為進(jìn)一步完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市住建局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(征求意見稿)》，并就兩部意見稿公開征求社會(huì)各界意見建議。

關(guān)鍵詞：全額全程監(jiān)管

　　《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》明確，本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)銷售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款(包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款)。

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府部門指導(dǎo)監(jiān)督、銀行監(jiān)管，?？顚?、專款專用、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項(xiàng)目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。

　　商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，并對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。

　　工程建設(shè)資金總額由監(jiān)管銀行根據(jù)商品房開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)、中標(biāo)文件等資料，結(jié)合建設(shè)成本等實(shí)際情況進(jìn)行綜合測(cè)算后確定。

　　超出重點(diǎn)監(jiān)管額度部分的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)出使用。

關(guān)鍵詞：監(jiān)管賬戶

　　商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管樓幢辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶由西安市置誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設(shè)立，并在監(jiān)管銀行分行指定的支行分別開設(shè)唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)用于歸集購(gòu)房人支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款。各監(jiān)管銀行實(shí)施監(jiān)管的所有商品房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售資金統(tǒng)一在該賬戶歸集。

　　監(jiān)管賬戶不得支取現(xiàn)金、不得開設(shè)網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非柜臺(tái)支付功能、嚴(yán)禁歸集其他性質(zhì)的資金。

關(guān)鍵詞：監(jiān)管銀行

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可前，應(yīng)按照申請(qǐng)預(yù)售許可批次及開發(fā)項(xiàng)目樓幢范圍，與西安市置誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，進(jìn)行《商品房預(yù)售方案》備案時(shí)，作為《商品房預(yù)售方案》的附件一并提交。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，如有項(xiàng)目開發(fā)貸款，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行。一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)只能選擇一家監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，確定后原則上不得變更。

　　商品房開發(fā)項(xiàng)目未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)變更監(jiān)管銀行。變更監(jiān)管銀行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與監(jiān)管銀行、西安市置誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司協(xié)商解除原監(jiān)管協(xié)議后，另行選定監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議并提交。變更期間，開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫停監(jiān)管項(xiàng)目銷售活動(dòng)。

　　商品房預(yù)售資金由購(gòu)房人按照商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

　　購(gòu)房人貸款購(gòu)買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發(fā)放后直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)《商品房買賣合同(預(yù)售)》備案時(shí)，商品房預(yù)售資金(不含待發(fā)放的按揭貸款或分期付款首期款以外的購(gòu)房款)應(yīng)已交存至監(jiān)管賬戶。

　　監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購(gòu)房貸款入賬情況。對(duì)明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要及時(shí)反饋。

關(guān)鍵詞：資金使用

　　商品房預(yù)售資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)工程施工計(jì)劃及施工合同所約定的付款時(shí)點(diǎn)制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等節(jié)點(diǎn)設(shè)定。

　　商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收時(shí)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的50%;完成竣工驗(yàn)收時(shí)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的95%;完成竣工驗(yàn)收備案時(shí)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的99%。完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以申請(qǐng)?zhí)崛∈Ｓ嗟闹攸c(diǎn)監(jiān)管資金。

　　7層以上(含7層)的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點(diǎn)、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點(diǎn)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度分別不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的20%和35%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，原則上應(yīng)按照預(yù)售資金使用計(jì)劃所確定的資金使用時(shí)點(diǎn)向監(jiān)管銀行提交申請(qǐng)。首次撥款后，再次申請(qǐng)用款，應(yīng)當(dāng)提交上次申請(qǐng)用款事項(xiàng)的收款票據(jù)。

　　監(jiān)管銀行受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金申請(qǐng)后，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，結(jié)合工程施工等實(shí)際情況嚴(yán)格審核。符合要求的，自申請(qǐng)之日起2個(gè)工作日內(nèi)予以撥付。

　　監(jiān)管銀行根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，審核同意撥付的商品房預(yù)售資金，應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當(dāng)事人。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行結(jié)算退款，再由監(jiān)管銀行審核后從監(jiān)管賬戶中退回相應(yīng)購(gòu)房款至開發(fā)企業(yè)賬戶;若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。

關(guān)鍵詞：解除監(jiān)管

　　商品房開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管樓幢完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管銀行核實(shí)后，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、西安市置誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司解除三方監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售資金監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、使用商品房預(yù)售資金的，由住建部門嚴(yán)肅查處，責(zé)令限期整改，暫停網(wǎng)簽銷售及監(jiān)管資金撥付，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

　　監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，測(cè)算工程造價(jià)過低，擅自撥付資金，或存在其它違規(guī)行為的，撤銷其監(jiān)管資格;造成監(jiān)管項(xiàng)目不能順利交付的，依照監(jiān)管協(xié)議依法承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　購(gòu)房貸款發(fā)放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，撤銷監(jiān)管資格;未開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，三年內(nèi)不得開展。

　　對(duì)存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可暫停其公積金委托貸款業(yè)務(wù)，住建部門可暫停其它相關(guān)業(yè)務(wù)，并由住建部門通報(bào)金融主管部門予以嚴(yán)肅查處;造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)其他法律責(zé)任。

　　工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供虛假工程施工進(jìn)度證明的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，不得再?gòu)氖鹿こ瘫O(jiān)理業(yè)務(wù)。

　　長(zhǎng)安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區(qū)，航空基地，周至、藍(lán)田縣住建部門，應(yīng)按本辦法制定細(xì)則予以落實(shí)，可根據(jù)轄區(qū)實(shí)際設(shè)立監(jiān)管賬戶，完善監(jiān)管措施，進(jìn)一步強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。 記者 趙輝

相關(guān)鏈接

　　此次公開征求意見建議的時(shí)間為2019年12月14日至2019年12月31日，有關(guān)單位和社會(huì)各界人士可通過以下方式將書面意見和建議反饋至西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　電子郵件：xafgjscc@163.com

　　傳真：029-87617730