“遇到問題不交心，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，想換物業(yè)流程長(zhǎng)。”對(duì)于業(yè)主與物業(yè)同在一個(gè)屋檐下卻無(wú)法成為“莫逆之交”的原因，全國(guó)政協(xié)委員，房天下創(chuàng)始人莫天全概括出了這三個(gè)痛點(diǎn)。

　　“好的物業(yè)是相似的，差的物業(yè)各有各的差法。”在莫天全看來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入和生活水平的提高，對(duì)服務(wù)行業(yè)的水準(zhǔn)要求也在進(jìn)一步提高。

　　全國(guó)政協(xié)委員，房天下創(chuàng)始人莫天全

　　不是來(lái)服務(wù)的，而是來(lái)管理的

　　“物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)型行業(yè)，主要工作是為業(yè)主、住戶提供各項(xiàng)生活服務(wù)。如果一家物業(yè)服務(wù)公司接連收到業(yè)主投訴，那么最直接的問題有可能就出在服務(wù)者的素質(zhì)上。”莫天全表示，當(dāng)前中國(guó)物業(yè)行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，物業(yè)行業(yè)對(duì)員工素質(zhì)的培訓(xùn)不夠重視，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)理念模糊、服務(wù)意識(shí)差。“實(shí)際調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，很多物業(yè)公司給自己的定位不是來(lái)服務(wù)的，而是來(lái)進(jìn)行管理的，這種定位就導(dǎo)致大部分物業(yè)公司服務(wù)水平低下、態(tài)度惡劣。黨和國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持以人民為中心推進(jìn)社會(huì)建設(shè)，必須將保障和改善民生作為重點(diǎn)任務(wù)，物業(yè)行業(yè)也需要轉(zhuǎn)變理念。為此我建議對(duì)物業(yè)服務(wù)人員加強(qiáng)全面的、系統(tǒng)的、定期的培訓(xùn)和考核，并要求持證上崗。培訓(xùn)對(duì)象從物業(yè)高層、物業(yè)中層到物業(yè)基層一線人員，旨在進(jìn)一步提高物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，全面推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，提高為人民服務(wù)的水平。”莫天全這樣表示。

　　出租公共用地，變成私有財(cái)產(chǎn)

　　物業(yè)費(fèi)用不透明，也是個(gè)典型性問題。“物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目有很多，比如物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、停車費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，商業(yè)項(xiàng)目還涉及代收電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等。這些收費(fèi)是否合理?費(fèi)用收支是否有明細(xì)?是否按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)要求的價(jià)格要求進(jìn)行收取的?是否對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行了公示?這些都是業(yè)主們很關(guān)心的問題。”據(jù)莫天全介紹，近年來(lái)，關(guān)于物業(yè)收費(fèi)不公示或者收費(fèi)不合理的新聞報(bào)道屢見不鮮，比如今年3月，15家SOHO物業(yè)分公司因在電力公司同期平均電價(jià)的基礎(chǔ)上向終端用戶加收電費(fèi)，其中還有14家公司存在以電力改造服務(wù)費(fèi)的名義向終端用戶收取增容費(fèi)用行為，違反了《中華人民共和國(guó)電力法》相關(guān)規(guī)定，合計(jì)被罰1.15億余元;金隅大成物業(yè)加收電費(fèi)被業(yè)主實(shí)名舉報(bào)，法院和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門也立了案。

　　“物業(yè)創(chuàng)收渠道，那就更多了!”莫天全說(shuō)，這里既包括物業(yè)公共區(qū)域的各種廣告，還包括停車場(chǎng)對(duì)外商業(yè)收費(fèi)，甚至還能靠轉(zhuǎn)租業(yè)主閑置車位增收。

　　而根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無(wú)權(quán)處分。“但實(shí)際情況往往是，這部分收入很多業(yè)主并不知情，大部分情況下變成了物業(yè)公司或者物業(yè)公司部分人員的私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主的權(quán)益被嚴(yán)重侵害。”為此，莫天全建議相關(guān)部門和社區(qū)基層部門能夠?qū)Ω鱾€(gè)物業(yè)進(jìn)行定期的工作檢查和考核，包括費(fèi)用收取和公示，業(yè)主和居民意見聽取等，將此項(xiàng)定期考核成績(jī)作為物業(yè)是否可以繼續(xù)提供服務(wù)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

　　一個(gè)小問題，就能讓換物業(yè)“卡殼”

　　更換物業(yè)，則是個(gè)老大難的問題。“更換物業(yè)要走一套復(fù)雜而漫長(zhǎng)的流程。主要包括成立業(yè)委會(huì)籌備組、選舉正式的業(yè)委會(huì)成員、全體業(yè)主的投票、選舉出新的物業(yè)公司、新的物業(yè)備案等。每一步流程都有很細(xì)的要求，比如業(yè)委會(huì)成員不能欠繳物業(yè)費(fèi)、契稅、房屋維修基金等;比如民法典第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決;同時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?？梢哉f(shuō)，每一個(gè)步驟都有可能因?yàn)橐粋€(gè)很小的問題被卡住。”莫天全介紹說(shuō)。

　　“既然百姓有更換物業(yè)的訴求，那咱們的相關(guān)法律法規(guī)能否結(jié)合實(shí)操情況做出相應(yīng)的調(diào)整?比如能否從立法層面再簡(jiǎn)化流程、再放寬變更條件?是否可以增設(shè)一些法律條文，如果物業(yè)存在重大違法違規(guī)的情況，可以有簡(jiǎn)易的流程能夠更快更方便罷免舊物業(yè)，選舉新物業(yè)公司?”莫天全這樣建議。

　　(來(lái)源：人民政協(xié)報(bào) 記者 崔呂萍)