■從西安市外遷入戶(hù)籍的居民家庭購(gòu)房，應(yīng)落戶(hù)滿(mǎn)1年或在西安連續(xù)繳納12個(gè)月社保(或個(gè)稅)

　　■非西安市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房，須在本市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能提供5年以上(含5年)個(gè)稅或社保證明

　　■臨潼首次納入限購(gòu)范圍

　　6月20日，華商報(bào)記者從西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組獲悉，為遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展，西安市對(duì)住房市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控管理措施，臨潼區(qū)首次納入限購(gòu)范圍，外地人落戶(hù)滿(mǎn)一年才能買(mǎi)房。

　　6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。《70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》顯示，西安環(huán)比、同比漲幅均為全國(guó)第一;西安市已連續(xù)上漲39個(gè)月。西安也是房?jī)r(jià)上漲最為持久的城市。

　　西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組通知指出，為深入貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位精神，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議，進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理。

　　《通知》明確，自本通知下發(fā)之日(2019年6月20日)起，從西安市外遷入戶(hù)籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶(hù)的除外)在西安市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶(hù)滿(mǎn)1年，或在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)(或個(gè)人所得稅)。

　　非西安市戶(hù)籍居民家庭在本市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供5年以上(含5年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買(mǎi)1套商品住房或二手住房。

　　與以前西安市樓市出臺(tái)限購(gòu)政策不同的是，此次限購(gòu)范圍繼續(xù)擴(kuò)大，在原先限購(gòu)區(qū)域的基礎(chǔ)上，首次將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍，嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購(gòu)政策。

　　專(zhuān)家解讀

　　下半年西安樓市會(huì)有什么變化

　　對(duì)于西安樓市新政出臺(tái)的背景及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和購(gòu)房者帶來(lái)的影響，多位行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行了剖析，專(zhuān)家表示，此時(shí)緊急出臺(tái)該政策，將起到穩(wěn)定住房市場(chǎng)和防范新房炒作的雙重作用，主要目的是為當(dāng)下市場(chǎng)降溫，該政策的存在將是階段性的。

　　出臺(tái)背景：市場(chǎng)過(guò)熱與穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期相背離

　　限購(gòu)升級(jí)政策此時(shí)緊急出臺(tái)，其市場(chǎng)背景和原因是什么?

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗：此次出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)在于遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，讓住房回歸居住屬性。針對(duì)一些通過(guò)落戶(hù)投機(jī)炒房規(guī)避限購(gòu)政策的現(xiàn)象，新政借鑒了長(zhǎng)沙、成都等地做法，將那些假借落戶(hù)投機(jī)炒房而來(lái)的“新落戶(hù)人員”拒之“門(mén)”外。而對(duì)那些真正選擇在西安工作、生活的新市民和新就業(yè)人員，則給出了一年的緩沖時(shí)間。

　　西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁：該政策的出臺(tái)，主要來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的西安房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：39個(gè)月連續(xù)上漲、6個(gè)月漲幅全國(guó)第一，目前西安市場(chǎng)表現(xiàn)與中央層面政策預(yù)期有所偏離，所以不得已出臺(tái)應(yīng)急政策，主要目的是為市場(chǎng)降溫，該政策的存在也將是階段性的。

　　獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱文：此次西安樓市限購(gòu)再升級(jí)是多地相繼出臺(tái)樓市限購(gòu)升級(jí)政策的延續(xù)，當(dāng)然也有西安房?jī)r(jià)連續(xù)39個(gè)月上漲的控制措施。新政的出臺(tái)會(huì)起到穩(wěn)定住房市場(chǎng)和防范新房炒作的雙重作用。

　　創(chuàng)典全程信息部部長(zhǎng)劉蘭蘭：2019年以來(lái)，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，各地先后出臺(tái)了強(qiáng)有力的調(diào)控政策。但西安房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供需失衡，一直保持著火熱態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也在不斷攀升，明顯和穩(wěn)樓市的調(diào)控目標(biāo)相背離，因此本次限購(gòu)升級(jí)基本在意料之中。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：政策提出的落戶(hù)一年條件防范了落戶(hù)炒房的現(xiàn)象;對(duì)于無(wú)戶(hù)籍人員，在限購(gòu)區(qū)域需滿(mǎn)足5年社保條件，相當(dāng)于對(duì)外來(lái)人口的購(gòu)房行為進(jìn)行管控;將臨潼劃進(jìn)限購(gòu)范圍是為了遏制郊區(qū)市場(chǎng)的炒房行為，政策指向說(shuō)明了近期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因。

