貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)。(貝殼找房供圖)

　　人民網(wǎng)北京5月25日電 在政策、資本和全行業(yè)消費(fèi)升級(jí)的多重力量驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)租賃行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，圍繞租賃的新業(yè)態(tài)不斷擴(kuò)大，行業(yè)的關(guān)注度持續(xù)走高。

　　近日，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在2018原力論壇暨中日住房租賃行業(yè)峰會(huì)上指出，中國(guó)租賃行業(yè)仍然處于機(jī)遇期。“人均收入的增長(zhǎng)、租金收入比的提升、租賃人口的增加，這三個(gè)因素決定了我國(guó)租賃行業(yè)成長(zhǎng)空間仍然很大。”

　　“我們用七年時(shí)間，不過(guò)才剛剛滿足了青年白領(lǐng)的合租需求，才不過(guò)是建立了一個(gè)市場(chǎng)、定義了一個(gè)品類。租賃市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上才剛剛開始，還有大量需求沒(méi)有被滿足。”楊現(xiàn)領(lǐng)分享道。

　　據(jù)此前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億元，但國(guó)內(nèi)6%的租賃滲透率遠(yuǎn)低于美歐超20%滲透率水平。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)提煉了德國(guó)及日本租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，分析認(rèn)為上述兩個(gè)國(guó)家高度成熟且機(jī)構(gòu)化特征顯著的租賃格局可以提供良好的市場(chǎng)樣本。

　　根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2017年普查數(shù)據(jù)，德國(guó)約50%的人口居住在租賃住房，住房自有率遠(yuǎn)低于其他歐盟國(guó)家的平均值。此外，德國(guó)租賃住房的供給以私人與市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)為主，其中私人供應(yīng)占比約為39%，機(jī)構(gòu)供應(yīng)占比約為40%。專業(yè)化機(jī)構(gòu)的蓬勃發(fā)展為德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)提供了健康的保障。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)在現(xiàn)場(chǎng)分享了德國(guó)住房租賃持有運(yùn)營(yíng)管理公司Vonovia的案例。該企業(yè)采用“AM+PM+FM”的商業(yè)模式，融和資產(chǎn)能力、運(yùn)營(yíng)能力、資金能力為一體，通過(guò)提高租戶體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率保持穩(wěn)健的債務(wù)比例，從而形成可提供多種基礎(chǔ)服務(wù)以及衍生服務(wù)的租賃生態(tài)體系。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為這是一個(gè)成功的基礎(chǔ)模型，但我國(guó)住房租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)往往難以同時(shí)具備以上三種能力。因此各機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)合作，疊加各自的優(yōu)勢(shì)能力，通過(guò)系統(tǒng)化管理控制運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

　　同樣值得學(xué)習(xí)的是Vonovia對(duì)品質(zhì)的重視。楊現(xiàn)領(lǐng)在發(fā)言中始終強(qiáng)調(diào)“先有品質(zhì)，才能有規(guī)模”。他表示，“產(chǎn)品品質(zhì)一定是第一的，沒(méi)有品質(zhì)，什么都沒(méi)有”。Vonovia通過(guò)房屋選址、房屋建造、售后升級(jí)、社區(qū)公共空間改造等環(huán)節(jié)來(lái)提升房屋品質(zhì)，每年投入大量資金進(jìn)行居住環(huán)境升級(jí)和衍生服務(wù)擴(kuò)張，而國(guó)內(nèi)租賃行業(yè)普遍缺乏這樣的“品質(zhì)第一”意識(shí)。

　　在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展中，鄰國(guó)日本也已形成了相對(duì)成熟的經(jīng)驗(yàn)和體系，租賃規(guī)模大且規(guī)范，擁有72%的租售市場(chǎng)規(guī)模占比。

　　Leopalace21是日本最大的單身租賃住宅管理企業(yè)，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，這家企業(yè)的成功之道在于深耕細(xì)分市場(chǎng)，管理精細(xì)化，善于打磨產(chǎn)品細(xì)節(jié)等等。Leopalace21專注于單身小型公寓市場(chǎng)，客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，租約合同靈活。

　　在為單身女租客提供的公寓中，Leopalace21配備了能夠滿足廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等需求的裝置，并對(duì)隱私、隔音、地板、墻壁、管道等各個(gè)細(xì)節(jié)做出了進(jìn)一步改進(jìn)。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，Leopalace21提供的不是空間，而是一種生活方式。“企業(yè)要建立的是一種居住生活態(tài)度，這樣才能夠讓房屋變得更有價(jià)值。”他說(shuō)。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)繼而分析認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)在完成“從0到1”的生長(zhǎng)后，必然迎來(lái)優(yōu)勝劣汰的“成長(zhǎng)陣痛”。可以預(yù)期，未來(lái)我國(guó)租賃行業(yè)的品牌和企業(yè)會(huì)更多向海外成熟企業(yè)取經(jīng)，尋求自身突破口，向機(jī)構(gòu)化、品質(zhì)化進(jìn)階升級(jí)，創(chuàng)造更多“中國(guó)經(jīng)驗(yàn)”。

　　與“機(jī)構(gòu)化”趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)的，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，平臺(tái)對(duì)新興市場(chǎng)體系化、中小企業(yè)規(guī)模化的助益越來(lái)越顯著。貝殼找房租賃事業(yè)部總經(jīng)理閆覓就租賃平臺(tái)的行業(yè)價(jià)值做了一番剖析：“租房平臺(tái)商業(yè)模式的基礎(chǔ)在于價(jià)值的創(chuàng)造、傳遞和反饋，平臺(tái)理應(yīng)為行業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。貝殼租房的平臺(tái)邏輯就是通過(guò)真房源準(zhǔn)入、競(jìng)優(yōu)生態(tài)的營(yíng)造和多維賦能，為商家與用戶搭建高效鏈接的平臺(tái)”。他指出：“當(dāng)行業(yè)中越來(lái)越多的‘超出預(yù)期’變成‘理所當(dāng)然’，更多的期望變成基本的標(biāo)準(zhǔn)，這便是行業(yè)進(jìn)步發(fā)展的實(shí)質(zhì)。”(人民網(wǎng)孔海麗 實(shí)習(xí)生朱丹)