辛剛/圖

　　民法典亮點 共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有

　　隨著私家車數(shù)量的激增，人們開車去探親訪友已習(xí)以為常，被小區(qū)物業(yè)收取停車費也見怪不怪。那么，物業(yè)收取停車費是否合理合法?其收取的費用應(yīng)該歸誰支配?帶著這些問題，記者采訪了陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師。

　　“要回答這個問題，首先要搞清楚停車費的性質(zhì)。”趙良善開門見山。他說，小區(qū)停車費由兩種費用組成，一種是土地使用費，一種是管理費。兩種費用的收費依據(jù)與收費主體是不同的，分四種情形：

　　如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個車位屬于購買或接受贈予的業(yè)主所有。因車位屬業(yè)主所有，物業(yè)公司則無權(quán)收取土地使用費性質(zhì)的停車費。但物業(yè)公司對車位等進行了維護管理，故不少小區(qū)針對車位單獨收取了物業(yè)管理費。

　　如果建設(shè)單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設(shè)單位所享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費用是車位的使用費。該費用的標準由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

　　物業(yè)公司經(jīng)過建設(shè)單位的授權(quán)之后是可以代替建設(shè)單位向業(yè)主收取停車費的，但此時的停車費標準也不是由物業(yè)公司決定，而是由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。也可以說，物業(yè)公司此時是沒有權(quán)利要求收取小區(qū)停車費的。

　　如果建設(shè)單位在出售房屋時，將停車場的建設(shè)費用分攤到每個業(yè)主，即業(yè)主所付的房價中實際包含了停車場的分攤費用，則停車場的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

　　“那么，停車位權(quán)屬歸誰?”記者問。

　　趙良善介紹，民法典規(guī)定了兩種確定停車位權(quán)屬的方式，即根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。民法典第二百七十五條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，如果小區(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有。

　　“業(yè)主自購車位的權(quán)利如何?”針對記者的提問，趙良善說：“首先要看小區(qū)物業(yè)公司收取停車費的性質(zhì)是什么。從買了車位、不需要收取登記車輛的停車費的角度來看，業(yè)主所享有的權(quán)利應(yīng)該是對車位的使用權(quán)，即業(yè)主對車位享有占有的支配權(quán)，那么業(yè)主將未登記的車輛停放在自己的車位上，也是不應(yīng)該收取費用的。這種使用權(quán)的本身是業(yè)主的權(quán)利，不應(yīng)將上述使用權(quán)與特定車輛進行掛鉤。如果物業(yè)公司認為是對未登記車輛進入小區(qū)的一種臨時管理，那么物業(yè)公司進行收費，就應(yīng)該形成臨時管理所相對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種臨時管理關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)享有就自購車位上自主停放其所有或使用車輛的權(quán)利，物業(yè)公司則提供該車位上的車輛保管服務(wù)。”

　　趙良善補充說，物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)來自全體業(yè)主的授權(quán)。因此，如業(yè)主與物業(yè)公司之間有合同，并且合同中有約定，就應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行;如果雙方?jīng)]有合同約定，而現(xiàn)行法律中又沒有強制性規(guī)定，物業(yè)公司單方面規(guī)定業(yè)主登記車輛數(shù)、未經(jīng)登記的車輛不能停放或停放需收費等對業(yè)主作出限制，不但不符合法律規(guī)定，還有侵犯業(yè)主權(quán)利之嫌。

　　“搞清楚以上規(guī)定，再回到‘小區(qū)停車費收益歸誰’的問題上。”趙良善說，依據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車場產(chǎn)生的收入、建設(shè)單位利用建筑物外墻面產(chǎn)生的收入等，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。在民法典頒布前，我國法律對此規(guī)定不明確，經(jīng)常發(fā)生爭議。民法典的規(guī)定更好地保護了業(yè)主的共有權(quán)，使其包括了收益權(quán)。這也意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益全裝進自己腰包的時代已經(jīng)結(jié)束。