　　限購(gòu)加碼：杜絕投機(jī)炒房 穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期

　　新政明確,從之前新落戶(hù)即可買(mǎi)房到新落戶(hù)滿(mǎn)一年或滿(mǎn)12個(gè)月社保、外地戶(hù)口從社保滿(mǎn)2年到滿(mǎn)5年才有購(gòu)房資格。這一政策是否主要限制新落戶(hù)和外地人購(gòu)房，對(duì)樓市有哪些影響?

　　朱文：新政中加入了買(mǎi)房繳納社保年限的要求，主要為了防范外地人投機(jī)炒房，杜絕部分購(gòu)房者在沒(méi)購(gòu)房資格的情況下，先認(rèn)購(gòu)房源再拋售等現(xiàn)象的發(fā)生，可以抑制城市房?jī)r(jià)虛高的風(fēng)險(xiǎn)，充分穩(wěn)定樓市的房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　朱郁：該政策的重心明確從上半年的“搖”到下半年的“控“進(jìn)行轉(zhuǎn)變，控價(jià)控量控預(yù)期。此次購(gòu)房門(mén)檻抬高，有力縮減購(gòu)房人群基數(shù)，改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，對(duì)后半年的供求關(guān)系影響非常大。開(kāi)發(fā)商方面，勢(shì)必將加快施工節(jié)奏、加強(qiáng)供應(yīng)節(jié)奏、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏來(lái)以?xún)r(jià)換量，后期貨源供應(yīng)備案時(shí)將會(huì)考慮縮減利潤(rùn)稍微壓低價(jià)格來(lái)營(yíng)銷(xiāo)。

　　美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋：上半年的搖號(hào)政策存在些許漏洞，如新落戶(hù)人群中有的是投資客，而這一批人反而限制了本地有改善需求的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。此次限購(gòu)的升級(jí)，可以將一批想在西安投資的投資客堵住。另外，新政的出臺(tái)勢(shì)必也會(huì)對(duì)一些人心理預(yù)期產(chǎn)生影響，如本來(lái)著急購(gòu)房的人現(xiàn)在就不著急入手了。所以說(shuō)，新政的出臺(tái)可以起到穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬?。盒抡拗屏送鈦?lái)人口炒房行為，西安作為新一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)之前處于價(jià)值洼地，近兩年的城市發(fā)展利好以及西安豐富的教育資源，吸引了大量外來(lái)人口落戶(hù)買(mǎi)房。但如果落戶(hù)的目的僅僅是享受城市優(yōu)勢(shì)資源，而不是投資和工作，對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展難有貢獻(xiàn)。新政頒布，將會(huì)促進(jìn)樓市回歸理性，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

　　楊東朗：當(dāng)前西安市住房結(jié)構(gòu)還存在不合理的地方，居民投資性購(gòu)房需求較為強(qiáng)烈。但從2017年以來(lái)，西安市多次出臺(tái)調(diào)控措施中，可以看出西安穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。對(duì)于購(gòu)房者而言，要堅(jiān)持“房住不炒”的原則，根據(jù)自身及家庭的實(shí)際住房需求，理性消費(fèi)，切不可跟風(fēng)投機(jī)炒房，更不要抱著“買(mǎi)到即賺到、買(mǎi)房即升值”等心態(tài)盲目購(gòu)房。對(duì)改善型或剛需家庭來(lái)說(shuō)，要結(jié)合家庭的實(shí)際住房需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，謹(jǐn)慎選擇。

　　區(qū)域擴(kuò)大：臨潼限購(gòu)屬意料之外 后期市場(chǎng)影響大

　　本次新政將臨潼納入限購(gòu)區(qū)域，對(duì)市場(chǎng)有何影響?

