。近年，碧桂園一直在推廣其SSGF工業(yè)化建造體系，被稱為新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案。SSGF，即Sci-tech(科技創(chuàng)新)、Safe&share(安全共享)、Green(綠色可持續(xù))、Fine&fast(優(yōu)質(zhì)高效)。相比傳統(tǒng)工藝，使用這種工業(yè)化建設(shè)30層高層洋房開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個月縮短至15.8個月，節(jié)省9個月左右。碧桂園還表示：按照新型工業(yè)建造體系，平均一層樓只需要5天，比傳統(tǒng)方式節(jié)省3天。

　　但公開信息顯示，截至2017年末，碧桂園在47個區(qū)域111個項目推廣使用“SSGF工業(yè)化建造體系”，不足全部項目的兩成。

　　事實上，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭萬科曾將工業(yè)化建造推向極致，其在2016年底占比達到80%，也曾出現(xiàn)較多問題和投訴，最終選擇走“均衡型快周轉(zhuǎn)”之路。這不失為一個教訓(xùn)。畢竟房子是用來住的，安全大于天，高質(zhì)量發(fā)展才是今天的主基調(diào)。

　　今年3月1日，幾十名碧桂園“金海灣(Danga Bay)”業(yè)主因不滿房屋質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴開發(fā)商。新山市地處馬來西亞南部柔佛州，與新加坡隔著一條50公里長的柔佛海峽。這些業(yè)主來自不同國家，包括馬來西亞、新加坡和中國。他們認為，“金海灣”實際情況與碧桂園廣告宣傳有很大差異。房屋本身存在質(zhì)量問題，消防等配套設(shè)備也不齊全。部分業(yè)主希望退房。他們還聲稱碧桂園態(tài)度敷衍塞責(zé)。盡管在海外，這樣的質(zhì)量警鐘也不應(yīng)被忽視。

　　今天，中國的地產(chǎn)巨頭們已經(jīng)堪稱宇宙級的規(guī)模，但在高周轉(zhuǎn)及高質(zhì)量之間，必須找到一條通路，才能真正實現(xiàn)這個行業(yè)的轉(zhuǎn)型及突破。