“聽說碧桂園5個(gè)月就能搞定一輪項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。作為央企能這么快就賣出房子嗎?”5月17日，在央企保利地產(chǎn)召開的股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊聽到了很多關(guān)于“高周轉(zhuǎn)”的追問。宋當(dāng)即表示要學(xué)習(xí)“高周轉(zhuǎn)”，至此，連央企地產(chǎn)一哥也要踏上“高周轉(zhuǎn)”之路了。

　　何為高周轉(zhuǎn)?今年4月被稱為“宇宙級(jí)房企“的碧桂園泄露出三份文件顯示：碧桂園正全力加速“高周轉(zhuǎn)”，文件要求提高加大三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度、供貨速度。4月5日，碧桂園總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》。4月8日，碧桂園集團(tuán)專門開了"高周轉(zhuǎn)"專題會(huì)議。網(wǎng)上也隨之流傳出了《集團(tuán)"高周轉(zhuǎn)"專題會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。

　　對(duì)于碧桂園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，高周轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)懲制度是：如(土地)摘牌即開工，獎(jiǎng)20萬元，每推遲1天，獎(jiǎng)金遞減1萬，20天開工，獎(jiǎng)金減為0，第21天開工則罰款1萬，逐天遞減，40天開工，罰款20萬元，如果第41天開工，撤職。而對(duì)于設(shè)計(jì)人員，高周轉(zhuǎn)要求所有三四五線城市的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)院接到設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)。

　　碧桂園正用“快消”方式做地產(chǎn)，其內(nèi)部熟知的“家法”是：實(shí)施“4568”法：4個(gè)月賣樓，5個(gè)月回款，6個(gè)月現(xiàn)金流為正，8個(gè)月再投資。開盤銷售實(shí)施“789”法：新入市項(xiàng)目，開盤一周內(nèi)去化不低于70%，買地后，首期開工須銷售80%的存貨，新入市項(xiàng)目，開盤當(dāng)月去化率要達(dá)到90%。

　　基于此，碧桂園從一家地方房企躥升為“宇宙第一房企”，其銷售額在2013年跨入千億俱樂部，2017年更是高達(dá)5508億元，一舉超過恒大和萬科，成為銷冠。

　　但地產(chǎn)界風(fēng)云際會(huì)，行業(yè)周期說變就變。自2017年3月新一輪樓市調(diào)控以來，房企的日子開始變得不太好過。

　　以碧桂園為例：當(dāng)宇宙級(jí)規(guī)模遇到歷史性調(diào)控帶來的資金缺口和壓力時(shí)，高速周轉(zhuǎn)無疑是唯快不破的法門。據(jù)報(bào)道：目前碧桂園的已簽約土地儲(chǔ)備和基本鎖定的潛在儲(chǔ)備加起來足夠再賣6年左右的房子。隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，各地的“限購(gòu)”“限貸”加碼，原來售樓處的火爆很難維持。這種局面對(duì)于那些高負(fù)債、高杠桿、激進(jìn)拿地的開發(fā)商來說，將是一場(chǎng)泡沫過后的煎熬。

　　高周轉(zhuǎn)成了房企的“救命稻草”，巨頭猶困，全行業(yè)已被裹挾進(jìn)高周轉(zhuǎn)的漩渦中。然而，對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)而言，“蘿卜快了不洗泥”會(huì)不會(huì)變成泥沙俱下的大敗局?

　　在建筑設(shè)計(jì)界就一直有聲音反對(duì)碧桂園式的速度優(yōu)先?？吹?ldquo;設(shè)計(jì)院接到設(shè)計(jì)要求后當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”的要求，有設(shè)計(jì)師甚至說出碧桂園不配享有設(shè)計(jì)的氣話，這種以速度為第一要求的做法也會(huì)在設(shè)計(jì)界“人神共憤”，許多專業(yè)建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)并不買賬。事實(shí)上，碧桂園主要使用的也是自有設(shè)計(jì)院。面對(duì)這樣的設(shè)計(jì)要求，往往也只能產(chǎn)生“千城一面”的復(fù)制作品，或者自夸只有一條產(chǎn)品線，那就是“五星級(jí)的家”。

　　另外，值得警惕是建筑質(zhì)量。按照高周轉(zhuǎn)的要求：碧桂園土地摘牌到開工時(shí)限要求最長(zhǎng)40天，從土地摘牌到開盤，要求平均時(shí)間是4-5個(gè)月——在此期間不獎(jiǎng)不罰，極限不得超過7個(gè)月。

　　楊國(guó)強(qiáng)稱：“我們低成本拿地，快速開發(fā)，配套到位，低價(jià)開盤，精裝修交房;我們專注三四線城市，拿凈地，面積要大，付款要分期;拿地的同時(shí)，設(shè)計(jì)基本完成，三個(gè)月內(nèi)必須開工;第四、第五個(gè)月可收回資金;后續(xù)開發(fā)，要視市場(chǎng)銷售進(jìn)度而定。這樣的速度別人做不到，這樣的把控別人做不到，我楊國(guó)強(qiáng)能做到。”

　　“行業(yè)最快”正是獨(dú)門秘籍。近年，碧桂園一直在推廣其SSGF工業(yè)化建造體系，被稱為新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案。SSGF，即Sci-tech(科技創(chuàng)新)、Safe&share(安全共享)、Green(綠色可持續(xù))、Fine&fast(優(yōu)質(zhì)高效)。相比傳統(tǒng)工藝，使用這種工業(yè)化建設(shè)30層高層洋房開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個(gè)月縮短至15.8個(gè)月，節(jié)省9個(gè)月左右。碧桂園還表示：按照新型工業(yè)建造體系，平均一層樓只需要5天，比傳統(tǒng)方式節(jié)省3天。

　　但公開信息顯示，截至2017年末，碧桂園在47個(gè)區(qū)域111個(gè)項(xiàng)目推廣使用“SSGF工業(yè)化建造體系”，不足全部項(xiàng)目的兩成。

　　事實(shí)上，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭萬科曾將工業(yè)化建造推向極致，其在2016年底占比達(dá)到80%，也曾出現(xiàn)較多問題和投訴，最終選擇走“均衡型快周轉(zhuǎn)”之路。這不失為一個(gè)教訓(xùn)。畢竟房子是用來住的，安全大于天，高質(zhì)量發(fā)展才是今天的主基調(diào)。

　　今年3月1日，幾十名碧桂園“金海灣(Danga Bay)”業(yè)主因不滿房屋質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴開發(fā)商。新山市地處馬來西亞南部柔佛州，與新加坡隔著一條50公里長(zhǎng)的柔佛海峽。這些業(yè)主來自不同國(guó)家，包括馬來西亞、新加坡和中國(guó)。他們認(rèn)為，“金海灣”實(shí)際情況與碧桂園廣告宣傳有很大差異。房屋本身存在質(zhì)量問題，消防等配套設(shè)備也不齊全。部分業(yè)主希望退房。他們還聲稱碧桂園態(tài)度敷衍塞責(zé)。盡管在海外，這樣的質(zhì)量警鐘也不應(yīng)被忽視。

　　今天，中國(guó)的地產(chǎn)巨頭們已經(jīng)堪稱宇宙級(jí)的規(guī)模，但在高周轉(zhuǎn)及高質(zhì)量之間，必須找到一條通路，才能真正實(shí)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型及突破。