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  • 從兩組數(shù)據(jù)看西安房價(jià):結(jié)構(gòu)性行情持續(xù)到何時(shí)?

    2018-05-30 10:02:43  來源:西安樓市  


    [摘要]近日,一位圈友反饋:她堅(jiān)持想買一套房,鑒于限購區(qū)域都要搖號選房,感覺參加搖號太麻煩,希望到不限購區(qū)域買;其先生則認(rèn)為,目前局部存在的搖號買房亂象不會持續(xù),建議等房價(jià)跌了再買。樓市君發(fā)現(xiàn),類似想法不是個(gè)案,問題是,這樣的希望何時(shí)能實(shí)現(xiàn)?...

    從兩組數(shù)據(jù)看西安房價(jià):結(jié)構(gòu)性行情持續(xù)到何時(shí)?

      近日,一位圈友反饋:她堅(jiān)持想買一套房,鑒于限購區(qū)域都要搖號選房,感覺參加搖號太麻煩,希望到不限購區(qū)域買;其先生則認(rèn)為,目前局部存在的搖號買房亂象不會持續(xù),建議等房價(jià)跌了再買。樓市君發(fā)現(xiàn),類似想法不是個(gè)案,問題是,這樣的希望何時(shí)能實(shí)現(xiàn)?

      搖號選房與房價(jià)漲跌的關(guān)系,猶如是先有雞還是先有蛋,暫且不談。根據(jù)家庭需要,確有買房需求,等房價(jià)跌了再買,當(dāng)然更好。從當(dāng)前的態(tài)勢看,說西安房價(jià)漲跌不合時(shí)宜,正好看到了兩組數(shù)據(jù),不妨簡單分析之,或可給存在類似想法的購房人以參考。

      —— 壹 ——

      西安房價(jià)漲幅排名再次抬頭

      5月份,從兩個(gè)比較權(quán)威的機(jī)構(gòu)發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)看,西安房價(jià)環(huán)比依然漲,而且排名還比較靠前。

      1、國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù):新房環(huán)比漲1.6%,二手房環(huán)比漲2.3%

      5月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,西安4月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.6%,同比上漲11.2%。2018年前3個(gè)月西安房價(jià)環(huán)比漲幅在0.6%-0.8%之間,4月份的環(huán)比漲幅是今年首次突破1%。

      新房價(jià)漲的同時(shí),4月份二手房價(jià)格環(huán)比增長2.3%,二手房價(jià)格環(huán)比漲幅超過新房0.7%!4月份西安二手房的環(huán)比漲幅,超過天津和烏魯木齊,位居全國第一位!

      國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,4月份70城新建商品住宅價(jià)格中,有58個(gè)城市環(huán)比上漲,新房價(jià)格整體環(huán)比上升0.5%,西安環(huán)比漲幅位居前列。

      印象中,在2017年2月份,西安房價(jià)的環(huán)比漲幅首次進(jìn)入全國排名前二。2018年4月份再次進(jìn)入全國排名前列。

      2、中科院數(shù)據(jù):新房環(huán)比漲幅4.33%,住房租金漲3.56%

      日前,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項(xiàng)目組也聯(lián)合發(fā)布了4月份141個(gè)主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)(BHPI):當(dāng)月西安新房環(huán)比漲幅為4.33%,位居141個(gè)一二線居樣本城市的第2。

      數(shù)據(jù)顯示,與2017年同月相比,4月西安房價(jià)同比上漲幅度為73.89%,居漲幅榜首位。同時(shí),與2017年12月相比,1-4月西安住房租金分別上漲3.56%,位居首位。

      雖然發(fā)布的部門不同,統(tǒng)計(jì)的口徑也有差異,但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出西安房價(jià)的走高趨勢。事實(shí)上,從年后物價(jià)局備案樓盤的價(jià)格變化看,不同推售批次的房價(jià)平均漲幅也在4%-5%上下。

      中科院的結(jié)論顯示本輪房價(jià)回升周期已趨于尾聲,因不少城市的新房價(jià)格被重點(diǎn)監(jiān)控,房價(jià)漲勢被強(qiáng)力壓制,西安新房和二手房房價(jià)環(huán)比漲幅、住房租金漲幅等數(shù)字顯得較為搶眼。疑問是:這個(gè)勢頭是否還會持續(xù)?

      —— 貳 ——

      應(yīng)屆畢業(yè)生超60%愿留西安

      2017年,西安迅速加入到全國城市“人才爭奪戰(zhàn)”中,持續(xù)出臺和優(yōu)化吸引人才的政策,成效顯著。數(shù)據(jù)顯示,2017年3月1日實(shí)施戶籍新政至今,已新遷入落戶64.5萬人(2017年遷入約24.5萬人,2018年1-5月遷入約40萬人),相當(dāng)于一年遷入一座中等城市人口。這其中有超過60%為學(xué)歷和大學(xué)生落戶。

      西安城市的吸引力得到加強(qiáng),大學(xué)生落戶西安的意愿進(jìn)一步提高。日前,國內(nèi)某大型招聘網(wǎng)站發(fā)布了《2018應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)力調(diào)研報(bào)告》,數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢:

      1、從2017年全國各個(gè)行業(yè)的企業(yè)舉辦校園招聘宣講會的情況看,舉辦數(shù)量最多的城市分別為武漢、西安、南京、北京、長沙、廣州、上海、哈爾濱和重慶,西安高校最受歡迎。

