近日，一位圈友反饋：她堅持想買一套房，鑒于限購區(qū)域都要搖號選房，感覺參加搖號太麻煩，希望到不限購區(qū)域買;其先生則認為，目前局部存在的搖號買房亂象不會持續(xù)，建議等房價跌了再買。樓市君發(fā)現(xiàn)，類似想法不是個案，問題是，這樣的希望何時能實現(xiàn)?

　　搖號選房與房價漲跌的關(guān)系，猶如是先有雞還是先有蛋，暫且不談。根據(jù)家庭需要，確有買房需求，等房價跌了再買，當然更好。從當前的態(tài)勢看，說西安房價漲跌不合時宜，正好看到了兩組數(shù)據(jù)，不妨簡單分析之，或可給存在類似想法的購房人以參考。

　　—— 壹 ——

　　西安房價漲幅排名再次抬頭

　　5月份，從兩個比較權(quán)威的機構(gòu)發(fā)布的房價數(shù)據(jù)看，西安房價環(huán)比依然漲，而且排名還比較靠前。

　　1、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：新房環(huán)比漲1.6%，二手房環(huán)比漲2.3%

　　5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，西安4月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.2%。2018年前3個月西安房價環(huán)比漲幅在0.6%-0.8%之間，4月份的環(huán)比漲幅是今年首次突破1%。

　　新房價漲的同時，4月份二手房價格環(huán)比增長2.3%，二手房價格環(huán)比漲幅超過新房0.7%!4月份西安二手房的環(huán)比漲幅，超過天津和烏魯木齊，位居全國第一位!

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份70城新建商品住宅價格中，有58個城市環(huán)比上漲，新房價格整體環(huán)比上升0.5%，西安環(huán)比漲幅位居前列。

　　印象中，在2017年2月份，西安房價的環(huán)比漲幅首次進入全國排名前二。2018年4月份再次進入全國排名前列。

　　2、中科院數(shù)據(jù)：新房環(huán)比漲幅4.33%，住房租金漲3.56%

　　日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組也聯(lián)合發(fā)布了4月份141個主要城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)：當月西安新房環(huán)比漲幅為4.33%，位居141個一二線居樣本城市的第2。

　　數(shù)據(jù)顯示，與2017年同月相比，4月西安房價同比上漲幅度為73.89%，居漲幅榜首位。同時，與2017年12月相比，1-4月西安住房租金分別上漲3.56%，位居首位。

　　雖然發(fā)布的部門不同，統(tǒng)計的口徑也有差異，但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出西安房價的走高趨勢。事實上，從年后物價局備案樓盤的價格變化看，不同推售批次的房價平均漲幅也在4%-5%上下。

　　中科院的結(jié)論顯示本輪房價回升周期已趨于尾聲，因不少城市的新房價格被重點監(jiān)控，房價漲勢被強力壓制，西安新房和二手房房價環(huán)比漲幅、住房租金漲幅等數(shù)字顯得較為搶眼。疑問是：這個勢頭是否還會持續(xù)?

　　—— 貳 ——

　　應屆畢業(yè)生超60%愿留西安

　　2017年，西安迅速加入到全國城市“人才爭奪戰(zhàn)”中，持續(xù)出臺和優(yōu)化吸引人才的政策，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，2017年3月1日實施戶籍新政至今，已新遷入落戶64.5萬人(2017年遷入約24.5萬人，2018年1-5月遷入約40萬人)，相當于一年遷入一座中等城市人口。這其中有超過60%為學歷和大學生落戶。

　　西安城市的吸引力得到加強，大學生落戶西安的意愿進一步提高。日前，國內(nèi)某大型招聘網(wǎng)站發(fā)布了《2018應屆畢業(yè)生就業(yè)力調(diào)研報告》，數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢：

　　1、從2017年全國各個行業(yè)的企業(yè)舉辦校園招聘宣講會的情況看，舉辦數(shù)量最多的城市分別為武漢、西安、南京、北京、長沙、廣州、上海、哈爾濱和重慶，西安高校最受歡迎。

　　2、西安有63所各類院校，每年有20多萬各類畢業(yè)生。調(diào)查顯示，2018年西安市的大學畢業(yè)生有62.9%的選擇留在西安，選擇去北京的有6.4%，深圳的6.1%，上海的4.6%，陜西其他城市的1.2%，省外其他城市的占18.8%。