　　朱郁：臨潼納入限購(gòu)欠合理?，F(xiàn)階段臨潼區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，基礎(chǔ)較為薄弱，并未達(dá)到成熟穩(wěn)健期。而市場(chǎng)實(shí)際反饋，在去年下半年，該區(qū)域就出現(xiàn)了下滑變現(xiàn)，購(gòu)房者基數(shù)減少。本次政策涉及臨潼，可能是考慮其價(jià)格漲幅較大，數(shù)據(jù)顯示，臨潼價(jià)格跳漲50%以上。該政策對(duì)區(qū)域后期發(fā)展影響較大，還應(yīng)多加關(guān)注。

　　沈瑋：臨潼被列入新政范圍內(nèi)，其實(shí)是在意料之外，因?yàn)榕R潼目前并不是熱點(diǎn)區(qū)域，而且該區(qū)域的剛需產(chǎn)品比較少，這時(shí)候?qū)⒃搮^(qū)域納入限購(gòu)范圍對(duì)西安整體市場(chǎng)影響并不大。限購(gòu)升級(jí)并不會(huì)帶來(lái)非限購(gòu)區(qū)域和非限購(gòu)物業(yè)的異動(dòng)與狂歡。這是因?yàn)槟壳胺窍拶?gòu)房源的價(jià)格也處于高位，相比商品住宅來(lái)看，這些房源要想趁此出貨就需拉開(kāi)價(jià)差，否則仍然很難獲得購(gòu)房者青睞。

　　馬?。号R潼擁有得天獨(dú)厚的旅游和自然生態(tài)資源，也被稱(chēng)為東曲江，與西安外圍其他區(qū)縣相比，屬于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，所以被納入限購(gòu)區(qū)域，以平抑臨潼房?jī)r(jià)。 華商報(bào)記者 張毅 杜蒙 陳思存 李程

　　延伸閱讀

　　西安樓市兩年多8次調(diào)控

　　為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，西安市人民政府曾多次出臺(tái)樓市調(diào)整和限購(gòu)政策，從2017年1月1日至昨日，兩年多時(shí)間里，西安市人民政府和房管部門(mén)先后出臺(tái)政策8次。

　　2017·01·01

　　只能新購(gòu)一套住房

　　西安市住房保障和房屋管理局出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心點(diǎn)是：自2017年1月1日起，本市及非本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　2017·04·18

　　擴(kuò)大限購(gòu)范圍滿(mǎn)2年才能上市

　　西安市人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)管理保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，核心點(diǎn)是：將住房限購(gòu)范圍調(diào)整為新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域以及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)。在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的商品住房及二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿(mǎn)2年方可上市交易(買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與)。

　　2017·06·25

　　網(wǎng)簽滿(mǎn)5年方可上市

　　外地人需連續(xù)繳納2年以上社保

　　西安市人民政府出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心點(diǎn)是：2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)的商品住房，自購(gòu)房之日(以商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn))起滿(mǎn)5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿(mǎn)2年方可上市交易。2017年6月28日起，在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，須提供在本市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

　　2017·09·13

　　西安市民有2套 外地人有1套不允許再購(gòu)房

　　西安市人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心點(diǎn)是：將住房限購(gòu)政策調(diào)整為在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭售房;在上述區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭可購(gòu)買(mǎi)1套住房。

　　2018·03·30

　　西安商品住房開(kāi)始搖號(hào)銷(xiāo)售

　　西安市住房保障和房屋管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，核心點(diǎn)是：意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　2018·06·24

　　暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房

　　西安市人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心點(diǎn)是：在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房;每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記。

　　2018·09·14

　　新建商品住房搖號(hào)政策進(jìn)一步細(xì)化

　　西安市住房保障和房屋管理局《關(guān)于做好商品住房意向登記和公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心點(diǎn)是：對(duì)新建商品住房意向登記及公證搖號(hào)銷(xiāo)售工作進(jìn)一步細(xì)化。

　　2019·06·20

　　臨潼首次納入限購(gòu)范圍

　　西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布通知，核心點(diǎn)是，臨潼區(qū)首次納入限購(gòu)范圍，外地人落戶(hù)滿(mǎn)一年才能買(mǎi)房。 記者 陳思存