      2、西安有63所各類院校,每年有20多萬各類畢業(yè)生。調(diào)查顯示,2018年西安市的大學(xué)畢業(yè)生有62.9%的選擇留在西安,選擇去北京的有6.4%,深圳的6.1%,上海的4.6%,陜西其他城市的1.2%,省外其他城市的占18.8%。

      3、大學(xué)生來源地正在豐富化,東部城市的比重開始提升。從西安企業(yè)招聘的大學(xué)生來源看,有78.5%的是來自西安市,來自北京的占到2.5%,來自蘭州的有2.3%,來自武漢、成都、南京、重慶的均占到1.4%,其他還有來自太原、天津、青島、長沙等地。

      4、從就業(yè)因素看,2018年應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生最看重:41.70%認(rèn)為“工作是我實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的重要部分”;26.97%認(rèn)為“工作必須符合我的興趣,做人開心最重要”;23.19%認(rèn)為“工作只是謀生的手段,賺錢最重要”;8.14%認(rèn)為“佛系工作,平平淡淡就好”。選擇“實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值”的數(shù)量是選擇“掙錢”的近兩倍。

      5、不僅關(guān)注當(dāng)下的發(fā)展,也看重未來的成長潛力。38.95%的應(yīng)屆畢業(yè)生關(guān)注離家遠(yuǎn)近,37.02%關(guān)注城市文化、環(huán)境等軟實(shí)力,24.45%關(guān)注知名企業(yè)數(shù)量及規(guī)模,14.67%關(guān)注戶口、居住等人才吸引政策。

      6、從西安市大學(xué)生就業(yè)行業(yè)分布看,最多的是IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),占到到36.4%,其次是金融業(yè)15%,房地產(chǎn)/建筑行業(yè)12.3%,商業(yè)服務(wù)9%,文體教育/工藝美術(shù)6.1%,生產(chǎn)/加工/制造5.6%,文化/傳媒/娛樂/體育3.1%,能源/礦產(chǎn)/環(huán)保3%。

      調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,西安等新一線或強(qiáng)二線城市的吸引力與吸納能力已全面超越北上廣等一線城市,成為應(yīng)屆畢業(yè)生最期望就業(yè)的地方。從2016年之前“孔雀東南飛”,到2018年超60%的大學(xué)生愿意留下來看,西安的吸引力正在快速上升。

      —— 叁 ——

      結(jié)構(gòu)性上漲到何時(shí)?

      分析和判斷一個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)值和房價(jià)走勢,目前通常按照“長期靠人口,中期靠土地,短期看金融”來衡定。

      按此認(rèn)知,人口方面,自2017年起,西安進(jìn)入公認(rèn)的人口凈流入城市,未來一段時(shí)間還將持續(xù);土地方面,西安未來五年可供應(yīng)各類住宅、商住用地超過4.5萬余畝,但中心城區(qū)可開發(fā)土地主要靠存量調(diào)劑,可開發(fā)量越來越少;金融方面,主要金融政策的寬松度和利率高低。

      在人口和金融政策方面,西安或和其他有競爭性的城市面臨的態(tài)勢差不多,但就中期影響因素看,預(yù)期說是土地,不如說是社會配套設(shè)施的完善度。

      這方面,西安的義務(wù)教育、商業(yè)商務(wù)、休閑品質(zhì)、城市建設(shè)等方面亟待需要完善,尤其是在人口流入快速增長的態(tài)勢下,變得更加迫切。這一點(diǎn),市上顯然也看的很清楚,從近期的限制教育、文化、商業(yè)土地轉(zhuǎn)為住宅開發(fā),2017年11月前后出臺的“補(bǔ)短板強(qiáng)品質(zhì)”行動方案等,未來3-4年將是西安各類配套快速發(fā)展的時(shí)間。

      按照目前的發(fā)展勢頭,西安城市經(jīng)濟(jì)在此期間將會得到長足發(fā)展,城市生活氛圍將會得到進(jìn)一步的提升,聚合力和價(jià)值性也將得到進(jìn)一步釋放,間接地也為房價(jià)基礎(chǔ)的夯實(shí)提供支撐。

      從城市發(fā)展、人才落戶、土地新政、房源供應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合看,無論后續(xù)是否出臺更進(jìn)一步的限制性措施,西安房價(jià)的結(jié)構(gòu)性的行情還將持續(xù),因?yàn)槌鞘欣枚唐趦?nèi)遠(yuǎn)大于行業(yè)利空。

      當(dāng)前二線城市成交火爆房價(jià)上漲壓力大,不能說與人才搶奪導(dǎo)致的落戶人口增加完全無關(guān)。究其原因,主要是應(yīng)對措施缺少預(yù)案,導(dǎo)致限購名存實(shí)亡、房地產(chǎn)投機(jī)炒作再度興起正在一些城市不同程度出現(xiàn)。

      西安也是如此,同樣需要考慮:在大規(guī)模引入人才的同時(shí),如何加大各類住房供給,對住房投機(jī)進(jìn)行監(jiān)控和抑制,避免房價(jià)大起大落。當(dāng)下要做的是局部降溫、購買力有序進(jìn)入或分流。

      本微之前分析過,在未來3-4年內(nèi)探討西安房價(jià)是漲還是跌,是個(gè)偽命題。這不是鼓吹,而是西安的現(xiàn)實(shí)所決定。對購房人而言,是如何精準(zhǔn)選房,避免盲目的選房時(shí)間和精力浪費(fèi)。

    編輯: 楊晶

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