　　3、大學生來源地正在豐富化，東部城市的比重開始提升。從西安企業(yè)招聘的大學生來源看，有78.5%的是來自西安市，來自北京的占到2.5%，來自蘭州的有2.3%，來自武漢、成都、南京、重慶的均占到1.4%，其他還有來自太原、天津、青島、長沙等地。

　　4、從就業(yè)因素看，2018年應屆畢業(yè)大學生最看重：41.70%認為“工作是我實現(xiàn)個人價值的重要部分”;26.97%認為“工作必須符合我的興趣，做人開心最重要”;23.19%認為“工作只是謀生的手段，賺錢最重要”;8.14%認為“佛系工作，平平淡淡就好”。選擇“實現(xiàn)個人價值”的數(shù)量是選擇“掙錢”的近兩倍。

　　5、不僅關(guān)注當下的發(fā)展，也看重未來的成長潛力。38.95%的應屆畢業(yè)生關(guān)注離家遠近，37.02%關(guān)注城市文化、環(huán)境等軟實力，24.45%關(guān)注知名企業(yè)數(shù)量及規(guī)模，14.67%關(guān)注戶口、居住等人才吸引政策。

　　6、從西安市大學生就業(yè)行業(yè)分布看，最多的是IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，占到到36.4%，其次是金融業(yè)15%，房地產(chǎn)/建筑行業(yè)12.3%，商業(yè)服務9%，文體教育/工藝美術(shù)6.1%，生產(chǎn)/加工/制造5.6%，文化/傳媒/娛樂/體育3.1%，能源/礦產(chǎn)/環(huán)保3%。

　　調(diào)查報告認為，西安等新一線或強二線城市的吸引力與吸納能力已全面超越北上廣等一線城市，成為應屆畢業(yè)生最期望就業(yè)的地方。從2016年之前“孔雀東南飛”，到2018年超60%的大學生愿意留下來看，西安的吸引力正在快速上升。

　　—— 叁 ——

　　結(jié)構(gòu)性上漲到何時?

　　分析和判斷一個城市房產(chǎn)價值和房價走勢，目前通常按照“長期靠人口，中期靠土地，短期看金融”來衡定。

　　按此認知，人口方面，自2017年起，西安進入公認的人口凈流入城市，未來一段時間還將持續(xù);土地方面，西安未來五年可供應各類住宅、商住用地超過4.5萬余畝，但中心城區(qū)可開發(fā)土地主要靠存量調(diào)劑，可開發(fā)量越來越少;金融方面，主要金融政策的寬松度和利率高低。

　　在人口和金融政策方面，西安或和其他有競爭性的城市面臨的態(tài)勢差不多，但就中期影響因素看，預期說是土地，不如說是社會配套設(shè)施的完善度。

　　這方面，西安的義務教育、商業(yè)商務、休閑品質(zhì)、城市建設(shè)等方面亟待需要完善，尤其是在人口流入快速增長的態(tài)勢下，變得更加迫切。這一點，市上顯然也看的很清楚，從近期的限制教育、文化、商業(yè)土地轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)，2017年11月前后出臺的“補短板強品質(zhì)”行動方案等，未來3-4年將是西安各類配套快速發(fā)展的時間。

　　按照目前的發(fā)展勢頭，西安城市經(jīng)濟在此期間將會得到長足發(fā)展，城市生活氛圍將會得到進一步的提升，聚合力和價值性也將得到進一步釋放，間接地也為房價基礎(chǔ)的夯實提供支撐。

　　從城市發(fā)展、人才落戶、土地新政、房源供應、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合看，無論后續(xù)是否出臺更進一步的限制性措施，西安房價的結(jié)構(gòu)性的行情還將持續(xù)，因為城市利好短期內(nèi)遠大于行業(yè)利空。

　　當前二線城市成交火爆房價上漲壓力大，不能說與人才搶奪導致的落戶人口增加完全無關(guān)。究其原因，主要是應對措施缺少預案，導致限購名存實亡、房地產(chǎn)投機炒作再度興起正在一些城市不同程度出現(xiàn)。

　　西安也是如此，同樣需要考慮：在大規(guī)模引入人才的同時，如何加大各類住房供給，對住房投機進行監(jiān)控和抑制，避免房價大起大落。當下要做的是局部降溫、購買力有序進入或分流。

　　本微之前分析過，在未來3-4年內(nèi)探討西安房價是漲還是跌，是個偽命題。這不是鼓吹，而是西安的現(xiàn)實所決定。對購房人而言，是如何精準選房，避免盲目的選房時間和精力浪費。